올해 5채의 전세 재계약을 앞두고 있습니다. (모의투자) [기제이]

저에게는 2024년에 전세 재계약을 해야될 물건이 5채가 있습니다.

역전세를 맞았냐구요?

돌려줘야 될 물건도 있고

올려받아야 될 물건도 있습니다.

5채 모두 현 시세대로 전세를 맞춘다면

1천만원을 올려받을 수 있겠네요!!

안녕하세요

오늘도 즐기면서 투자하는 기제이입니다.

저는 신용대출을 풀로 받은채로

월부생활을 시작했습니다.

그러다보니 2년동안 대출을 갚느라

종자돈은 늘 0원이었고

동료들의 1호기 소식이 들려왔지만

전 투자할 수 없었습니다.

10채까지는 경험이다"

라고 배웠지만

하지만 1채의

경험도 할 수가 없었습니다.

어차피 투자를 못해서

사라지기보다는

가상으로

'사고싶은걸 다 사보자' 라는 마음으로

모의투자를 시작했습니다.

그렇게

매월 임장보고서 결론을 내며

0~2채씩 모의투자를 진행했습니다

그래서 전 2년 8개월이라는 시간동안

총 17채의 사이버 아파트를 가지게 되었습니다.

■모의 투자로 얻을 수 있는 것

# 첫 번째 - "10채까지는 경험이다"

매월 임장보고서 결론을 써가며

TOP3를 뽑고 치열하게 1등을 뽑아보았습니다.

문득 이런생각이 들었습니다

"나 잘하고 있는거 맞나?"

"내가 뽑은 1등이 저평가가 맞을까?"

그래서

'어차피 지금 당장 종자돈도 없고

투자하려면 몇년 후에나 할 수 있을텐데

지금 당장은 모르더라도

몇 년 후에 답안지를 맞춰보자'

라는 생각으로 모의투자를 시작했습니다.

23년 5월 기준

처음에는 임장지에서 1등을 뽑아서

모의 투자를 진행했었는데요

23년 4월까지 모의 투자한 물건을 보니

-5천만원이나 떨어진 것도 있고

+1500만원이 오른것도 있었습니다.

그런데 총 수익을 보니 -3천만원이네요

시간이 지나

24년 4월이 되었습니다.

모의 투자를 진행했던

5호기는 어떻게 되었을까요?

24년 4월 기준

어떤 물건은 오르고

어떤 물건은 더 떨어졌습니다.

같은 단지들을

1년 더 보유했더니

총수익이 9천만원이 되었습니다.

시간이 지나

가격이 변하는 단지들을 보면서

느끼는 것들이 생깁니다.

고평가를 저평가로 착각했구나

흐름이 이렇게 오는구나

공급이 이렇게 영향을 줬구나

이렇게 내가 결론에 뽑았던 매물을

관심있게 지켜볼 수 있어

실제로 투자하는 경험보다는

얻는게 적겠지만

하지 않는 것보다는 좋은 경험이었습니다.

# 두 번째 - '역전세'

역전세를 막아야 해서

올해 투자를 못하는 동료도 있고

강의에서도 역전세에 대한

내용이 많이 들어본 것 같습니다.

실제로 투자하진 않아서

역전세가 뼈속까지 와닿진 않지만

모의 투자한 지역에서

어느 지역에서는 역전세가 났고

또 어느 지역에서는 오히려 전세가가 오른것을

확인 해볼 수 있었습니다.

실제로 수도권 물건과

공급이 줄어든 지역은 전세가가 오르는게 보였고

여전히 공급이 많은 곳은 전세가가

떨어지는 모습을 확인할 수 있었습니다.

모의투자를 하며

사실감을 더하기 위해

세입자 만기날을 매임했던 매물 상황으로 적거나

공실이거나 협의 매물의 경우

매수 2~3달 후로 정해놨었는데요

모의투자한 물건 중

2024년에 만기가 돌아오는 물건을 보면

역전세를 맞은 곳과

전세금을 돌려받을 수 있는 곳이 보였는데요

다른 지역의 매물을 가지고 있다보니

총 전세차익은 다행히

+1천만원이 되었고

한 지역에 투자물건이 모여있었다면

위험했겠다 라는 생각이 들었습니다.

실제 투자를 할때도 이왕이면

리스크 관리 측면에서

지역을 다르게 하는게 좋겠다는 생각도 들었습니다.

# 세번째 - 복기

결론을 내면서 1등을 뽑으며

1등인 이유가 있었을 텐데요

1등을 뽑고 나서

싼걸 찾아서 뽑았다는 생각과 함께

이런 궁금증도 같이 있었습니다.

가격은 싼데 향후 공급이 많은데 될까?

이 단지까지 투자해도 될까?

광역시 좋은 동네 구축인데 될까?

분양권인데 입주시에 전세가 매매가 어떻게 될까?

이런 궁금증들은 시간이 지나

시장이 증명해준다고 생각을 하는데요

그래서 모의 투자를 할때

궁금증이나 쓰고 싶은말을 써놓는 공간도

만들어 두었습니다.

이렇게 써두면

언젠가 시장이 궁금증에 대한 답을

줄거라고 생각합니다.

인사이트는 지켜보다가 생기는 거지,

오늘 임장한다고 해서 내일 인사이트가 쌓이는게 아니에요

그래서 오래 지속하는게 어떤 것보다 중요해요

잔쟈니 튜터님

최근에 투자를 진행하고

다시 0원이 되었습니다.

투자금이 0원이 되고나니

투자금이 있을 때보다

힘이 빠지는건 사실입니다.

하지만 이번달에도

18호기 사이버 아파트를

매수할 예정입니다.

제가 쓰는 양식이 훌륭하진 않지만

쉽게 시작하실 수 있게

양식을 공유해보겠습니다.

제가 쓰는 최종 장표에서

맨 윗쪽은 실제 투자 물건

아래쪽은 모의투자 물건

그리고 이 장표는

시세트래킹 시트를 켜면

제일 앞쪽에 나오게 되어 있습니다.

사본만들기로 가져가시면 되요 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1dhM7FF-uBhBFT-7hfgolybY9Wlh6J7iE9GDDc-Ve7Fk/edit?usp=sharing

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