수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 라잇유입니다. :D
저 작년에 월부에 처음 와서
부동산 투자에 대해서
기본부터 하나하나 차근차근 배워나가고 있어요.
그리고 강의를 수강하고 나서
월부오기 전 뇌피셜로
아무런 기준없이, 생각없이
남의 말을 듣고 귀와 손가락으로만 투자한 물건, 주식, 채권 등을
하나씩 정리해가고 있습니다.
그 중에 지난 6년간 저의 속을 가장 아프게 했던 !!!!
전국에 내 물건 받아줄 한명만 있으면 되지 않냐며
자신만만했던 저에게
"응 그거 아니야~
니가 잘못 투자하면 그 한명도 없단다~"
라는 사실을 일깨워준
지방 다가구 매도가 최근에 등기까지 완전 all 마무리가 되어서
매도 과정을 복기해보고자 합니다.
다 월부와서 강의, 독서 통해 배운 것들을 적용해서
매도할 수 있어서 다시한번 감사드립니다.
매도를 준비하는 과정
1. 내 물건에 대해 정확히 파악
2. 장단점을 미리 알아두어 협상, 가격조정에 대한 마음 준비
3. 목표 매도 가격 설정(구입가격, 유지, 세금등 포함하여 계산)
4. 근처 부동산 몇군데 내놓기
5. 아주아주 더 많이 내놓기
6. 부동산 리스트와 피드백 정리
7. 협상하기
8. 매도 끝
1. 내 물건에 대한 사실 파악하기
- 지방 다가구 -> 수요 제한
- 전세 1개 만기 임박( 만기 2.26.)
문제점 : 구입 시기 대비 건물가격 하락으로 전세대출, 전세보증보험 가입이 안됨.
(마통으로 보증금 돌려줄 수는 있지만 이집에 돈을 더 넣고 싶지 않은 상황)
- 옥상없음(살때 몰랐음..)
- 주차공간 1개
먼저 내 물건에 대해서 정확한 장단점을 파악했습니다.
그리고 이러한 사항들이 가격에 영향을 줄 수 있기 때문에
미리 체크해놓고
" 아 이정도는, 이 만큼은 깍아줘야될 수 있겠구나."
협상에 대한 마음의 준비를 했어요.
정말 보러 오는 손님이 거의 없던 2022~2023년에
7천만원만 깍아주세요. 하는 투자자때문에
너무나 마음 상해서 안팔아요 !!! 했던 경험이 있거든요.
(천만원도 아니고.. 부들부들..)
그래서 좀더 냉철하게 가격 계산을 하고
어느정도 깍아줄 수 있을지 미리 정리를 해둬야한다고 생각했던것 같아요.
복기 Point) 매도를 감정으로 하지 않으려면 내 물건에 대한 fact를 미리 체크한다.
2. 장단점과 협상 포인트 정리
알단 제 물건의 단점은
1. 일단 지방다가구여서 보러 오는 사람 자체가 많지 않다는 것.
-> 관심갖는 사람을 최대한 붙들고 늘어지자.
2. 만기가 임박한 전세가 하나 있다는 것
(눈물없이 못쓰는 전세빼기 스토리는 다음기회에..)
3. 옥상이 없고 주차공간이 좁다 이 부분이었고
->요게 가격할인 포인트구나 판단.
옥상 바닥 공사 비용 견적(400~500만원 수준)과
옥상없음에 대한 가격 할인 비용 계산
매수인들이 많이 물어보는 부분은
역시나 옥상과 주차공간에 대한 부분이었습니다.!
부끄럽지만 옥상이 있는지 없는지도 모르고 매수를 했습니다.
옥상이 있는데 옥상 올라가는 계단이 없는!
그런 집이었어요. 몰랐죠..
옥상이 없는게 핸디캡이 될 수 있지. 얼마정도 깍아주자..
옥상 바닥이 오래되어 물샐까봐 걱정하는 매수자가 있을때는
옥상 바닥 공사 가격을 미리 알아봐서(견적 400)
이정도는 깍아줘야될 수 있다 이런식으로 단점에 대해서
협상 가격을 미리 계산해두었습니다.
복기 Point) 내 물건의 약점에 대해 알고,
매수자가 협상을 시도할때 가격을 얼마까지 내려줄지 미리 계산해둔다.
3.목표 매도 가격 설정(구입가격, 유지, 세금등 포함하여 계산)
구입비용, 유지하는 동안 각종 공사, 취득세, 양도세 등 소요 비용을 계산을 해서
수익구간에 따라서 저의 목표 매도가격을 미리 계산했어요.
case1) 0원 수익. 진짜 팔기만 하자. 매도가 ooo원(이 이하는 손해다)
case2) 1000만원이라도 남기자. 매도가 ooo원
case2) 3000만원 남길려면 매도가 000원
...
이런 식으로 몇가지 목표 매도가를 설정해두었고
여기에 2.에서 계산한 할인해 줄 비용을 더해서 최초 매도가로 내놓았어요.
양도세 계산할때 부동산 취득하며 들어갔던 필요경비들을
공제해주거든요.
중개사비, 법무사비, 취득세 등등..
처음부터 영수증 잘 챙겨두면 좋을것 같습니다.
(6년만에 파니까 찾는데 한참걸림..ㅠ)
복기 Point) 취득시 비용, 팔때 세금까지 모두 고려하여 목표 매도가를 정하고,
2번과정에서 내가 내려주기로 정한 가격을 더해서 최초 매도가로 내놓는다.
매도할 때 양도세에서 필요경비를 공제해주니 영수증을 미리 잘 챙겨둔다.
4. 근처 부동산 몇군데 내놓기
5. 더 많이 내놓기
목표 매도가를 정했으니 주변 중개사무소에 매물을 내놓았습니다.
역시나
보러오는 사람이 한명도 없었습니다.
매일 사장님께 연락드려보았지만
역시 없었습니다.
누가 보러 와야
사던 안사던 할텐데,,,!
더 많이 내놓아야겠다고 생각했습니다.
사장님들은 여러군데 내놓으면 아무도 안사간다 하셨지만,
전 배운 사람이니까
많이 내놓아야된다는 걸 알고 있었죠.
일단 그 지역 모든 부동산 사장님 연락처를
네이버부동산에서 중개탭 클릭해서
하나하나 다 엑셀로 정리했습니다.
그리고 부동산 지인을 켜고,
인구 이동이 가장 많은 지역 상위 3군데까지
사장님들 핸드폰 번호를 다 저장하니 300개가 조금 안되었습니다.
이걸로 매주 월요일 문자를 돌렸습니다.
그리고 피드백을 주시거나,
전화가 오거나,
물건을 보러 오는 사장님들을 따로 정리했습니다.
300개 정도 문자를 돌리니
30개 정도 부동산에서 문자로 자동응답같은 답변이 오고
그중에 10개정도는 물건에 대해 상세한 정보를 물어오는 답장이 왔고
5군데 정도는 직접 전화를 주시고
2군데 정도 진짜 건물을 보러 오시더라구요.
(독서로 읽은 확률의 법칙, 빈도를 높여라..!)
6. 부동산 리스트와 피드백 정리
그리고 진짜 물건 보러 오신 분들이
건물에 대해서 주시는 문의나 피드백을
따로 정리해두었습니다.
그리고 거기에서
제가 협상할 수 있는 포인트를 미리 생각해보고
부사님께 전달을 부탁드렸어요.
옥상이 없어서 싫대요.. 하고 말씀 주신 부사님께는
-> 옥상비 oo원 정도 생각해서 빼드릴께요.
담장이 위험해보여요.. 인다는 분께는
-> 제가 고쳐드리거나 공사비만큼 매매가격에서 빼드린다고 전해주실래요?!
옥상 바닥이 너무 오래되서 비샐것 같아요 하신 부사님께는
-> 부사님 바닥 공사 알아보니까 ooo을 oooo해주기만 하면된대서
매매가격에서 그거 계산해서 500만원정도 빼드린다고 말씀 좀 전해주실래요.
이런식으로
피드백 주신 부분에 대해서는 적극적으로 그 다음 협상 카드를 던져보려고??? 했습니다.
무조건 하루라도 일찍 파는게 기회비용을 줄이는 길이라는걸
알고 잇었기 때문입니다.
그리고 문자 보내고 끝이 아니라
한번이라도 건물에 대해서
보러오거나 문의주신 부사님들과 계속 연락해서
손님은 왔는지,
온 손님은 뭐라고 했는지 이런 것들을 물어보고
정리해두었습니다.
결국 이렇게 서로 연락하고 있던
부사님중에 한분이 제 건물을 팔아주셨고. !!
그리고 그때 보고간 그 손님이
제 건물에 대해서 어떤 부분을 염려하고 있는지
저는 다 기록을 해두었기 때문에
미리 협상을 준비할 수 있었습니다.
복기 Point) 많은 부동산에 내놓고, 거기에서 나오는 피드백들을 꼼꼼히 적고
협상카드를 던져본다. 안산대요 하기 전까지는!
물건 보고간 부사님들께 꼭 다시 연락해서 손님들이 언급한 부분을 적어둔다.
7. 협상하기
드디어 이전에 건물을 보고가신 부사님중에 한분이
손님을 데리고 와주셨고요.
이전에 건물 옥상 바닥 공사가 안되있어
물샐것 같다고 걱정을 하셨던 그 손님 분이셔서
저는 바닥공사비를 500~600만원정도 + 이거저거 해서
천만원정도는 빼드릴 각오를 한 상태였어요.
결국에는 2천만원을 깍아달라고 하셨는데
이전처럼 당황해서 안팔아요부터 외치지 않고
계산해둔 매도 금액을 한번보고 이렇게 팔아도
수익이 어느정도는 난다는걸 확인하고,
대신 계약을 이번주에 당장 하고,
잔금을 한달안에 해주시면 생각해보겠다고 말씀드렸어요.
(6년동안 이걸로 속썩었더니 빨리 넘기고 싶은 마음이어서.....;; 이건 잘못해쬬..ㅋㅋ)
결국 잔금을 3주안 해주기로 하고 계약을 마무리했어요.
그런데
지금 시장 상황이 좋지 않기 때문에
부사님들은 무조건 빨리 팔고
중개보수를 받고 싶은??? 상태라서
매수자가 깍아달라고 하지 않았는데도
계약이 성사되지 않을까봐 미리부터
저에게 이거저거 이야기해가면서 더 매도금액을 낮추려고 하시더라고요.
예를들면 이런식이었어요.
부사님 왈
"사모님~ 거기 뒤에 담이 너무 오래되서 사고 위험도 있고 쓰레기도 있고 블라블라~"
"제가 어떻게 해드리면 될까요~?"
"지금 매매가에서 2백만원만 더 깍아주시면 제가 매수자한테 이야기해볼께요"
"매수자가 깍아달라고 하시나요? 지금 2천만원 깍은 상태인데요?"
"아니 아직 그건 말씀 안드렸는데 제 생각에는~"
네???????????????
이런식이요.. ㅋㅋ
근데 저도 그 부사님께 중개보수 드리잖아요.
매수자만 그 부사님의 고객인건 아니거든요.
그래서 감정빼고(뺐나..?) 말씀 정확하게 드린 것 같아요.
"사장님. 저도 사장님한테 중개보수 드리잖아요? 매수자만 사장님 고객 아니예요.
이런 식으로 매수자편에서만 말씀하시면 저도 너무 속상하네요.
저는 이미 2천만원이나 깍아드린 상태예요.
등기부 떼서 보셨잖아요~ 저 남긴거 거의 없어요.
제가 2천만원 깍아드린 부분에 말씀하신 옥상이랑 담장 공사비 해도 충분하다고 생각해요.
그런데 왜 제가 2백만원을 더 깍아드리는게 이 일을 해결하는 방법이라고 생각하시는지 모르겠네요.
자꾸 매수자편만 드실꺼면 저도 제편 들어줄 중개사분 따로 모시고 올께요."
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
마지막에 뼈 있있죠.. 속상한듯이 말씀드리긴 했는데
이것도 잘못한거 같아요.ㅋㅋㅋ
말하다보니 점점 속상해져서 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
감정을 뺐어야되는데..!!
그래도 결국 부사님께 사과 받고
상황은 잘 마무리가 되었습니다.
(자기가 잘못 생각한거 같다고 사과하시더라고요..;;ㅋㅋㅋㅋ)
복기 Point) 무조건 깍아주지말고 내가 미리 생각해둔 가격과 수익구간을 확인한다.
내가 무언가 하나 내주었다면 나도 하나 얻어올 수 있도록 하자.
부동산 사장님한테는 매수자만 손님 아니고 나도 손님이다. 당당하게 요구할건 요구하자.
제가 나중에 진짜 투자 공부해서 매수하고 매도할때
기억이 안날것 같아서 과정을 쭉 복기해보았습니다.
드디어 6년간 저를
전세맞출때마다 안절부절
월세맞출때마다 안절부절
문고리 고장났다고 전화와서 안절부절..
세면대 고장났다고 전화와서 안절부절..
형광등 갈아달라고 전화와서 어이없었던..
ㅋㅋㅋ
이 다가구와 이별을 하네요.
하긴 하네요!!!
투자 잘못하면
전세.. 하면서 자다가도 일어나고
매도.. 하면서 자다가도 일어나게 된다는
멘토 튜터님들 말씀에 늘 너무 공감을 해서
진짜 공부해서 투자까지 해보는
제대로된 투자 의사결정 과정을 거쳐서
투자해보고 싶습니다.
그러기 위해서
남은 시간도 더 열심히 배우고
하루하루 채워나가겠습니다.
감사합니다!
<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>
⭐️감동실화⭐️
단 2개월만에 자취남 👉🏻 서울아파트 주인, 변신 성공한 이 분을 직접 만나봤습니다.
https://link.weolbu.com/49PkD99
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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.
원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
