[포도RR] 대형 입주장 2억 역전세 4백만원 최소금액으로 방어했습니다

안녕하세요

과정에서도 행복한 투자자 포도RR 입니다.

2024년 투자자로 3년차

사는것이 가장 쉬웠다는걸

운용하면서 보유하고 버티는것이

과실을 얻기전 투자자로써 견뎌야하는

과정이라는것을 뼈저리게 경험하였습니다.

결론적으로 다행이 4백만원의 최소금액으로

대형 4천/2천세대 입주장에서

약 2억의 역전세를 방어했습니다.

1. 0호기 상황

만기( 24년1월 ) 3개월 앞둔 0호기의 전세

바로 옆 최대 선호지에 입주하는 4천세대의 브랜드 대단지

내놓은지 한달간 아무 연락 없으며

기존 전세가보다 1.5억 이상 역전세 발생

2. 1호기 상황

만기 24년 6월 1호기 전세

동일 생활권 약 2천 세대 연달아 입주

예상과 다르게 6개월 넘게 입주장 지속

기존 전세가보다 5천 역전세 발생 물량 쏟아짐

😢 최악의 시나리오 : 2개 모두 신규 세입자 맞출시 2억 역전세 + 공실시 대출 이자 및 수수료

초반 한달간은 부정의 단계에 있었습니다.

현실을 제대로 바라보면 너무 괴로우니

애써 괜찮겠지 전세 나가겠지

긍정회로만 굴리고 있었습니다.

하지만 언제까지 부정만 할 수는 없었고

한달정도의 시간이 흐른뒤

투자자로써 스스로 해결하고자

월부에서 배운대로 그냥 일단 적어 보았습니다.

이렇게 적고 나니

형체 없이 저를 짓누르던 괴로움이

시각적으로 눈에 보였고

그럼 일단 하나씩 할 수 있는 일을 해보자는 마음이 생겼습니다.

신기하게도 글을 적고 임장을 다녀와서

체력적으로 지쳐서 쓰러져 있던 저녁에

갑자기 친밀하게 지내던 소장님께 전화가 오셨습니다.

"우리 단지내에서 이사해야하는 세입자가 집이 예뻐서 마음에 든데,

근데 가격 조정을 좀 해달라네"

제 0호기는 지난번 세입자 들어올때 8년차였지만

월부에서 배운대로 예정된 공급인 입주장 대단지와 싸우기위해

다른 집주인들은 도배도 안해주었지만

저는 미리 강마루,도배,LED,악세사리교체

올화이트로 단지내에서 컨디션이 상황이 좋았습니다

당연히 세입자들이 1등으로 맘에 들어할거란 확신이 있었고

처음으로 온 전세 연락에 마음이 두근거렸지만

차분히 컴퓨터 앞으로 가서 엑셀을 켰습니다.

(시나리오별 전세가 이자 계산)

"소장님 이분들 애들 학교 때문에 단지내에서만 이사가능한 상황이라구 하셨죠?

전세 대출 받으셨나요?

그럼 제가 지금 전세금에서 00천 만원만 내리고

현재 거래되는 전세 차액분에 대해서

이자 일시불로 지급해드릴게요.

설득 부탁드려요! "

출처 입력

소장님은 이런 입주장에 다른 집주인들처럼

부랴부랴 전세금을 내리지 않고

역으로 제안을 받아서 당황하시는 기색이였지만

제가 투자자로 평상시 대화도 많이 나누었고

내민 조건도 신규 세입자에게 손해볼게 없다는걸 바로 파악하시고

제가 아닌 세입자에게 1시간 이상 전화로 설득하시어

제 네고 조건을 맞춰주셨습니다.

(일 잘하는 소장님을 항상 내편으로)

결론적으로 입주장에서 만기 3달전

생각보다 빠르게 신규전세를 맞추었고

현 거래되는 전세 가격보다 높게 맞추며

역전세도 절반 이상 방어하여 마음의 짐을 덜게 되었습니다.

(지난번 전세금 증액분보다 적은 금액으로 신규 전세 맞추어 상승분 아직 보유중)

0호기를 해결 하고 나니

아직 남아있는 1호기 역시나 마음은 불편했고

지속적으로 매수해주셨던 소장님과 컨택해보니

단지내 전세는 없지만 신규는 5천은 내려줘야 들어온다..

한달정도 트래킹하다

용기를 내어 기존 세입자에게 거주 의사를 물어보았습니다.

다행이 첫째아이가 내년에 바로 옆 초등에 입학해야해서

이사 계획이 없다는 세입자분!(Yes)

기뻤지만 티를 내지 않으며

차분히 해외출장이 잡혀있어 연장계약서를

(제자 잘못될까 계속 알려주신 젊은우리튜터님 항상 감사합니다♥)

이번주에 미리 쓰고 싶다고 말씀드렸고

멀리 살아서 기존 소장님께 대필료를 드리고

감액없이 연장계약서 쓰기로 동의를 받았습니다! (Yes)

하지만

부동산 거래에서

예상치 못한 일은 항상 벌어지더군요

연장 당일 세입자분께서 부동산에 들어서며

붙어있던 시세를 보고

현재 전세 시세를 물어봤던것이였죠 ㅜ

결국 도장을 찍지 않고

저에게 전화가 온순간

직감했습니다 " 아 일이 틀어졌구나"

세입자분은 2~3천만원을 내려달라고 요청하셨고

앞선 0호기의 경험으로

빠른 상황판단후

(세입자 상황과 아파트 내에 전세 없음 미리 파악해둠)

"이사가시기 힘드시고 부대비용도 드니

재계약 하시되 2천만원에 대한

역이자 5% 200만원 드릴게요

그대로 재계약 하시는게 좋으시겠죠?

역제안을 드렸습니다

그 전화를 끊으면 또 생각이 이어져 말이 달라질것 같아

빠르게 제안을 했고

안그래도 현재 이자가 부담스러웠고

아이 학교때문에 이사갈수도 없었기에

다행이 제 제안을 수락하셨고

1호기 역전세도 200만원의 최소 금액으로 방어를 했습니다.

돌아보면 약 6개월간의

역전세 방어가 굉장히 심적으로 힘들었습니다.

어떻게 될지 모르며

시시각각 상황은 안좋게 변했고

저의 마음도 출렁거렸습니다.

하지만

예상했던 최악의 일은 발생하지않았고

그저 그때 내가 할 수 있는일을

현실 부정 하지 않고 현황을 꾸준히 파악하고

역제안을 하면서

그렇게 하나씩 좋은 결실로 이어졌습니다.

이번 경험으로 투자자는 꽃길을 걷기위해

가시밭길을 견디는 기간이 있어야한다는

너나위님의 강의 내용을 이해하게 되었습니다.

현재 위와 같은 끝이 안보이는 어둠의 길을 걷고 계시거나

앞으로 겪게 되실 동료분들에게

조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

내가 할 수 있는 일을 하는 것

그것이 전부인거 같습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다!

복기 BM 1. 현실 부정하지 말고 현황을 적어서 실체화 시키고 내가 할 수 있는 일을 하기

2. 대필이라도 내가 직접 가서 계약 당일 있을 돌발 상황 내가 대응하기



[투자경험담]

1. 나는 왜 1호기를 못했을까?(Feat.매물코칭의 세계)

https://cafe.naver.com/wecando7/8960814

2. 부산 불장에 휩쓸린 0호기 경험담 #1

https://cafe.naver.com/wecando7/8829748

3. 부산 불장에 휩쓸린 0호기 경험담(Feat. 배액배상&양도세 비과세기간) #2

https://cafe.naver.com/wecando7/9274241