[열기65기 3년 이상 월부하면서 집 4모으조 쎈타인] 4주차 강의 후기

수강후기
23.09.21

드디어 마지막 주차 강의후기작성의 시간까지 다가왔습니다. 길다면 길고 짧다면 짧은 시간이었지만 열반스쿨을 만나기 전과 비교하자면 많은 부분이 달라지고 있다는 것을 체감하는 시간이지 않나 싶습니다. 2주만에 다시 뵙게된 너바나님의 강의는 그야말로 명불허전 그 자체였습니다.

4주차 강의는 실전에 대비할 수 있는 행동방법들로 채워진 강의였습니다. 특히 투자초보자분들이 어려워하는 임장방법과 전세놓을 때 주의사항 같은 투자경험에서만 얻을 수 있는 노하우들을 아낌없이 얻을 수 있는 소중한 시간이었습니다. 첫 시간은 다른 분들이 작성하신 아파트 수익률보고서를 확인하는 시간이었습니다.

수익률보고서는 지난 양파링님의 강의에서도 확인하였듯이 가치평가의 척도가 되는 중요한 지표가 되는 과제입니다. 단순히 작성에만 머무는 것이 아니라 작성을 하는 과정에서 그 아파트의 입지를 파악하고 이것들이 모여 비교평가를 함으로써 같은 가격으로 더 나은 물건을 매수하기 위한 발판이 되는 것이기 때문입니다. 그런 의미를 알려주시고자 너바나님께서 보여주신 수익률보고서는 저의 입장에서는 너무 잘 만들어졌었고 저의 보고서는 너무 부끄럽긴 했지만 완벽이 아닌 완료가 중요하기에 다음 수익률보고서는 한층 업그레이드 시킬 것을 다짐하며 부족한 부분을 체크하고 또 체크하였습니다.

입지는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급으로 나뉘는데 월부에서 말하는 공급은 입지독점성을 의미하며 그것은 곧 '새로운 경쟁자가 있는가?'를 확인하는 것입니다. 이것은 향후 역전세와 리스크에 대비하기 위한 방어책이고 하락장 이후 맞이할 상승장에서 다른 자산에 비해 더 가치가 상승하는 자산을 가려내기 위해 꼭 확인해야 할 부분인 것입니다. 여기서 너바나님은 가치에 대해 다음과 같이 정의해 주셨습니다.

가치 = 토지가 + 건물가

건물은 시간이 지나면 노후화되기에 감가상각이 발생하지만 토지는 그와 반대로 시간이 지날수록 그 가치가 상승할 수 있는데 그 가치를 측정하기 위해 임장을 하고 입지평가를 하는 것입니다. 특히 하락장에서는 위아래가 없지만 상승장에서는 입지가치가 얼마나 높냐에 따라 치고 올라가는 정도가 엄청난 차이를 나타냄을 지역비교를 통해 보여주셨습니다. 그만큼 입지독점성은 아무리 강조해도 지나침이 없다는 것입니다.

이번에도 너바나님께서는 책 2권을 소개해주셨는데 하나는 '아주 작은 반복의 힘'이고, 또 하나는 '데일 카네기의 인간관계론이었습니다. 특히 데일 카네기의 인간관계론은 너바나님께서 아주 강추하는 책으로써 지금까지 투자를 이어오면서 멘탈관리에 있어서 없어서는 안될 보물과도 같은 책이라고 강조하셨습니다. 저는 20여년 전에 읽은 기억은 있지만 어릴 때 읽은 책이라 세세한 내용이 기억나지 않아서 곧바로 주문을 하였습니다. 그리고 투자를 오래 지속가능하게 하기 위한 법칙을 제시하셨는데 그 내용은 다음과 같습니다.

1.일단 시작한다

2.매일 조금씩 반복적으로 한다

3.습관형성이 되고 나면 양을 늘인다

4.벽을 만나면 질을 높인다

5.버틴다

처음부터 목표를 너무 높게 잡으면 금세 지치게 되므로 조금씩 반복적으로 진행하는 것이 무엇보다도 중요하다고 하셨습니다. 저역시 부동산 투자를 결정하자마자 미친듯이 달리기 시작하였는데 하루 4시간만 자면서 독서와 임장 등을 반복한 결과 3개월도 안되어 번아웃이 찾아왔던 적이 있었습니다. 생전 처음 겪어보는 것이라 어떻게 할 여지도 없이 의욕자체가 무너져 내리면서 거의 한 달을 아무것도 못했었습니다. 그래도 임장은 가야겠다고 생각해서 억지로 문밖을 나서며 한 번 가면 쉽게 돌아올 수 없는 아주 먼 지역으로 일부러 원정임장을 떠나곤 했습니다. 돌이켜보면 참 어리석은 짓을 했구나 하는 반성을 하게 되었고 지금은 페이스 조절을 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다.

너바나의 부동산 전망 파트에서는 중요한 얘기가 나오는데 워런 버핏이 운영하는 버크셔 해서웨이의 부회장과 나눈 인터뷰에서 이런 말씀을 하셨습니다.

1.최대한 능숙하게 수영하라.

2.게임을 더 오래 플레이하는 것이 중요하다.

3.거시경제 사이클을 예측하는 것은 망상이고 위험하다.

우리는 투자활동을 하다보면 시련이라는 파도를 만나게 되고 그 파도를 계속 경험하는 것이 투자를 잘 할 수 있는 중요한 방법이라는 것입니다. 경험을 통해 우리의 수영실력(투자실력)은 더 능숙해질 것이고 더 높은 파도(시련)가 닥쳐도 잘 이겨낼 수 있는 가장 확실한 방법이기도 한 것입니다. 존 케네스 갈 브레이스는 아주 중요한 말을 전해줍니다.

세상에는 두가지 예측자가 있는데

하나는 미래를 모르는 사람들이고

다른 하나는 자신이 미래를 모르는 사실조차 모르는 사람들이다

미래를 예측하는 것은 분명 불가능합니다. 미래를 예측하는 사람들의 범주는 위의 두 부류의 사람들이 대다수이고 더 중요한 것은 그런 예측자의 말을 믿는 사람들이 적지 않다는 것입니다. 워런 버핏도 다음과 같은 중요한 말을 남깁니다.

전문가로부터 시장전망을 듣는 것은 시간낭비다

여기서 너바나님은 이전 강의 때 알려주신 중요한 원칙을 다시 한번 강조해 주십니다.

Not A But B : A인줄 알았는데 사실은 B였다

부자들은 전문가들의 조언대신 이것이 사람이 할 수 있나 그리고 내가 할 수 있나를 먼저 따져본다고 합니다. 그런 의미에서 시장전망을 한다는 것은 불가능하며 우리가 해야할 일은 어떤 파도가 올지 알 수 없지만 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 수영능력을 키우는 것이 중요하다는 것입니다. 여기에 대해 전세, 실거주, 투자를 했을 때의 비교를 통해 다시금 그 중요성을 상기시켜 주셨습니다. 그리고 마지막에 이런 말씀도 남겨 주셨습니다.

아무런 리스크를 지려고 하지 않는게 최악의 리스크다 - 너바나-

이제 본격적으로 가치투자에 대한 내용을 정리해주시는데 강의내용을 너무 오픈하면 안되기에 핵심문장들만 요약해보겠습니다. 시세차익 부동산을 정의내리면서 투자용 부동산을 나열하여 그 순위를 매기고 순위선정의 기준으로써 월부에서 가장 중요하게 강조하는 절대원칙을 얘기해주십니다.

저환수원리

선배님과의 대화시간에도 언급되었고 문신이라도 해야할만큼 중요한 부동산투자의 절대원칙이기도 한 이 원칙을 지키지 않는 것은 투자가 아닌 투기라고 정의내리셨습니다. 이 투자원칙을 기준으로 부동산 순위 중 1등은 당연히 아파트였습니다. 이 원칙을 대전제로 너바나님은 투기, 갭투자, 가치투자에 대해 일목요연하게 정리해주셨고 여기서 나온 핵심내용을 정리하면 다음과 같습니다.

1.살다보면 반드시 위기를 만나게 되지만 그 과정에서 교훈을 꼭 얻어야 한다

2.수익률보다 훨씬 더 중요한 것은 환금성이다

3.시간이 내 편이 되는 투자를 해야한다

4.가치투자는 잃지 않는 투자를 의미한다

5.내가 진짜 안다는 것은 실행(투자)을 해서 수익을 내는 것이다

부동산 투자단계와 프로세스에서는 초보투자자들이 부동산 투자시 실행해야할 사항들을 아주 구체적으로 설명하는 시간이었습니다. 최초에 부동산 투자의 기준잡기부터 시작해서 마지막 매도시기 정하는 법까지 그 방법에 대해 너바나님께서 실제 투자한 과정을 보여주시면서 정말 생동감 넘치는 강의진행을 해주셨습니다. 특히 임장방법 파트에서는 임장프로세스와 더불어 너바나님께서 실제 전화임장 및 투자한 물건을 관리하는 상황을 음성과 영상으로 보여주셔서 그 내용이 아주 머릿속에 깊이 새겨졌습니다.

저는 지금껏 책을 통해서 배운 내용으로 유튜브 동영상을 참고 삼아 혼자 임장을 다녔습니다. 그 기간이 대략 6개월 가까이 되었는데 월부에서 가르쳐주는 임장과는 약간의 차이는 있지만 크게 다르지는 않았습니다. 이제부터 제가 더 쌓아나갈 임장경험 중 중요한 것은 부동산 전화임장과 매물임장입니다. 지금까지 돌아본 지역 중에서 저의 현재위치를 기점으로 앞마당을 만들고, 늘려나간 앞마당으로 비교평가를 통해 1등 뽑기를 하여 투자금 한도내에서 가장 좋은 매물을 선정하고 투자를 진행할 예정입니다. 투자단계와 프로세스 파트를 들으면서 떠오른 것은 앞으로 실전준비반과 지방투자기초반을 연이어 들으면서 앞마당을 넓히고 투자단계를 꼼꼼히 체크하여 각 단계에서 필요한 사항들을 실수없이 준비하고 진행해 나가는 것입니다. 더 자세한 내용은 월부카페를 통해 그리고 이번에 만나게 된 우리 소중한 조원분들과 65기 열반스쿨기초반 수강생분들을 통해 도움을 받고자 합니다. 그리고 이렇게 받은 도움은 내가 먼훗날 좋은 투자자가 되었을 때 투자의 길로 들어서게될 미래의 후배님들에게 꼭 나눠줄 것입니다.

마지막 18강에서는 투자사례소개 이후에 이런 말씀을 하셨습니다. '부동산 투자는 직업이다. 직장에서 직무와 직종이 2~3년만에 잘 바뀌지 않듯이 투자도 아주 오래(적어도 10년 이상, 혹은 평생) 꾸준히 가야한다.'

전화통화가 가능하고, 문자를 주고받을 수 있고, 글씨쓰고, 도장만 찍을 수 있으면 누구라도 부동산 투자를 할 수 있다.

"Low risk, Middle return ! "

투자사례 말미에는 계속 이런 메시지를 전해주셨습니다. "싸게 사는게 중요하다. 리스크 관리가 중요하다. 하락장을 인내하라."

직장과 투자를 병행하는 법에서는 수신제가치국으로 나뉘어 설명해주셨는데 수신은 루틴을 만들고, 제가는 가족과 회사와의 관계를 잘 유지하며, 치국은 전문가가 되어 자존감을 높이라는 것이었습니다. 최근 저는 회사와의 관계가 상당히 껄끄러워진 상태입니다. 파견교육비의 자가부담에 대한 반기로 교육받기를 거절하고, 직장동료와 다툼이 있었으며, 회사에 대한 깊은 실망감으로 의욕이 많이 상실되었기 때문입니다. 몸은 힘들지만 그래도 큰 불편함 없이 지내오던 직장생활이었는데 최근들어 이런 일이 연이어 벌어지니 스트레스가 적지 않게 다가왔습니다. 이런 와중에 너바나님께서 좋은 지적을 해주셨습니다.

'직장동료와 관계유지를 잘하라. 비판을 삼가라. 다름을 인정하라. 직장동료는 절대 변하지 않는 존재다. 바꾸려하지 마라.'

나와 맞지 않는다고 하여 내가 먼저 거리를 두고 심지어는 불편한 언행까지 해버린 저의 모습을 비추어 볼 때 왠지 저를 두고 하는 말씀같아서 깜짝 놀라기도 하였습니다. 힘든 직장생활을 더 힘들게 만드는 것은 분명 나 자신이 가장 큰 원인일 것입니다. 너바나님께서도 말씀하셨듯이 미운 감정은 꾹 눌러두고 그 직장동료에 대한 감사일기를 적어야 겠습니다.

행복의 정의에서는 많은 말씀을 하셨지만 몇 가지 핵심만 추리자면 다음과 같습니다.

1 무언가를 채우는 것보다 스스로 가진 것을 되돌아 보는 게 행복이다

2 행복은 원하는 것을 가지는 것이다

3 행복은 강도가 아닌 빈도

4 행복을 늘이는 삶은 의미가 있고 동시에 즐거움도 있는 것을 찾아나가는 것이다

5 행복해서 웃는 게 아니다. 웃어서 행복해지는 것이다

결국 중요한 것은 꺾이지 않는 마음이고 아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않기에 우리는 꾸준히 미래를 만드는 계획을 행동으로 실천해나가야 하는 것입니다.

이렇게 4주간의 여정은 마무리 단계에 접어들었습니다. 저는 이번 강의에서 많은 것을 얻었지만 무엇보다 큰 소득은 투자동료가 생겼다는 것입니다. 좋은 분들을 알게 되었고 우리 조원분들을 제외하면 다른 65기 분들은 저를 잘 모르시겠지만 언젠가 제가 투자자로서의 실력이 향상되어 다른 분들에게 좋은 영향을 줄 수 있는 사람이 되었을 때 쎈타인이라는 투자자를 알게되어 기쁘다는 말을 꼭 듣고 싶습니다. 소중한 강의 정말 잘 들었습니다. 더불어 소중한 동료분들과의 인연도 오래오래 갔으면 좋겠습니다. 다음 강의계획은 실전준비반입니다. 저의 1호기를 위한 여정은 계속됩니다. 감사합니다^^