열반스쿨 중급반 강의후기[열반스쿨 중급반 33기 88조]

안녕하세요! 정말화남입니다.

드디어 마지막 4주차 강의가 시작됐네요.

벌써 4주차라니ㅠㅠ

아직 배워야 할게 너무나도 많은데 너무 일찍 찾아오지 않았나 싶습니다..

다시 잘 복습해서 내것으로 만들 수 있도록 해야겠어요~!

이런 저의 마음을 너무 잘 아신 듯한 유진아빠님에 강의 시작해보겠습니다!! 첫번째 열중반 정리!!

방랑미쉘님, 양파링님, 너바나님 모두 좋은 강의를 주셨는데, 나름 복습도 하고 강의후기를 썼지만 내가 제대로 이해한게 맞는지 의문이 들기도 했었습니다. 1시간안에 총 정리 해주셔서 너무 좋았습니다.

첫째! 열중반 요약 타임

1. 성장하기 위해서 독서/강의 후 반드시 해야하는 3가지!!

• 키워드를 뽑기 → 키워드 중심으로 문장만들기(주제, 목적, 제목 등) → 정리
• 느낀점 / 깨달은점 정리(이 책에서 혹은 이 강의해서 무엇을 알려주려고 하는거지?
• 적용할 점(육하원칙으로 구체적으로!)

2. 열중반 특급 요약

• 1주차 : 지방, 수도권 각 투자에 장점과 단점을 파악하고 나 자신에 맞는 투자를 하자
• 2주차 : 임대는 욕심을 버리고 본질에 집중! 협상은 편익과 비용을 생각해서 최대한 내가 우위에 점할 수 있도록하고 계약은 아는척 하지 말고 공부하고 문의하자
• 3주차 : 지치고 힘들어도 반짝 → 멈춤 → 버팀 → 보상 → 성공 단계를 생각하자

# BM 포인트

• 독서/강의 후 반드시 해야 하는 3가지 습관화 들이기 전략 만들기
• 실제로 행동하기

둘째! 지방 투자 프로세스

지방 투자 프로세스는 지방 투자 기초반을 연상케 하는 초특급 압축 강의였습니다.

지금 열심히 임장을 하고 있는데 잘하고 있는지 고민이 많았습니다!

다시한번 정리하는 투자프로세스!

사전준비 -> 분위기임장 -> 지역조사 -> 단지임장 -> 후보물건선정 -> 매물임장 -> 임보완성 -> 투자결정

손품과 발품을 번갈아가며 진행하시는 부분이 참 인상적이었는데요.

각 프로세스 마다 핵심을 뽑아봤어요~

1. 사전준비

• 목적 : 지도를 보고 처음 지역을 이해하는 과정 그리고 공급이 있을 만한 땅이 있는지 사전 점검!
• 실행 : 지도를 많이 보고 분위기 임장 루트를 작성해보기! 법정동으로 생활권 나눌 준비!!
• 팁 : 사람들이 보여산다는 것은 농사 짓기 용이하거나 거래하기 편하거나 이익이 있기 때문에 모여사는 것이고 도시에 형성에 대해 생각하면 좋음! 지도는 지적편집도, 지형도 같이 활용!!

2. 분위기임장

• 목적 : 선호 지역과 비선호 지역을 파악
• 실행 : 큰길 위주로 주요아파트 위주로 보고 휴대폰 보다는 도시와 사람을 관찰!!
• 팁 : 네이버 부동산 PC 버전을 활용(사용승인일과 호가 같이 인쇄해서 루트 보면 굳!!)

3. 지역조사

• 목적 : 내가 투자할 지역이 맞는지 어떤 특징이 있는지 파악
• 실행 : 직장(일자리 수준이 높은 지역인지 확인), 교통(큰 의미는 없음), 학군(학군이 큰 의미 없는 지방은 있으나, 선호하는 면학분위기가 있는 지역에 경우 전세가가 잘 안빠지는 경향이 있음), 환경(3~5년 내 확정된 내용만 파악!), 공급(매우중요-인구수는 얼마고 세대당 인구수가 어느정도인지 알자! 3.0에 가까울수록 가족구성원이 많고 아이키우기가 좋으며 선호도가 높은 지역!), 호재 파악
• 팁 : 같은 지역에 경우에는 누구나 그 단지에 위상을 파악할 수 있지만 다른 지역과 비교할때 저평가를 정확히 알 수 있다. 따라서 행정동별 연령별 인구 분포만 봐도 임장전 그지역에 분위기를 알 수 있고 타지역과 비교했을 경우 비슷한 입지인데 가격이 낮다면 저평가를 고를수 있다는 말씀!!

4. 단지임장

• 목적 : 그 단지에 얼마만큼 잘 관리가 되어있는지 사람들이 좋아하는 단지인지 파악
• 실행 : 10~15분 1개단지로 시간에 맞게 분배해서 수행

5. 후보 물건 선정

• 목적 : 매물임장 후보를 선정!
• 실행 : 생활권 별로 우선 순위를 확인하고 저평가 여부인지를 보기 위해 과거에 비해 가격이 올랐는지 안올랐는지 절대평가 해보고 주변 지역과 상대평가도 해보쟈!
• 팁 : 후보 물건을 선정 할 때는 투자 기준에 부합되지 않아도 후보 물건을 넓혀서 보기!

6. 매물임장

• 목적 : 내가 투자 물건 직접 두눈으로 확인하는 과정
• 실행 : 부동산 방문후 매물 기록하고 정리 및 복귀하기. 전체 비교 평가 및 1등 뽑기 중요!!
• 팁 : 이 집에 하자가 있는지 없는지, 이 집에 거주하는 사람이 언제 이사 가는지(집주인, 세입자), 이 집을 왜 파는지 등등 확인하자

7. 임장 보고서 완성

• 목적 : 내가 투자하고 싶은 지역 1등 뽑기.
• 실행 : 1등이 투자 대상으로 좋은지 점검
• 팁 : 하락장에서는 좋은지역/단지에 먼저 투자하는 것이 좋아! 선호도 높은 단지 부터 상승 하기 시작하고 지방에 경우 좋은곳이 나중에 덜빠지는 경향이 있어!

8. 투자 결정

• 목적 : 실제 투자
• 실행 : 임대 관리 및 역전세 대응 등
• 팁 : 만기 6개월 전 협의 한 후 3개월 전후로 전세 내놓기! 누수 발생시 누수 지점 확인후 세대 책임인지 공동 책임인지 관리사무소와 인테리어 업체에게 꼭 확인하기! 역전세 대비하여 전세가 트래킹 및 자금 계획 검토하기!

# BM 포인트

• 유진아빠님 방식대로 손품/발품 번갈아가며 체계적으로 준비하기
• 1등 뽑을 때 생활권 우선순위 생각하기!(전세가율에 치우치지 말고~)