실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 55기 91조 서현 도윤]

안녕하세요.

55기 91조 서현도윤 입니다.

4월도 어느덧 막바지를 향하고 강의도 3강을 들었다는게 놀라울 따름이지만,

힘들더라도 지치더라도 그냥 해야겠다. 놓지 말고 해야겠다 라는 심정으로 3개월째 월부 생활하고 있습니다.

독,강,임,투, 인맥에서 현재까지는 임장과 임보가 제일 힘들고 앞으로도 힘들 것 같은데,

앞마당 3~5개 까지는 어떻게든 해보자라는 마음으로 지속 해보려고 합니다.

초보자가 임장 지역 선정하는 법

강의 내용에서 앞마당 별로 뭘 해야 할지 얘기 해주셨는데, 현재 1개를 만들어 가고 있는 저로서는

1개 더 될 때까지 훈련하는 마음으로 완성도 보다는 완료에 주안점을 둬야겠다고 생각했습니다.

처음 지역 선정을 광명시로 한게 이 지역에 살고 있기 때문인데, 가깝기 때문에 자주 갈 수 있고

익숙함이 있기 때문에 일단 선택은 잘 했구나 생각했습니다.

다음 지역은 1기 신도시인 평촌이나 분당을 하면 좋겠지만, 다음 실준반은 아직 기간이 남아 있기 때문에

서울에 4급지나 2~3급지를 앞마당으로 만들어 볼 생각입니다.

원래는 수평적 비교를 하기 위해 비슷한 지역을 하는 게 맞겠지만 약간 위에 상급지를 갔다가

비슷한 지역을 가는 것도 나쁘지 않겠다고 생각했습니다.

수평적 비교 시 같은 입지와 조건으로 비교 하더라도, 입주물량도 고려해서 투자 해야함도 알게 되었습니다.

수직적 비교 할때는 경인선라인, 4호선라인, 경부라인 즉 강남에서 얼마나 멀리 떨어졌냐에 따라서

급지가 바뀌기 때문에 수직적 비교하기 쉽다고 하셨고 지방도 전라권, 충청권, 경상권으로 해당 지방의

수직 비교가 가능 하다고 하셨습니다.

-> 마당의 완성도를 올리고 서기반으로 3급지 또는 4급지 앞마당 하고 실준반으로 1기 신도시 하나 더 추가

임장지에서 투자할 아파트 고르는 법

투자할 지역과 물건을 선정하기 위해 알아야 하는게 지역별 입지와 연식 우선 순위 인데

수도권은 (직장/교통 > 학군 > 환경), (연식>입지) 이나 예외로 학군이 우선인 곳도 있고,

광역시는 (학군(1등)>환경), (입지>연식) 으로 보고 중소도시는 환경> 학군, 연식 > 입지로 봐야 해서

지역 별로 중점적으로 봐야 하는 사항이 다름을 알 수 있었습니다.

수도권은 지역간 비교는 강남접근성이 무었보다 우선이고, 지역내 비교 할 경우 강남접근성 + 지역내 핵심

요소를 따져서 비교 해야함을 알게 되었습니다.

핵심 요소라고 하면 평촌 경우 학군/학원가 가까이 있는지와 동대문구 경우에는 균질성 있는 환경이

지역의 선호 요소임을 알게 되었습니다.

결론은 강남의 접근성 + 지역 내 핵심 선호 요소가 핵심이고 입지 좋은 구축이 입지 안좋은 신축 보다 혹은 입지 덜좋은 구축보다 훨신 가치가 높다는 것을 깨달았습니다.

-> 강남 접근성은 알고 있는 사실인데 지역 내 핵심 선호요소 파악 하는게 쉽지 않겠다고 생각했습니다.

광명시 같은 베드 타운은 7호선 가까운 것 외에는 딱히 선호요소가 없는 것 같아 더 고민해 봐야겠습니다.

광역시는 대중교통의 의미가 없고 특히 광역시 에서는 학군이 우선임도 알게 되었습니다.

연식 보다도 입지와 입지 주엥서도 학권이 먼저 임도 알게 되었습니다.

중소도시는 입지 독점성이 없어서 신규 택지를 더 좋아하고 입지 좋은 신축이 가장 좋은 단지임도 알게 되었습니다.

즉 환경이 좋은 신축의 선호도가 큼도 알게 되었습니다.

사례를 들어서 투자사례도 들어 주셨는데,

3천만원 밖에 투자금이 없으셔서 일단 평촌을 예를들으 셨는데 생활권 또는 동별로 구역을 나누고,

직장/교통/학권/환경/공급 중에 이 지역의 뭐가 우선순위 임을 파악 하는지 알게 되었습니다.

시세 순으로 색깔로 구분 한다음에 1/2/3순위도 나눠보고 저평가, 수익성, 리스크에 대해서 검토 후

적합한 단지를 5개 정도 추려본다음 연식/평형/구조/매매가/전세가/투자금/특징을 쭈욱 나래비해서 비교 한 다음

내 투자금으로 할 수 있는 최선의 투자를 실행 하는 것을 알려주셨습니다..

-> 저도 투자시 저환수원리로 5개 정도 추려서 연식~매매가~투자금~특징을 주욱 비교 해서 결정을 내려야겠다고

생각했습니다.

지방 투자사례는 청주를 예를 들으셨는데 ,

지방도 구별로 특징을 구분 한 다음 무조건 1등 지역을 먼저가서 , 동별로 입지 좋은 수선대로 분리하고

금액 별로가 아닌 연식으로 색깔을 구분해야함도 배웠습니다.

마지막으로 시스트래킹을 해야하는데 랜드마크 단지 포함 생활권 별로 대표 단지 + 생활권내 그룹별 대표 단지

를 투자로 이어지게 하기 위해 시세트래킹을 해줘야 하는데 저같이 앞마당 5개 이내는 구또는 시별로 15개 정도

하는게 좋다는 것도 알게 되었습니다.

-> 시세 트레킹 약식도 공유 해주셨는데 최소 15개 단지로 해서 수도권 20평대 (추가 30평 몇개) 해서

2~3달에 한번씩 계속 업데이트 하겠습니다.

매수 이후 전세 셋팅 과정

아직 세를 놓는 거는 생각도 안해봤는데 코크드림님이 말씀해주시는 내용은

무지한 저를 깨우쳐 주시는 강의였었습니다.

이 강의를 들어야 하는 이유는 리스크 줄이고, 투자금을 확정 하며 , 비용을 줄이기 위해 꼭 알아야 하는 내용이었습니다.

투자 하기 좋은 순서도 알게 되었는데,

주인전세는 싸게 사야하고, 공실는 부담을 줄이기 위해 잔금일을 짧게 하고, 월세만기는 파손 확인 하고,

전세 만기는 전세입자에게 선물 제공 하고 집잘 보여 달라고 해야됨을 알았습니다.

집주인 이사일이 날짜 맞추기 제일 힘든것도 알게되었습니다.

신혼부부를 예전에는 주로 세입자로 들이셨는데 수리를 하기 위해 돈과 기간이 필요한데

선잔금을 할 수있어서 신혼부부들이 좋았다고 하셨습니다.

전세를 빨리 빼기 위해서는 경쟁력이 있어야 하는데 최근올수리 + 샷시까지 하면 내물건이 더 경쟁력이 있고

기본 < 올수리 < 최근 올수리 (도배, 장판은 확인) < 특올수리, 첫입주 가 가장 좋은 순서임도 알게 되었습니다.

plan a(전세가를 낮추거나 상급지 부동산에 물건 내놓기)로 흘러 가지 않으면, paln b로 보험사 주담대

(상환수수로 50%면제, dsr 50% 적용) 받는게 유리함도 알게 되었습니다.

지금은 활용 못하지만 다음 1호기 구매시 꼭 적용 해보겠습니다.

마지막으로 ...

수직적 비교, 수평적 비교 모두 해야 하지만

현실에서 비교는 다른 사람 수평적 비교가 아닌

나의 어제와 비교하는 수직적 비교를 하시기 바랍니다.

강의 듣기 전의 나와 오늘의 나는 이미 달라졌습니다.

이 말씀이 너무 마음에 와 닫았다, 결국 나와의 싸움과 나의 실력 업그레이드 중요함을 알고

나는 하루 하루 발전한다는 마음으로 지속 해야겠다.