4년차 투자자의 임장보고서 1등 뽑기 프로세스(+임보 결론 공개) [감자랑토마토랑]

안녕하세요!

최고의 실전 투자자를 꿈꾸는

감자랑토마토랑입니다.

임장보고서 결론 잘 쓰고 계신가요?

결론을 어떻게 시작해야 할지 몰라

막막하진 않으신가요?

그대로 따라해 보기라도 하고싶어도

장막에 가려져있는 경우가 많아

시작할 엄두를 못내시는 분들도 계신 것 같습니다.

임보 결론도 구조화를 거치면

조금 더 쉽게 쓰실 수 있습니다!

지금부터 4년차 투자자의

임장보고서 결론 프로세스를 알려드리겠습니다.

임장보고서 결론의 큰 틀

제가 결론을 내리는 프로세스를

구조화 해 보았습니다.

디테일에는 조금씩 차이가 있겠지만

대체적으로 이런 과정으로 1등 뽑기를

해 나간다고 생각합니다.

0단계. 내 상황파악이 먼저

1등 뽑기 왜 하세요?

'그냥 임보를 완성해야 하니까?'

혹시 습관적으로 쓰시고 계시진 않으셨나요?

임장보고서에서 1등을 뽑는 이유는

'투자를 하기 위함' 입니다.

그렇다면 저평가된 물건을

추려내는 것도 중요하지만

그보다 우선시 되어야 할 것은

<나의 상황>입니다.

현재 내 상황을 반영하지 않은 1등 뽑기는

투자가 불가능한

'반쪽짜리' 1등 뽑기가 될 수 있기 때문입니다.

이 부분 간과하지 마시고 이렇게 따라해보세요.

1) 보유자산 현황 파악

내 자산 현황을 파악해 봅니다.

물건을 관리하기 위한 일정들도 기재해 놓습니다.

연장 계약을 하기 위해서

연락해야 할 시기도 적어두고

혹시 역전세 대응이 필요하다면

추가로 필요한 현금이 얼마일까도 계산해 봅니다.

2) 대출여력 파악

만에 하나의 상황에 대비하기 위해

대출 여력을 파악해 둡니다.

그리고 현재 금리를 반영해

월에 얼마의 이자가 지출되게 될지 적어봅니다.

이렇게 미리 정리를 해두면

실전 투자시에

좀 더 빠른 의사판단을 할 수 있습니다.

호재라이언님의 임장보고서를 벤치마킹 했습니다.

이자리를 빌어 감사드립니다 ♥

1단계. 임장지 1등 뽑기: 매물 정리

현 임장지를 마무리하기 위한

가장 중요한 파트입니다!

매물 본 것을 토대로

현 임장지에서 1등을 뽑는 것을

먼저 해봅니다.

본 매물을 모두 비교해보려면

에너지가 많이 소모되실 겁니다.

그렇기 때문에 한 단지에서 여러개의 물건을 봤다면

가격, 상황, 상태가 좋은 매물을 하나만 남겨둡니다.

조건, 가격, 상태가 안좋은 매물들을 하나씩 소거해 내고

조금 더 깊게 비교평가 해보고 싶은 매물들을 추려냅니다.

이런식으로 매물표에서 하나씩 제거해나갑니다.

제거를 한 이유도 자세히 적어보며

머리속 생각을 정리합니다.

1단계: 임장지 1등 뽑기: 1차 통과 매물 비교평가

1차 토너먼트인

매물표에서 추려진 물건들을 토대로

비교평가를 진행해 봅니다.

비교평가를 하는 방법은 정말 다양한데요.

가장 쉬운 것은 '가격'을 고정해놓고

비교하는 방법입니다.

4년차 투자자인 저도

여전히 가격을 고정시켜 비교하는 게

가장 편하고 쉽게 느껴집니다.

이것은 제가 실제로 썼던 임장보고서 입니다.

지도 위에 한 번에 매물을 올려놓고 비교하면

입지를 떠올리며 비교해 볼 수 있어

조금 더 수월하고 눈에 잘 들어오는 것 같습니다.

여기서도 하나씩 소거해 나가며 1등 후보군을 추려내시면

좀 더 쉽습니다.

본인의 생각을 최대한 풍부하게 적어보세요!

어차피 투자에는 정답이 없으니

틀린다는 부담을 느끼지 않으셔도 됩니다.

자 이제 2차 토너먼트가 끝났습니다.

1단계. 임장지 1등 뽑기: 최종 투자후보군 선정

임장지에서 1등 후보를 뽑는

마지막 단계입니다!

앞에서 가격대별 또는 평형별로 뽑은

매물들을 나열해 봅니다.

여기서 부터는 나의 상황에 맞는

매물을 찾아야하기 때문에

'투자금' 부분을 특히 눈여겨 보아야 합니다.

반드시 단 하나의 단지만 뽑을 필요는 없습니다.

어차피 투자를 진행할 때

1등으로 뽑은 단지에 투자가 불가능한 상황이 되면

다음 다음 매물로 넘어가서 협상을 진행해야하기 때문입니다.

단 하나만 남기려고 하지 마시고

우선순위를 미리 정해둔다는 생각으로

정리해 보시면 됩니다.

2단계. 앞마당 1등 뽑기: 시세트래킹

시세트래킹 모두 잘 하고 계시죠?

앞마당은 열심히 만들어놨는데

임장보고서 앞부분 쓰느라 바빠서

시세트래킹을 안하고 있다?!

투자자로써 '직무유기' 입니다!

그동안 들인 노력이 아까워서라도

반드시 가격을 계속 들여다 보셔야 합니다.

시세 트래킹은 다양한 양식이 있는데요.

본인에게 편한 양식을 사용해서 하시면 됩니다.

앞마당이 늘어날수록

시세를 따는데도 시간이 많이 걸리기 때문에

미리 미리 루틴처럼 해두시면 좋습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10700964

월부 카페에 중수님께서 공유해주신 양식으로

시세트래킹을 해보았습니다.

전고점 대비 하락률을 확인할 수 있고

투자금으로 그룹핑 할 수 있게

양식이 만들어져 있어 편하더라구요!

시세트래킹을 하는 이유는

대표 단지나 관심단지의 시세를

살펴봄으로써

해당 앞마당에 투자의 기회가 왔을 때

기회를 잡기 위함입니다.

앞마당을 만들 당시에

전세가가 낮아 투자가 불가능했지만

공급물량이 줄어드는 지역일 경우

전세가가 차 오르며 투자의 기회를 주는 곳을

찾아낼 수 있습니다.

저는 보통 각 생활권의 랜드마크 단지

저의 관심단지

상승장의 끝에서 반응할 만 한 꼬리단지

고루고루 10~15개 정도 시세트래킹을

하고 있습니다.

2단계. 앞마당 1등 뽑기: 원페이지 정리

앞마당 원페이지 정리의 장점은

내가 가진 앞마당을 모두 둘러보면서

매물의 증감상황이나

공급상황을 다시 한번 짚어볼 수 있다는 점입니다.

또한 지금 내 앞마당에서

가장 유망한 투자매물이 무엇인지

추려낼 수 있습니다.

가급적 내 앞마당을

다 관리하는 것이 좋겠지만

그게 어렵다면 공급물량이 적어

리스크가 낮고 기회를 줄 준비중인 곳을

우선적으로 살펴보시는 것도 방법이겠습니다.

네이버부동산에서 시세를 스캐닝하면서

싸다고 생각되는 단지들을 추려보고

(데일리 루틴으로 가져가면 더 좋습니다!)

전고점을 지표로 활용해봐도 좋습니다.

(다만 가치를 먼저 아는게 우선입니다!

전고점'만'으로 가치를 매기진 마세요!)

이런식으로 눈에 띄는 단지들을

지도위에 올려보고, 내가 생각하는 1등 물건을

표시해 봅니다.

(네이버 부동산에 떠있는 매물을

캡쳐해서 장표에 넣어놓는 것도 좋더라구요.)

시장 분위기를 파악하기 위해

해당 지역의 부동산 사장님과

통화를 했다면 금상첨화입니다!

시장의 상황, 매매가격들을 기록하면서

인사이트를 누적해 나가시면 됩니다.

2단계. 앞마당 1등 뽑기: 도시 체급별/가격대별 1등 뽑기

앞에서 시세트래킹을 열심히 했다면

그 이후부터는 분류가 중요합니다.

모두 섞지 마시고 수도권/광역시/중소도시로

나누어서 각 체급에서의 1등을 추려냅니다.

이때 주의할 것은

수도권과 지방의 1등뽑기 기준을

조금 다르게 가져가 보는 거예요.

수도권은 절대가격을 비교해서 더 좋은 물건을 뽑기보다

한정된 투자금에서 더 좋은 것을 사는게 중요합니다.

예를들어 강남이 15억/12억 동대문이 9억/6억

똑같은 3억의 투자금이 든다면

어디를 뽑으시겠어요?

3억/2억/1억

각각의 투자금을 가정해서

그 중에서 가장 좋은 매물이 무엇인지 뽑아봅니다.

지금 당장 그 돈이 없다고

수도권 1등 뽑기를 소홀하게 하시면 안됩니다!

지방에 있는 물건을 팔고

언젠가는 올라올 것이기 때문에

미리미리 연습을 해두는 것이 중요합니다.

지방은 전세가와 매매가가

함께 움직이는 시장이기 때문에

투자금으로만 1등 뽑기를 한다면

오류가 클 수 있습니다.

그렇기 때문에 매매가로 저평가 여부를

판단한 후에

투자금을 고려해 나에게 맞는 물건을

뽑아내면 되겠습니다.

1) 각 지역 내에서 저평가 됐다고 생각되는

단지들을 추린 후,

2) 가치순으로 다른 도시의 매물과 함께

나열해본 뒤

예를들어

30평대 5억/4억/3억/2억, 20평대 4억/3억/2억으로 분류

(여력이 되신다면 최대한 많은 가격대를 비교해 보시길 추천해드립니다!)

매매가가 싸다고 판단되는 것을

골라내는 식으로 뽑아보고 있습니다.

이렇게 뽑은 후에

마지막 단계에서는 투자금을 고려해

현 임장지 + 앞마당 중

나에게 맞는 저평가 매물을 골라내면 끝입니다!!

결론. 최종 투자후보 물건 분석

실제 투자를 준비중이라면

1등 후보 물건 중 가장 유망한 물건을

좀 더 디테일하게 저환수원리에 따라

분석해 보는 것도

추후 투자를 위한 좋은 연습이 됩니다.

매수/보유/매도에 따른 전략도

한 번 적어보면 도움이 되더라구요!

정리해 보자면,

1) 가치를 제대로 알고(투자 우선순위)

2) 가격을 매긴 후(시세트래킹)

3) 잘 분류하고 정리해서(그룹핑)

4) 내 상황에 맞는 1등 매물 후보를

걸러내는 과정입니다.

결론을 완성하는데

최소 20시간(하루 4시간 X5일) 정도는

확보를 하신다면

매달 더 나아지는 의사결정 과정을

느끼실 수 있으리라 생각됩니다.

만약에 튜터님들의 소중한 피드백을

얻을 기회가 있다면,

피드백 받은 내용들도

1등 뽑기에 꼭 반영해보시기 바랍니다.

임장보고서 결론을 내리는 방법은

매우 다양하고 사람마다 모두 다릅니다.

본인에게 맞는 방법을 고민해보셔서

매달 임장보고서에 '마침표'를 찍는 연습을

꼭 하셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ♥

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