수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요,
파란 불꽃을 피우는 투자자
란별입니다 🦋
하나의 지역을 밟은 후
반드시 남겨야 할 것이
단지 선호도와 우선순위입니다.
하지만 수학 공식처럼
특별한 기준이 정해진 것은 아니라
어렵게 느껴지는 경우가 많습니다.
'A단지보다 B단지가 낫지 않나??'
헷갈릴 때!
하나의 지역 안에서
내가 파악한 우선순위가 맞는지
확인하는 방법을 소개해 드리려고 합니다.
/
01. 어디 전세가 더 먼저 빠져요?
제가 매물임장이나 전화임장 시
많이 묻는 질문 중 하나입니다.
같은 생활권 내에서
선호도가 궁금한 단지들을 두고
어느 단지의 전세가
더 먼저 거래되는지 확인해 봅니다.
우리가 하는 투자에서
전세는 매우 중요한 요소인데요,
이 질문을 통해 전세 세팅 시
경쟁이 될 만한 단지와
적정 전세가를 파악하는 데
도움이 될 뿐만 아니라
선호도를 파악할 수 있습니다.
전세 거래 순서는 곧
선호도 순서이기 때문입니다.
간혹 ‘실거주자들은
A단지보다 B단지를 선호한다’는 말에
헷갈려 하시는 분들이 계신데요,
실거주 선호도와 투자 우선순위를
분리한다고 생각하면 쉽습니다.
수성구의 범어e편한세상과
범어월드메르디앙웨스턴카운티를
예시로 들어보겠습니다.
두 단지 모두 같은 생활권이고,
모두 단지가 쾌적하고 좋은 곳입니다.
위치적으로도 그 외 요소로도
큰 차이가 없습니다.
월드메르디앙은 08년식이라는
연식에 비해 매우 짱짱한 단지라
선호도가 있는데요,
실거주 만족도가 높을 수는 있지만
범어e편한세상보다 우선순위로 두기엔
연식에 차이가 많이 납니다.
보유 및 관리, 몇년 후 매도까지를
고려할 때 연식이 좋은 e편한이
우선순위가 될 수 있습니다.
전세가는 ‘실사용가치’를 반영하기 때문에
여러 세대의 선호도를 나타냅니다.
아파트 가격이 오를 것 같다고 해서
여러채를 계약하진 않기 때문입니다.
전세 거래 순서를
여러 부동산에서 크로스체크해
판단해 보세요 :)
02. 내가 보지 못한 선호 요소는?
임장지의 전 지역을 누비며
내가 직접 본 것과
직접 밟아보며 느낀 것을 토대로
단지 선호도와 우선순위를 세울텐데요,
여기에 그치지 않고
내가 잘 본 것이 맞는지
꼭 확인이 필요합니다.
가장 쉽게는 '전고점‘을 통해
확인할 수 있습니다.
※ 여기서 중요한 것은
단지 별 전고점을 확인하기 전에 반드시
내 생각을 먼저 정리하는 것입니다.
(또한 이는 시장 흐름이 같은
하나의 지역 안에서 비교일 때
유의미합니다.)
만약 내가 판단한 선호도와
검증 내용이 일치하지 않는다면
왜 그런 차이가 발생했는지
스스로 생각해 보는 것이 중요합니다.
'내가 보지 못한 선호 요소는 무엇일까?'
******
✅ 희소성
다른 조건들이 다 비슷해
어느 단지가 더 우위일지
고민일 때가 많을텐데요,
이럴 경우엔 '희소성'이 있는
단지를 좀 더 우위에 둘 수 있습니다.
대구 수성구에서
예시를 들어보겠습니다.
범어e편한세상과 수성롯데캐슬은
대구은행역 접근성 및 연식 등의
조건이 비슷한 단지라 우선순위가
고민되는 곳들 중 하나입니다.
모두 좋은 단지이지만,
범어e편한세상은 인근에
연식이 더 좋은 단지들이 있고,
범어e편한세상보다 연식은 떨어지지만
선호도 높은 월드메르디앙과
같은 단지들이 있어 상대적으로
희소성은 떨어지는 편입니다.
반면 수성롯데캐슬의 경우는
주변이 모두 90년대 구축이면서
세대수가 적은 단지들이라
상대적으로 더 희소성이 있다고
볼 수 있습니다.
인근에서는 수성롯데캐슬이
가장 좋은 단지이기 때문에
수요가 좀 더 집중될 수 있어
저는 범어e편한보다 수성롯데캐슬을
조금 더 우위로 두었습니다.
✅ 연식
수성구의 경우 학군이
매우 중요한 입지 요소입니다.
하지만 단지의 선호도는
단 하나의 입지 요소만으로
판단하기는 어렵습니다.
위치, 세대수, 브랜드, 단지 쾌적성 등등
여러가지를 종합적으로 고려해야 합니다.
그 중 하나가 바로 연식입니다.
입지가 중요한 곳이라 해도
연식을 고려하지 않을 수는 없는데요,
황금동의 캐슬골드파크와
중동의 수성효성해링턴플레이스를
예시로 들어보겠습니다.
캐슬골드파크의 경우
수성구 학군 핵심지인 범어4동
바로 아래 위치해 있어
학원가 접근성이 상대적으로 좋고
100%는 아니지만
학교 배정에 유리한 곳입니다.
비교적 좋은 연식, 대단지, 브랜드라는
단지 상품성까지 있어
선호도가 높은 단지입니다.
하지만 현재 대구는
중심부에 입주물량이 매우 많아
연식에 대한 기준이 높아진 상태라
연식을 고려하지 않을 수 없는데요,
캐슬골드파크의 선호 요소 중 하나였던
비교적 젊은 연식이라는 장점이
점점 희미해지고 있고
뾰족한 학군지는 아니기 때문에
예전과 같은 선호도를
앞으로도 가져가기 어려울 것 같습니다.
그래서 저는 황금동보다는
수성구 핵에서 조금 더 멀지만
최신축 단지들로 채워진 중동의
효성해링턴플레이스를
우위로 판단했습니다.
✅ 환경 개선
비슷한 가치를 둔 단지를 비교할 때
어떤 단지를 우선순위로 보아야 할지
고민되는 경우도 많습니다.
단지의 가치가 꽤나 비슷해
우선순위를 세우기 어렵다면
앞으로 좋아질 곳이 어디인지
살펴보세요~ :)
대구 중구의 대신센트럴자이(15y)와
수성구의 메트로팔레스(03y)를
예시로 들어보겠습니다.
대구에서 수성구는 1급지이지만
메트로팔레스는 수성구 내 하급지에 해당,
대신센트럴자이는 중구 내에서 선호도 있는
상위권 단지에 해당합니다.
단지의 선호도, 연식에는 차이가 있지만
구의 급지가 달라 단지의 가치가
어느정도 비슷하게 맞춰지는데요,
이럴 경우 어느 단지를 조금 더 우위에
둘 수 있을까요?
대신센트럴자이의 경우
해당 단지가 처음 입주했을 때보다
주변에 신축 단지들이 많이 들어섰으며,
위에 보시는 것과 같이 정비사업이
활발하게 이루어지고 있습니다.
환경이 많이 개선될 것으로 보이네요!
메트로팔레스의 경우
인접한 동구에 신축 단지가 몇 입주하긴 하지만
크게 환경이 개선될 만한 수준은 아닙니다.
이럴 경우엔 대규모 정비사업으로 인해
주변 환경이 쾌적하게 바뀌며 개선될
대신센트럴자이를 좀 더 우위에 둘 것 같습니다.
ㅣ
위와 같은 방법을 다른 지역에서도 적용해
헷갈리는 단지들의 선호도를
파악해 보시면 어떨까요~?
기회가 된다면 나보다 앞선
선배 투자자, 튜터님께 물어보며
내가 생각한 것과 같은지,
다르다면 어떤 생각의 과정을 통해
나와 다른 결론을 내렸는지
확인하는 것이 가장 좋습니다.
내 눈과 발로 파악한 것을 믿고
내가 먼저 생각해보고 결론내린 뒤
다른 분들과 생각을 맞춰보는 과정에서
실력이 분명 많이 느실 겁니다 :)
모두 화이팅입니다 🙆♀️
읽어주셔서 감사합니다 🫶
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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