안녕하세요.
4주차 열기 강의를 듣는 중에 17강 부동산 투자 단계와 프로세스에서 두가지 궁금한 점이 있어서 문의드립니다.
- 계약시 넣어야 할 조건 파트에서 매매 특약 사항 중에 <점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다> 라는 부분이 있는데 "9월말 계약이고 1월말 잔금 일 때 매도자가 1월말에 나간다고 하면 승인해주면 안된다. 4개월 사이에 투자자들이 들어 올수도 있고, 보통 이사하는 사람들은 2~3달 이후에 이사할 수 있는 집을 구하기 때문이다." 라고 설명해 주셨는데 매매 계약서를 작성할 때 보통 계약일과 잔금일도 픽스하게 되는데 새로운 임차인이 이사 올 날짜가 1월보다 빠르다면 계약서의 잔금일을 변경 할 수도 있다는 건가요? 현재 점유자가 집주인이거나 전세세입자인 경우에는 잔금을 받아야 이사를 나갈 수 있어서 이사날짜 = 잔금일이 되어야 하는데 협의해서 이사일을 정한다는 부분이 이해가 되지 않아서요
- 중개수수료 계산방법 파트에서 <매매와 전세 진행 시 중개수수료는 한 쪽만 받아야 한다> 는 부분이 있는데 이건 어떤 경우에 대한 설명인지 궁금합니다.
댓글
안녕하세요 체인지온님 열반스쿨 기초반 강의를 수강하고 계시네요! 조심스럽게 답변드려봅니다. 1. 말씀해주신 것처럼 통상적으로는 이사날짜=잔금일이 되는 경우가 대부분입니다. 다만 매매 계약서 작성시 '잔금일은 상호 협의하에 앞당길 수도 있다' 등의 특약사항을 넣어서 새로운 임차인이 이사 올 날짜가 1월보다 빠르더라도 현재 점유자와 협의 하에 잔금일을 앞당길 수도 있습니다. 예시에서 중요한 부분은 현재 점유자가 새로운 임차인이 구해지기 전에 미리 이사날짜를 픽스 한다면 매수자는 해당 이사날짜에 이사가 가능한 세입자를 구할 수 밖에 없기 때문에 현재 점유자가 다른 집을 먼저 계약하는 것을 허용해주면 안 된다라는 설명이 핵심인 것 같습니다. 정리하자면 특약사항 추가 등을 통해서 현재 점유자의 이사날짜는 새로운 세입자를 구한 후로 정하고 그에 맞게 잔금일을 조정할 수 있어야 합니다. 2. 매매와 전세를 동시에 진행하는 경우 중개수수료에 대한 부분이네요. 이는 공인중개사법 20조 5항의 3호에 따르면 '동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.' 라는 법률 사항을 근거로 해석할 수 있을 것 같습니다. 위 법률 사항에 해당하는 경우는 매수인 (나), 매도인=임차인 (주인전세) 이 되는 경우에 해당합니다. 이 경우가 아니라 새로운 임차인이 개입하게 되면 거래 당사자가 매수인 (나), 매도인, 임차인이 되기 때문에 법적으로는 매매와 전세에 대한 중개수수료를 모두 지불해야 하는 것으로 알고 있습니다. 하지만 중개수수료의 부분은 부동산 사장님과 협의가 가능한 부분이니 매매와 전세 계약을 동시에 진행하게 되더라도 사장님과 잘 협의해보시는 것이 좋을 것 같네요!
안녕하세요 전세 맞추는 방법이 처음에는 어렵게 느껴질 수 있습니다. 계약서 작성할 때 상호협의하에 잔금 일정을 앞당길 수 있다라는 문구를 포함하는 것이 좋습니다. 그 이유는 일정이 픽스되어 있으면 들어올 세입자를 찾는데 그 날짜에 해당하는 사람은 소수일 수 밖에 없기 때문입니다.
