목표 매도가 잡는 방법 (전고점 없는 단지도 가능한 방법) [으으음]

이 물건 투자하려고 합니다!

그럼 얼마에 파실거에요?

네? 저는 이제 막 살건데...

벌써 얼마에 팔지 알아야 하나요?

안녕하세요.

으으음입니다 :)

투자를 진행하게 되면서

얼마에 '살지' 만큼, 얼마에 '팔지'도

매우 중요한 포인트 중 하나 입니다.

목표 매도가를 어떻게 정할 수 있는지

어떤 것을 참고하여 보아야 하는지를

두가지 경우로 나눠 이야기 해보려고 합니다.

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전고점이 있는 경우

전고점의 의미는

'이 정도 가격 주고도 이 단지 살만하지!'

라고 사람들이 인정해주는 최고 가격입니다.

전고점이 정답은 아닐 수 있지만

엄청난 유동성이 풀렸던 지난 시장,

사람들이 실제 돈 주고 샀던 가격이라는 점에서

참고 지표로 어느정도 의미가 있습니다.

만약, 내가 투자 하는 물건이

연식이 7-8년 이상 지났기 때문에

지난 상승장에서 전고점이 있는 경우

전고점을 회복한다는 가정 하에

전고점 가격을 목표 매도가로 잡습니다.

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전고점이 없는 경우

그럼 전고점이 없으면 어떡하죠?

가끔 전고점이 없는 단지이거나,

전고점을 믿을 수 없는 지역인 경우

혼란이 오기 시작합니다.

이런 경우엔, 같은 지역 내에서

비슷한 전세가를 보이는 곳 중에서

거래량이 활발하게 있었던 단지를

각각, 상급지, 하급지에서 찾아보세요.

신축이라 전세가가 없는 곳

이해하기 쉽도록 예를 들어보겠습니다.

대전 중구의 중촌역푸르지오센터파크

연식은 22년식이고 전고점이 없습니다.

이 단지의 목표 매도가를 설정하려고

전고점을 참고하고 싶습니다.

그런데, 연식이 좋아 전고점이 없네요?

중구보다 좋은 도안신도시의 단지가

중촌푸지보다 전세가가 2~3천 정도 높고

상급지 탄방동 공작한양이 전세가가 동일,

중구의 대전센트럴자이가 조금 낮습니다.

이 단지들의 전고점을 종합하였을 때,

중촌푸지의 목표 매도가를 정해보면

6억중반 정도로 생각해볼 수 있습니다.

물론 구별로 수급 상황이 다르지만

전세가는 곧 실수요 가치이기 때문에

전세가가 비슷한 단지들을 종합하여서

목표 매도가를 생각해 볼 수 있겠습니다.

전고점을 찍지 못한 지역 (ft. 울산)

울산광역시는 상승장이 되었을 때,

주요 생활권에 엄청난 공급이 있었고

투자자 유입으로 전세가 늘어나고 금리가 오르면서

입지대비 전고점을 찍지 못하고 떨어진 곳입니다.

이런 울산과 같은 시장 흐름을 보여

전고점이 명확하지 못한 지역에서도

전세가를 통한 목표 매도가 설정을 할 수 있습니다.

남구, 중구 처럼 입지가 좋은 지역은

가격이 충분히 올라준 경우이기 때문에

해당 지역에서 전세가가 비슷한 단지를 찾아

비교해 보는 방법으로 진행하시면 됩니다.

중구의 우정혁신LH2단지는

전고점이 명확하지 않은 모습을 보입니다.

이 단지의 목표 매도가 설정을 위해서

현재 전세가가 비슷한 단지들을 봅니다.

위치는 좋은데 연식은 떨어지는 선경2차,

남구의 입지 좋은 구축 신정현대홈타운4차

그보다 조금 더 좋은 연식 신성미소지움2단지

해당 단지들의 전고점이 4억 이상으로

우정혁신 LH2단지의 지난 전고점은

3억대 후반으로 낮고 모호한 가격이었지만

4억 초반대로 목표 매도가를 설정할 수 있습니다.

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전고점이 정답이 아니고 미래는 알 수 없지만

내가 투자를 결정하고 매도를 준비함에 있어

기준을 잡고 트래킹하고 대응할 수 있습니다.

전고점이 없는 단지들의 전고점 파악을

같은 생활권에서 전세가 비슷하게 형성된

비교가 가능한 상급, 하급 단지로 진행하고

목표 매도가 설정을 해보시길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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