안녕하세요.
권유디입니다.
얼마 전 강의가 끝난 후 질의응답 시간에 어떤 분께서
내집마련 기초반을 수강하시고
예산으로 매수 가능한 직장 근처 남양주 아파트를 찾았지만
전세를 끼고 미리 사놓는다면 서울 중심부 아파트가 가능하다는 것을 알고
어떻게 해야 하는지 고민을 털어놓으셨습니다.
전후사정을 듣고나서,
저라면 전세를 끼고 미리 사놓을 것 같다고 말씀드렸습니다.
본인의 직장과 가까운 지역에 내집마련을 할 것으로
답변을 예상했던 그 분은 적잖이 놀라셨습니다.
그 분께 이렇게 말씀드린 이유에 대해 간단한 설명을 드렸는데,
이 내용이 거주와 보유를 분리하여 내집마련할 것을 고민하고 계신
다른 분들께도 도움이 될 것 같아 글을 적습니다.
ㅣ서울이니까 당연히 좋지
2개 아파트를 예로 들어보겠습니다.
- 서울시 강동구 암사동 선사현대(2000년 입주)
- 경기도 남양주시 다산동 플루리움3단지(2001년 입주)
부동산 공부를 조금 하신 분이시라면
아마도 위 아파트의 위상을 쉽게 아실 수 있을 겁니다.
위와 같이 제가 적어놓은 순서대로겠죠.
두 단지의 가격 차이는 대략 5억원 가량을 보입니다.
이 것을 보고 어떤 생각이 드시나요?
‘당연한거 아니야? 당연히 서울 강동구 암사동 > 경기도 남양주시 다산동이지.
연식이 비슷하면 서울이 좋지. 볼 것도 없잖아.’ 라고 생각하실거에요.
대부분의 분들이 이렇게 생각합니다.
그래서 공부를 더 하신 분들께 기회가 옵니다.
그 기회를 잡은 사람들은 시간이 흘러 반드시
같은 내집마련으로 더 큰 돈을 벌게 됩니다.
l 하락장은 시장이 왜곡된 시기다.
서울-수도권은 약 7년 동안 상승구간을 지나다가,
대한민국에서 선호하는 일부 지역을 제외하고는 최근 3년 하락&보합 구간을 지나고 있습니다.
가격이 싼지 아닌지를 상대적으로 비교하며 검증한다고 했을 때,
상승장이 무르익을수록 그 지역과 단지의 가치가 그대로 가격에 반영됩니다.
즉, 우리가 아무런 의심없이 받아들이고 있는
‘서울이 제일 좋아’
‘무조건 서울이야’
와 라는 말은 상승장이 무르익을수록 더 확고해진다는 것입니다.
위 2개 아파트의 지난 하락시기 가격 흐름을 보겠습니다.
2013년, 지금과 같은 하락이 깊은 시기에 두 단지의 가격은
1억이 채 나지 않습니다.
같은 종잣돈 1.2억으로 내 집 마련을 한다면,
'서울 강동구 선사현대'는 매매 4.6억 / 전세 3.4억, 종잣돈 1.2억으로
매수 가능했고,
'경기도 남양주 플로리움3단지'는 종잣돈 1.2억에
주택담보대출 2.3억을 일으켜 3.5억에 매수 가능했습니다.
지금이 저 당시의 하락시기라고 가정해보겠습니다.
(저는 지금이 저 시기와 다르다고 생각하지 않습니다.)
만약 여러분이라면 저 정도 가격차이를 보고 ‘이상한데?’라고 생각하실 수 있으신가요?
‘강동구랑 남양주가 1억 차이가 안난다고? 이상하다.’라고 생각할 수 있는 분이면
아마 강동구를 매수할 것입니다.
부동산 시장은 일종의 ‘공식’이 있습니다.
‘상승장에서는 아파트의 위상과 입지의 차이가 가격으로 반영된다’
‘하락장에서는 아파트마다 위상과 입지의 차이가 왜곡된다’
이제 아파트 전체 기간 가격 흐름을 보겠습니다.
그리고 지금, 5억까지 벌어졌던
단지의 가격이 다시 좁혀졌습니다.
다시 한번 부동산의 공식을 적어보겠습니다.
‘상승장에서는 아파트의 위상과 입지의 차이가 가격으로 반영된다’
‘하락장에서는 아파트마다 위상과 입지의 차이가 왜곡된다’
곧, 하락장에서 내가 살 수 있는 가장 좋은 것을 산다면,
시간이 지나 내집마련으로 가장 큰 돈을 벌 수 있다.
l 하락장 한복판에 있는 여러분께
지금 여러분이 주택담보대출을 받고 내집마련으로 고민하고 있는 단지와
나는 전세나 월세로 거주하고, 종잣돈으로 미리 내집을 매수해 놓을 단지의 가격 차이는
이후 시장이 회복되면 지금보다 더 크게 벌어질 것입니다.
만약, 이런 고민을 하고 계신 분들은 한 번만 다음과 같은 순서로 실행해보시고,
실거주 집 마련이 가능한 집과 비교해보고 결정하시면 좋겠습니다.
1. 본인의 종잣돈을 파악한다.
2. 서울 아파트 중 ‘종잣돈 > 매매가-전세가’가 되는 단지를 모두 조사한다.
3. 실거주 집 마련 가능한 단지와 위와 같이 조사한 단지의 가치를 비교해본다.
내집마련기초반에서 내 예산에서 실거주로 선택할 수 있는 최고의 집을 배웠다면,
내집마련중급반에서는 나는 전세나 월세로 살며, 실거주집보다 더 좋은 자산을 미리 사놓을 수 있는 방법을 배우실 수 있습니다.
l 쉽지 않은 시기
많은 분들이 힘들어하시는 것 같습니다.
저 또한 처음 해보는 육아가 쉽지 않은 상황입니다.
수강생 분들을 만나도,
인터넷 기사를 보면 다들 힘들어하는 것이 느껴집니다.
월부 내의 모든 분들이 건강과 평안함이 함께 하시기를 간절히 바랍니다.
모든 분들 힘내세요.
저도 꾸준히 공부하고, 저와 주변을 지키며
할 수 있는 것을 해나가겠습니다.
감사합니다.
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