실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 56기 46조 밍깅쓰]

월부 유튜브에서 봤던 코크드림님의 강의를 (열중->열기->)실준반에서 드디어 듣게 됐네요!

공감 능력이 뛰어나신 만큼 강의도 쉽게 설명해주신 것 같습니다^^

| 초보자가 임장 지역 선정하는 법

앞마당 0~2개인 단계에서 거주지와 직장이 같은 지역이라면 1등 지역과 가성비 지역을 앞마당으로 만들고

임장, 임보 훈련을 통해 성공 경험을 쌓아가야 한다. 이후 수평적 비교평가, 수직적 비교평가 가능한 앞마당으로 넓혀가야 한다.

<BM>

-.지방은 지역 내 최소 2개 구 보기(1등 지역, 가성비 지역)

| 임장지에서 투자할 아파트 고르는 법

*투자 물건 선정 기준

지역별(수도권/광역시/중소도시) 입지 우선순위와 연식 우선순위가 다르다. -> 투자 우선순위 결정

광역시 1등 학군지는 대체되지 않는 입지독점성이 있으며 땅의 가치가 높다.

*사례로 보는 투자 물건 선정하는 법

수도권: n억대별(가격별) 색상 구분하여 시세 분석 -> 시세 그룹별 특징 파악

지방: 연식별 색상 구분하여 시세 분석

투자 후보 물건 비교평가시 후보 물건 각각에 대한 투자의견을 적어보는 연습이 필요하다.

일종의 모의투자로 추후 가격 흐름으로 복기 가능하고, 1등 후보 물건을 놓쳐도 차선책으로 투자 가능하다.

*시세 트래킹하는 법

시세 트래킹으로 투자 물건을 찾는 것이 아니라 시장 분위기와 가격의 흐름을 파악하여 매수 기회를 포착(전수 조사 여부를 결정)하기 위함이다.

시세 트래킹 단지: 랜드마크 단지+생활권 대표 단지+생활권 내 그룹별 대표 단지 (구별 15~20개->10개 이내)

학군지 여부에 따라 20평대 선호 입지 요소와 30평대 선호 입지 요소의 차이가 있다.

30평대에 투자하지 않더라도 함께 시세 트래킹하며 시장 흐름을 파악할 줄 알아야 한다.

지역 내에서도 단지마다 움직임이 다르다. 한 지역의 움직임만 가지고 전체를 판단하면 안된다. -> 개별화 프레임으로 접근

-. 수도권: 20평대+20평 초반(방2화1)+30평대

-. 지방: 30평대+20평대(방3화1)+낀 평형

-. 매매가: 지방은 4층(+5층)도 제외시킴

-. 수도권/광역시/중소도시 순, 매매가 높은 순 -> 가치 순

<BM>

-.지방 시세분석: 연식별(5년, 10년, 15년, 20년 이내, 그 이상) 색상 구분하기, 아실 입주시기로 라벨 설정해서 시세 지도 만들기

-.지방 시세조사 시 1~4(5)층, 탑층 제외한 최저가로 매매가 기록하기

-.전용59, 전용84뿐만 아니라 낀 평형도 함께 시세 트래킹하기

| 매수 이후 전세 셋팅의 전 과정

매물 유형에 따라 투자 시 유의점을 알고 그에 맞게 대응해야 한다. -> 리스크 관리

수리가 필요하다면 선잔금 후입주 가능한 신혼부부, 부모님 집에서 독립하는 세입자를 적극적으로 구해야 한다.

인테리어 마친 공실 매물이 이미 많은 상황이라면 선잔금 후입주의 리스크를 감수할 임차인을 구하기 쉽지 않기 때문에 차라리 공실인 매물을 매수하는 게 낫다. -> 시장 분위기에 따라 매물 유형의 투자 우선순위가 달라진다.

전세 시세 더 높은 단지에 홍보하여 가격 경쟁력으로 수요를 끌어와야 한다.

부동산 리스트업 -> 홍보문자 답변, 전화회신, 네이버등록 여부 기록 -> 적극 홍보할 부동산 우선순위 결정

기간별 대응 plan A, plan B (전세셋팅/잔금 마련): 투자 결정 전에 반드시 선행되어야 한다. 매수 이후(X)

<BM>

-.매매 가계약금 넣기 전에 매물에 따른 전세셋팅 유형 파악하여 필요한 조건 협상하기

-.매전갭뿐만 아니라 수리비+중개료(매매/전세)+취등록세+법무비까지 고려하기

-.전세계약 계좌 알려주기 전에 세입자 정보 확인하기(입주 날짜, 연령대, 가족 구성, 반려동물 유무, 전세대출 이용 유무)

아파트는 수직적 비교, 수평적 비교를 모두 해야 하지만

현실에서 비교는 다른 사람과의 비교가 아닌, 어제의 나와 비교하라는 조언 인상적이었습니다.

제가 가진 핸디캡을 극복하고 더 울림 있는 스토리의 주인공이 될 수 있게 투자 시장에서 오래 살아남도록 하겠습니다.