실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 55기 7조 위너스타 ]

주차

1강. 초보자가 임장 지역 선택하는 방법

비교평가를 잘하기 위해 필요한 단계

1단계 앞마당 0~2개 임보,임장훈련

2단계 앞마당 3~6개 수평적 비교 평가

3단계 앞마당 7개이상 수직적 비교평가

수평적 비교평가 

비슷한 조건을 갖춘 지역 간의 비교를 통해 저평가 판단

(동일 조건 지역 최소 2개 이상 임장)

1.지역의 성격

1기 신도시부터 임장

입지순서 : 분당->평촌->중동,산본->일산

수도권 급지

1급지 : 강남,서초,송파,용산,과천

2급지 : 성동,광진,양천,마포,분당

3급지 : 영등포,동작,중구,종로,강동

4급지 : 동대문,서대문,강서,성북,관악,노원,구성남,하남,광명,평촌,수지,구리

5급지 : 구로,은평,중랑,강북,금천,도봉,부천,산본,일산

-> 같은 급지끼리 비교하기(최소 2개이상)

3. 인구규모(지방)

1. 200만이상 : 부산,대구
2. 100만이상 : 대전,광주,울산,창원
3. 50만이상 : 청주,천안,전주,김해,포항

-> 지방의 인구수는 지역의 위상(가치)를 결정. 

지방은 가수요거의 없음. 

3군 : 천안 vs 전주

천안 백석아이파크3

2021 매5.6/전4.2 2024 매4.3/전3.0

-> 올해부터 3년동안 공급물량이 많아 매,전에 영향을 줌

전주 송천 kcc스위첸

2021 매5.0/전4.1 2024 매4.3/전3.35

Q. 한지역을 다보고, 다른지역으로 넘어가나요?(지방)

지역내 최소 2개구보기

1등지역먼저 보기 - 지역의 선호도 파악 및 가격 상한선 기준

부산 해운대구, 대구수성구, 대전서구, 광주 남구, 울산남구

가성비지역 전세가율 60%이상(중소도시 70%이상)

& 평당가 높은 순 

2강. 사례로 보는 투자할 아파트 고르는 방법(수도권)

지역내 비교 = 강남접근성+지역 내 핵심 선호요소(환경)

-> 지역내 선호요소를 파악해야 한다.

지방에서 

부산,대구는 교통을 봐야 한다. 

사지말아야 할것_ 수도권

경기 최외곽 선호도 떨어지는 구축 아파트 -> 장기적 우상향 X

사지말아야 할것_지방

지역 내 선호도 떨어지는 구축 아파트 -> 상승장에서 전고점 회복 못 한 단지

정리

수도권은 직장교통(강남접근성)이 중요

입지(직장,교통,학군)>연식

광역시 1등 학군지는 대체되지 않는 입지독점성이 있으며 입지 좋은 땅의 가치가 높음

입지학군>연식

도시 규모가 작을수록(중소도시) 입지보다 환경이 좋은 신축의 선호도가 큼

환경>연식

시세를 보고 사람이 선호하는 동네를 알 수 있다.

안양시

경수대로, 순환고속도로 싫어함. 이런것들이 시세에 반영됨

은하수 청구 - 경수대로 소음이 심함

관악타운 - 초중고 인접

한마을 1차 - 범계역 도보권, 비평촌, 학교 멈

무궁화진흥 - 초품아, 고가도로 바로 옆,학군지는 아님

무궁화태영-범계역 버스 고가도로 옆,학군지는 아님

생활권 내 선호도 떨어지는 단지 투자해도 되나?

땅의 가치가 있는 지역(강남 접근 1시간 이내)은 생활권 내 선호도가 떨어지라도 상승장에 따라 올라감

3강. 사례로 보는 투자할 아파트 고르는 방법(지방,시세트레킹)

1.생활권 구분(선호 생활권 파악)

생활권 1위부터 임장 진행

생활 권 내 입지 순위 매기기

중소도시 투자 순위 입지 좋은 신축>중간 입지 신축> 입지 좋은 준신축,중간 입지 준신축>입지좋은 구축

시세 트래킹 단지 선정

1,랜드마크단지(시/구) - 해당지역의 천장가격, 지역간 절대적 저평가 여부 확인

2. 생활권 대표 단지 - 사람들이 선호하는 것 순서로 가격이 오른다.

앞마당 5개 이내 -> 구별 15~20개 이내

생활권 대표단지 선정

1.분위기 임장을 통해 생활권 순위를 구분

2.단지임장,시세조사를 통해 생활권 대표단지 확인

3. 생활권 내 그룹별 대표 단지 선정

시세트래킹 정리하는 법 게리룡님 자료 레버리지 하기

시세트래킹은 투자는 못하더라도 시장의 흐름을 파악하기 위함이다. 전수조사할

단지를 찾는 것이다.

4강. 투자물건 우선순위와 임대실전노하우

전세셋팅 플랜

1.전세가 수리범위 결정 - 경쟁전세매물체크(단지내->주변단지)

2.세입자에게 양해 구하기-역지사지/감사표현(카톡선물,과일등)

3.부동산에 기한 정해주기-

4. 전세홍보-문자->전화->전단지

5 내 물건 경쟁력 파악 - 가격/수리조건/입주날짜 등 조정

6. 기간별대응 - PlanA,PlanB

1.전세셋팅

단지 내 전세 매물을 확인하다. 

전세 실거래가 확인한다.

-> 단지내 비교로 전세가 1차 책정

주변단지 전세 매물 확인한다.

5강 

전세 계약시 주의사항

매수가 끝이 아니다. 매도 또한 중요하다.