[란별] 독서노트 #.나는 부동산과 맞벌이한다



나는 부동산과 맞벌이한다

너바나

란별(24.09.23)

[내용 정리]

1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

월급만으로 부자가 될 수 없다. 월급쟁이가 부자가 되려면 근로소득을 자본소득으로 바꿔야 한다. 근로소득을 자본소득으로 바꾸기 위해 필요한 것이 투자이다. 투자에는 여러가지 종류가 있지만, 직접투자를 주목해야 한다. 내 스스로 투자한다면 손실이나 리스크를 내가 통제할 수 있고, 수수료도 따로 지불하지 않아도 된다.

투자를 하기 위해서는 편견을 내려놓아야 한다. 부동산 투자에 대한 편견, 대출은 나쁜 것이라는 편견, 세금이 너무 많다는 편견을 버려라. 대출은 무리하지 않게 잘 이용하면 오히려 최고의 지렛대가 된다. 심지어 전세를 끼고 사는 전세 레버리지 투자는 전세금이 지렛대가 되는데, 전세금에는 이자가 붙지 않는다. 부동산과 관련된 취득세 등 여러가지 세금은 그저 더 많은 수익을 내고 부자가 되는 데 있어 아주 미미한 부분일 뿐이다. 세금을 적게 내기 위해 투자를 하는 것이 아니라, 더 많은 수익을 내고 돈을 벌기 위해 투자를 하는 것임을 잊지 않아야 한다.

2장. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

투자를 시작하기 전, 먼저 얼마만큼의 자산을 목표로 하는지 정해야 한다. 목표가 정해지면 그것을 어떻게 달성할 수 있을지 고민하고 행동하면 된다.

30억 이상이라는 목표를 달성하기 위해 ‘부동산 100채 모으기’ 프로젝트를 세우고 시스템을 마련했다.

1단계. 흑자구조 만들기

지출을 줄이고 월급의 50~70%를 저축해 투자금을 마련한다.

2단계. 수익형 부동산 투자하기

월세 투자를 통해 생활비를 마련한다.

3단계. 시세차익형 부동산 투자하기

현금흐름 뿐만 아니라 목표 자산을 달성하기 위해 수익이 큰 시세차익형 부동산을 투자한다.

4단계. 시스템 확장하기

매수한 여러채의 부동산을 팔지 않고 전세금을 올려 받는다.

#시세차익형 부동산의 4가지 전략

4가지 전략 중 가장 좋은 것은 2 - 1 - 4 -3 순이다.

제1 전략: 싸게 사서 싸게 판다

절대가가 저렴한 것들을 사서 싸게 사는 투자다. 다만, 이런 투자는 원하는 시기에 매도를 하기 어려울 수 있다.

제2 전략: 싸게 사서 비싸게 판다

제2 전략을 취하기 위해서는 노력이 필수적이다. 가치있는 것을 싸게 사야하기 때문이다. 단, 싸게 샀다면 오를 때까지 오랫동안 보유할 수 있는 체력과 리스크 관리 역시 필요하다.

제3 전략: 비싸게 사서 싸게 판다

흔히 말해 상투를 잡는 것이다.

제4 전략: 비싸게 사서 비싸게 판다

강남과 같이 부유층이 거주하는 곳을 비싸게 사서 비싸게 파는 전략이다. 비싸게 사더라도 가치가 높은 만큼 집값이 오르기 때문에 유효하다. 하지만 그 이하 지역들이나 중산층이 많이 거주하는 곳은 이 전략을 취하기 어렵다.

#수익형 부동산에 투자하기 전 체크해야 할 것

첫째, 환금성 (매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)

둘째, 수익률 (대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)

셋째, 원금 보전성 (돈을 잃지 않을 투자인지)

3장. 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법

첫 투자를 준비중이라면 소액부터 시작해라. 투자금을 최소화 시켜 높은 수익률을 거둘 수 있는 방식을 취해라. 소액으로 경험을 쌓은 후에 규모를 키워도 된다. 첫 투자에서 돈을 잃거나 큰 실패를 맛보면 좌절감을 맛보게 되고 투자를 이어나가지 못할 수도 있다.

첫 투자를 준비 중이라면 바로 돈을 넣는 게 아닐, 관련 책을 읽고 발품을 팔아야 한다.

부자가 되기 위해서 가장 먼저 해야 할 것은 목표 설정이다. 어떻게 살고싶은지 정하지 않으면 사는대로 살게 된거나 돈이 목적이 된다. 돈은 행복을 위한 수단이 되어야 한다.

목표를 설정하는 방법은 1)구체적인 목표를 정해 종이에 적고, 2)그 목표를 이루기 위해 얼마가 필요할지 구체적으로 기입한다. 3)그리고는 각 목표를 언제까지 이룰 것인지 기한을 정해라. 4)목표한 기한을 이루기 위해 어떤 수단을 택할 것인지 고민해라. 5)4단계까지 완료했다면, 목표 기한까지 남은 시간을 나누어 장기, 중기, 단기 그리고 연, 월, 주, 일 단위로 계획을 세워라. 6)이렇게 구체적으로 세운 목표에 따른 실행 후 평가하는 시간을 가져라. 7)그리고 일, 월, 연 단위로 목표한 것이 있다면 반드시 보상하라.

노후준비를 하기 위해서는 먼저 노후에 얼마의 자금이 필요한지 계산이 필요하다. 노후자금을 계산해 보고, 어떻게 노후자금을 마련할지 고민하라. 퇴직금으로 잘 알지도 못하는 자영업에 뛰어들어 돈을 날리는 것보다 투자를 통한 자본소득을 창출하는 것이 좋다.

자산을 불리는 데는 두 가지 방법이 있다. 수익을 늘리거나 비용을 줄이거나.

수익을 늘리기 위해서 가계부를 작성하고 수익형 부동산과 시세차익형 부동산에 투자했다. 비용을 줄이는 것은 누구나 할 수 있는 일이다. 항상 수입보다 지출이 작아야 한다.

투자와 투기를 구분해야 한다.

투자는 어떤 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위이고, 투기는 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위를 말한다. 따라서 투기는 내 스스로 통제할 수 있는 영역이 적다. 당시 시장 상황에 따라 결정되는 경우가 많기 때문이다.

투자수익은 보너스 개념으로 생각해라.

투자수익은 생활비로 지출하지 않고 대출금을 갚거나 재투자에 사용한다. 생활비는 매달 꼬박 들어오는 월급에서 충당한다. 안정적인 삶의 운영, 투자를 위해서는 안정적인 소득이 필수다.

4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

#초보 투자자를 위한 공부법

1단계 경제신문 읽기/ 2단계 투자 관련 책 읽기/ 3단계 온라인에서 정보 및 동료 얻기/ 4단계 매주 1회씩 임장하기/ 5단계 멘토 만나기

#수익률

투자를 할 때는 자신만의 기준을 가지고 해나가야 하는데, 그 기준이 되는 것 중 하나가 수익률이다. 수익률이 중요한 이유는 같은 돈을 투자해도 그 방법에 따라 시간이 지나면서 얻을 수 있는 최종 금액이 크게 달라지기 때문이다.

#직장생활과 투자 병행

성공적인 투자를 하기 위해 반드시 필요한 네 가지는 돈, 시간, 노력, 경험이다. 경험은 돈과 시간, 노력을 들였을 때 쌓이는 것이다. 하지만 이 모든 걸 다 갖추지 않아도 된다. 만약 돈이 없다면 시간과 노력으로 채우면 되고, 시간이나 노력을 쏟을 수 없다면 돈을 조금 더 투자하면 된다.

직장생활과 투자를 병행하기 위해서는 시간을 정말 잘 써야 한다. 무엇이든지 내가 직접 하려고 하는 것은 직원 마인드이다. 우리에게 가장 중요하고 아껴야할 것은 시간이다. 내가 직접 하지 않아도 되는 일은 위임하라.

#부동산 투자 시기

투자는 자신의 기준을 가지고 남들과 다르게 가야 한다. 트랜드를 따르지 말고 자신의 투자기준을 따라라.

부동산 투자 혹은 내집마련에 있어 적기는 자신이 준비되었을 때이다. 스스로 확신이 없다면 투자하지 마라. 부동산 시장은 상승과 하락을 반복한다. 그 어느 누구도 미래를 예측할 수 없다. 전망에 따라 투자하지 마라. 자신만의 투자기준을 가지고 싸다는 확신이 들었을 때 투자해라.

#임차인 관리 노하우

임차인 관리에 대한 과도한 공포심은 내려놓아라. 우리가 걱정하는 만큼 심각한 일은 실제로 거의 일어나지 않는다. 걱정이 된다면 임차 계약 시 특약을 잘 챙겨 작성하면 된다. 또한 역지사지로 생각해 봐야 한다. 임차인도 존중받아야 할 인격체이다.

[느낀점]

정말 오랜만에 나부맞을 재독했습니다. 부동산을 거의 모르던 시기에 읽었던 것의 대부분인데, 이렇게 투자 경험이 생기고 나서 다시 읽으니 감회가 새로웠습니다. 이 책은 투자가 왜 필요한지, 어떤 투자를 해야 하는지, 그 과정에서는 어떻게 행동하고 대응해야 하는지에 대해 구체적으로 알려주는 책입니다. 단순히 기술적인 것 뿐만 아니라 경험에서 우러나온 진심어린 조언이 가득한 책이라고 생각합니다. 투자의 본질과 기본 원칙을 잘 짚어주는 책이며, 너바나님께서 알고계신 모든 것을 정리해 둔 책이라 생각이 들어 두고두고 펼쳐봐야 겠다는 생각이 들었습니다.

또한 열반스쿨 기초반 강의의 전신이라는 생각이 들어, 열기 강의의 진가를 다시 한번 느낄 수 있었습니다. 주기적으로 열기 강의를 재수강해야겠습니다.

그리고 다시 한번 ‘싸게 사야 한다’는 투자의 가장 기본이자 중요한 원칙을 되새길 수 있었습니다. 담담히 써내려갔지만 투자 성과를 만들어 내기 위해서 얼마나 치열하게 고민하고 행동하고 노력하셨는지 너무 느껴져서 뭉클했습니다. 원하는 목표 자산을 이루기 위해서는 그에 맞는 노력이 필요함을 느낄 수 있었던 시간이었습니다.

멘토님께서 왜 이 책을 마지막 달 반독모 책으로 선정하셨을까? 생각해 보았을 때, 학기가 마무리 되는 시점에 다시 한번 투자의 본질을 새기고 투자를 대하는 자세를 다지길 바라는 마음이 아니었을까 생각해 보았습니다.

[적용할 점]

- 즉시할 것

1. (146p) 투자할 때 가계부를 작성하지 않으면 단언하건대, 부자가 될 수 없다.

=> 가계부 작성이 습관화 되지 않는 것이 참으로 문제입니다. 지출이 있을 때마다 작성하기 어렵다면, 1주일에 한번씩 가계부 작성하는 시간을 방법이 좋을 것 같습니다. 하지만 따로 시간을 내는 것은 부담스럽기 때문에, 회사 업무가 바쁘지 않은 시간에 짬을 내서 작성하는 것이 좋을 것 같습니다.

2. (147p) 부동산 투자를 제대로 하려면 가계부나 장부를 사용하길 권한다. 개인적으로 리스크 관리를 위해 엑셀을 활용한 가계부를 쓰고 있다. 이는 세금 신고 시엔 간편한 장부 역할을 하며, 재무구조를 파악할 때에는 손익계산서로도 쓰인다.

=> 투자 건에 대해 지출된 항목들을 정리해 두지 않았다는 것을 깨달았습니다. 엑셀을 활용해 투자 건별 지출 내역 가계부를 작성하겠습니다.

- 지속적으로 할 것

*(94p) 투자 수익을 생활비로 쓰지 않고 대출상환과 재투자에 쓰겠다는 원칙을 가지고 있었기에 아내가 직장을 그만둘 경우 계획에 차질이 생길 수밖에 없었다.

=> 시스템이 만들어지기 전까지는 전세 상승분이나 투자 수익은 생활비나 사치에 쓰지 않고 재투자 한다.

*(98p) 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다.

=> 좋은 것이 반드시 투자 우선순위가 되는 것은 아니라는 보이 멘토님의 말씀이 떠올랐습니다. 단순히 가치가 높은 것을 사는 게임이 아니라, 상대적으로 가치가 낮더라도 충분히 가치가 있고 저평가 되어 있는 자산을 매수해 나가는 것이라는 걸 알 수 있었습니다. 좋은 것만 보지 않고, 정말 투자적인 관점에서 어떤 선택을 해야하는지에 대해 고민하겠습니다.

*(134p) 1년에 하루쯤은 상쾌한 공기를 들이마실 수 있는 수목원이나 막힌 곳 없이 트인 바다가 보이는 휴양지에서 자신이 진정 원하는 삶이 어떤 것인지 기록하고, 이 방법대로 생각을 정리해보길 권한다.

=> 매년 하루(12월 중)에 내가 원하는 삶은 무엇인지, 어떻게 살고싶은지 고민하고 기록하는 시간 가지기

*(152p) 실패를 통해 확실히 배운 덕분에 그 후로 나는 투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문한다.

첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

이 다섯 가지 질문에 명확하게 “예스!”라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다.

=> 투자 물건 검토할 때 저환수원리에 따라 작성하고 확신 가지기

*(179p) 성공한 투자 선배들을 만날 수 있는 가장 쉬운 방법, 즉 비용을 내고 그들의 강의를 듣는 것이었다. 그렇게 나는 유명한 투자 멘토들의 강의를 신청해서 들으며 선배들의 조언에 따라 시행착오를 줄여나갔다.

=> 새로 나온 강의와 기초반 강의를 꾸준히 재수강하기

*(204p) 해당 물건이 싸다는 데에 80% 이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라. 투자의 성공 여부는 매입할 때 결정된다. 매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다도 중요하다.

=> 매물 문의 올리기 전에 해당 물건이 싸다는 데에 스스로 어느정도 확신하는지 작성해 보기

*(225p) 내가 아는 것은 나의 경쟁자 또한 내가 포기하고 싶어 하는 지점에서 선택의 기로에 놓였을 거라는 점이다. 그러나 그는 포기했고 나는 밀어붙였다는 것이 중요하다. 남들이라면 포기했을 지점에서 나는 눈을 감고 억지로라도 한 발을 더 내딛었다. 바로 이 때문에 내게 남들보다 더 좋은 기회와 수익이 오지 않았을까 생각한다.

=> 포기하고 싶어질 때 해당 구절 떠올리기. 남들도 포기하고 싶어질 시점에 한발 더 내딛기

[기억하고 싶은 구절]

- (20p) 인생은 한 권의 책과 같다.어리석은 사람은 대충 책장을 넘기지만, 현명한 사람은 공들여서 읽는다. 그들은 단 한번밖에 읽지 못하는 것을 알기 때문이다. by.장 파울, 독일의 소설가

- (52p) 리스크는 통제 가능한 위험, 데인저는 통제 불가능한 위험을 뜻한다. 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다.

- (153p) 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. 우리의 인생은 1, 2년에 끝나는 것이 아니다. 서둘러서 우연히 수익을 얻을 수도 있겠지만 실패하면 시장을 떠나야 할 수도 있다.

- (159p) 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 ‘사다리’이지만 성공의 ‘보증수표’는 아니라는 사실을 명심하자. 투자는 검과 같다. 검의 손잡이를 잡은 사람에게는 기회가 될 수 있지만 칼날을 잡은 사람에게는 치명적 상처를 안긴다. 제대로 준비하고 신중하게 고민한 이후 검의 손잡이를 잡는 성공적인 투자자가 되길 바란다.

- (178p) 누군가 내게 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다.

- (203p) 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 ‘조급함’이고, 기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다.

[논의사항]

1. (38p) 당신이 아직 부자가 아니라면, 그 이유는 무엇일까? (중략) 여러 가지 이유를 댈 수 있겠지만 내 생각에 가장 큰 이유는 편견 때문이 아닐까 싶다.

우리는 매우 다양한 편견 속에 살아가고 있는데, 이 편견은 우리가 올바른 결정을 내리는 걸 방해하고 종종 우리 주변에 찾아오는 기회를 놓치게 만든다.

(45p) 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 ‘선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈’이다.

▶ 내가 가진 편견 때문에 좋은 투자 기회를 놓친 경험이 있거나 이와 유사한 경험이 있다면 이야기 나누고 싶습니다. 또한 투자과정에서 이러한 편견을 어떻게 깰 수 있을지에 대한 이야기도 함께 나누고 싶습니다.

2. (73p) 본격적으로 투자에 뛰어들었을 때 좋은 수익을 가져올 투자처를 발견하는 것은 물론이거니와 그 물건을 온전히 내 것으로 만드는 과정에서 일어나는 각종 난처한 문제들을 해결하기 위해서는 더 많이 배우고 알아야 하며, 어느 정도의 경험이 쌓어야 한다는 사실을 뼈저리게 느끼게 되었다.

▶ 투자활동을 하다보면 정말 다양한 상황에 마주하게 됩니다. 여러가지 상황에 대응하기 위해서는 지속적인 배움이 필요하다는 것을 느낍니다. 투자자로서 더 성장하기 위해서 어떤 배움의 단계에 있는지, 앞으로 더 나아가기 위해서 무엇을 하면 좋을지 이야기 나누고 싶습니다.

3. (115p) 하지만 모든 일은 준비를 얼마나 철저히 하느냐에 달려있다. 여러 번의 경험을 통해 내가 갖게 된 지론은, 무슨 일이든지 준비를 많이 한 쪽에 유리하게 진행된다는 것이다. 상대방 변호사가 능력이 없다고 생각하지 않는다. 당연히 나보다 많은 법적 지식을 갖췄을 것이다. 다만 그는 준비를 많이 한 덕분에 그를 이길 수 있었다.

투자도 마찬가지다. 투자는 잘하면 큰돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다.

▶ 나에게 불리하거나 어렵게 느껴지는 상황을 철저한 준비로 잘 헤쳐나간 경험이 있다면 이야기 나누고 싶습니다.