임장지 선택

단계별 비교평가

초보 임보/임장 훈련, 이론과 실습, 임장보고서 완료를 목표로

임장/매임 용이한 곳, 투자자의 시선으로, 성공경험을 쌓기, 거주지와 직장이 같은 지역이면 + 인접지역

중급 수평적비교평가 같은 조건 다른 가격

※같은 조건 : 성격, 급지 인구규모

수도권 1-5군

신도시 1기>2기

인구규모 광역시>중소도시

서울끼리 신도시끼리, 서울과 신도시 비교되니까 비교하지마!

1신도시 위상차이

분당>평촌>중동/산본>일산 수평/수직비교 가능

->2000년대 강북의 대기업본사가 강남으로 이전 일산 피봄

서울

1급지:강남, 서초 송파, 용산, 과천 -> 직장

2급지:성동, 광진, 양천, 마포, 분당 ->균질&신축

3급지:영등포, 동작, 중구, 종로, 강동 -> 업무지구&강남접근

4급지:동대문, 서대문, 강서, 성북, 관악, 노원

(구성남, 하남, 광명, 평촌, 수지, 구리)-> 강남 아래

->약간 멀지만 업무지구 가까워, 학군 나쁘지않아

5급지:구로, 은평,중랑, 강북, 금천, 도봉

(부천, 산본, 일산)

지방 인구규모

200만 부산 대구 ->15-17억

100만 대전, 광주, 울산, (창원) -> 11-13억

50만 청주, 천안, 전주, 김해, 포항 -> 9-10억/6-7억

고급 수직적비교평가 같은 가격의 다른 가치

수직적 급지

수도권

경인선라인 부평<부천<구로

4호선라인 군포<동안구<과천

경부라인 분당>수지>영통

지방

충청 천안, 청주, 대전

전라 전주, 광주

경상 대구, 포항, 김해, 울산, 창원, 부산

Q 한 지역을 다보고 다른 지역 가나?

A 지역내 최소 2개

부산 해운대구->남구

대구 수성구->남구

대전 서구->유성구

광주 남구->동구

울산 남구->중구

창원 성산구->의창구

천안 서북구->동남구

청주 흥덕구->상당구

전주 덕진구->완산구

포항 남구->북구

김해시

※가성비 좋은 지역 전세가율60%이상&평단가 높은순

투자아파트 선정, 투자외 아파트 관리

지역별 입지/연식 우선순위

수도권 직장/교통>학군>환경, 입지>연식

->양천, 중계는 학군이 더 중요

광역시 학군(1등)>환경, 입지>연식

중소도시 환경>학군, 연식>입지

※환경:편의시설, 택지균질성, 커뮤니티

※입지가 좋은 곳은 입지 우선, 입지가 그저 그런 곳은 환경

지방은 대중교통의 중요성 낮다, 부산은 예외 노선이 많아 의미있음

오히려 주차 도로사정 좋은 곳이 인기

입지독점성이 옮겨다닌다?? 입지독점성이 없다는 뜻

청주 입지 좋은 신축>입지 덜 좋은 신축>입지 좋은 구축 -> 역세권 의미 없음, 잘못 판단하면 아쉬운 투자가 될 것

경기 최외곽지역(파주, 일산, 평택)&구축, 전고점 돌파 안해 -> 해서는 안되는 투자

정리

수도권 입지(직장/교통/학군)>연식

광역시 1등 학군지는 입지독점성 있다

중소도시 환경!

-> 지역별로 가치판단하는 입지 중요도 달라 -> 투자 우선수위를 달리해야 더 좋은 투자가 된다

평촌 선호:학원가, 가격대:평남>평북, 비선호:순환고속대로, 경수대로

투자기준확인

저평가 매매가 가치대비 싼가

수익성 적은 투자금, 전세가율 80%이상?, 투자금 3000만원 이하

리스크관리 감당가능 잔금(대출), 역전세(공급)

-> 투자기준에 부합할 것, 임장에서 파악한 선호도 좋은 매물부터 집중 확인

생활권구분>시세확인(청주(중소도시)의 경우, 구축이면서 가격이 높으면 입지 좋은 곳)>투자기준확인(저평가, 수익성, 리스크)

시세트래킹

대상

랜드마크(천장, 지역간 절대적 저평가여부 확인)

생활권 대표단지

생활권 그룹별 대표단지

-> 지역내 모든 지역의 가격이 동시에 움직이지 않음

지역내 저평가 여부 확인

지역내 선호도 파악

시세 얼마나 따나?

앞마당 5개미만 15-20개 ※양보다 꾸준히!가 중요하다

앞마당 5개이상 10개

방법

랜드마크 아실 최고가>구단위>국민평형 84>기간 1년

생활권 대표단지 단지임장, 시세조사에서 확인한 생활권 대표 단지

그룹별 대표단지

중소도시 환경좋은 곳, 선호도 좋은 곳 위주

양식

단지정보 단지 연식 세대수 평형 구조

입지정보 인구(지방만), 직장 교통 학군 환경, 공급

시세 매매가 전세가 평당가 전세가율 매전갭

평형대

수도권 20평초/ 20평/ 30평 -> 20평 중요

지방 20평/30평 -> 30평 중요, 신축의 경우 20평도 중요

서식 게리롱님 시트 카페 9165829 시세트래킹 양식 최종버전

시세트래킹의 의미

->전수조사 할지말지의 판단기준

->지역 분위기 가격 흐름 파악이 목적이다!

현재의 시장 분위기

서울, 인천, 경기 매매가 보합, 전세가 상승

전국의 매매/전세 증감

매매가 6개월 전 대비 전국이 모두 하락

선호:매매가 소폭 하락, 전세가 상승

비선호:전세가 보합, 매매가 큰폭 하락

-> 전세가율이 높아진 것은 같지만 선호쪽을 봐야해

전세세팅 -> 투자의 마무리

리스크 낮추는 조건을 사전에 협의

전세세팅으로 최종 투자금을 확정짓는다

전세를 맞추지 못했을 경우의 비용계산

투자하기 좋은 물건

주인전세->매매와 전세를 동시에!->시세보다 높은 매매가 주의->전세가를 낮추더라도 매매가 낮출 것

공실->입주일, 인테리어공사 제약없음->대출이자, 관리비부담으로 잔금빨리하려해->잔금은 3개월

월세만기->적은 보증금으로 공실 가능->월세인 경우 내부파손 가능성->수리비만큼 네고

전세만기->여력에 따라 공실 가능->집 잘보여주는지 확인->선물제공

집주인분양->이사일 조정가능 (입주기간 2개월)

집주인 이사일 확정->확정된 이사일에만 들어올 수 있는 세입자 구해야 난이도 높다->신규세입자와 날짜 안맞을 수도->잔금준비

-> 매수후에 고려 안돼, 매주전에 파악/대응방법 고민해야

매매에서 전세까지 매매가 3억

매매계약 매수자->매도자 3,000만

전세계약 임차인->매도자 2,700만

잔금 임차인->매도자 24,300만

전세세팅 Plan

전세가, 수리범위결정/경쟁 매물 체크

->임차인이 전세를 결정하는 요인:내부수리, 가격, 입주시기

세입자 양해 -> 선물

부동산 기한 정해주기

전세 홍보

내물건 경쟁력 파악

기간별 대응 Plan A/B

단지내 뿐만 아니라, 주변단지도 비교해서 전세가 결정

샷시했느냐(1000만원차이)가, 전세가에 영향(2-3천만원차이)

관리하기 편하기 위해서라도 수리하고 전세 낼 것

반려동물은 안되지만 전세 안빠지면 호랑이도 OK (爆笑)

가용대출-> LTV 무주택자70%, 다주택자60%,

보험사는 중도상환수수료 30-50% 면제 받을 수 있다, 그렇지만 DSR가 높다 50%, 은행권은 40%

※주택담보대출비율(Loan to Value Ratio, LTV)

※총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR)

->Plan A/B는 투자결정 이전에 선행되어야!

계좌를 주기 전에

세입자정보 확인, 언제 입주하는지 빠른 입주 좋아

연령대, 가족구성 -> 중요하지 않아, 반려동물 확인 정도, 전세자금대출 가능한지 정도

매수는 끝이 아닌 시작! 버티자!