거의 3분카레급! 딱 3분만에 서울 시세 파악하는 정리법 공유★

안녕하세요.

워킹맘 투자자의 빛과 희망

차르르입니다:)

요즘 가장 많이 보이는 루틴 중 하나가

'시세루틴'인데요.

여러분은 시세를 어떻게

기억하고 계신가요?

시세지도를 펼쳐놓고

줄줄줄 외우고 있으신가요?

00아파트 9억/6억

ㅁㅁ아파트 8억/5억

A아파트 7억/4억

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어느 세월에 다 외우죠?

설령 다 외웠다 하더라도

다른 구를 외우면

이전 지역은 날라가 버리는 현실..

뜬금없지만,

말 그림인데요.

이 그림은

한번에 완성되지 않습니다.

먼저 기본 구조를 잡고,

그 위에 점점 정교화하는 작업을 통해

우리가 보는 완성된 그림이 나오게 됩니다.

그럼 시세에도 적용해볼까요?

서울 59타입

전세가 기준입니다.

WHY?

1. 매매가가 왜곡된 시장에서,

실거주 가치인 전세가로

위상의 가치 가늠해보려함.

2. 서울투자를 위해서는,

같은 매매가라도

얼마의 전세가를 형성하냐에

따라 나의 투자금과 입지가

달라질 수 있기에

감을 잡아보려합니다.

/

59기준

전세 9억대 :

서초/강남/잠실

9억대의 전세를 형성하고

있는 곳들을 보니,

우리가 아는 가장 비싼 동네들이군요.

1급지 주요 지역과 2급지 대장에서

전세 9억대까지도 형성이 되고 있습니다.

59기준

전세 8억대 :

마포/성동

2급지에서도

마포구, 성동구의

옥수동, 한강뷰 금호동,

마포생활권 대장아파트가 있는

생활권에 형성되어 있네요.

1급지, 2급지라고해서

무자르듯이 자르는 것이 아니라

겹치는 부분들이 존재합니다.

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9억이상 강남/서초/잠실(1급지)

8억대 강남(1급지)

+ 마포/성동(2급지 상단)



59기준

전세 7억대 :

동작

전세 7억대는 안보이던

3급지의 동작구가

나타나기 시작했습니다.

새로운 지역이 겹칠때는,

대부분 다음 급지의 랜드마크나

선호 생활권의 단지들이

먼저 가격대를 형성합니다.

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9억 이상. 강남/서초/잠실(1급지)

8억대 강남(1급지)

+ 마포/성동(2급지 상단)

7억대 마포/성동(2급지)

+ 동작(3급지 상단)

59기준

전세 6억대 :

강동구/영등포구/강서구

동대문구/서대문구/은평구(대장)

이렇게 정리해보니,

서울 중위 전세가가 6억대가

가장 많아보이네요.

9억이상 강남/서초/잠실(1급지)

8억대 강남(1급지)

+ 마포/성동(2급지 상단)

7억대 마포/성동(2급지)

+ 동작(상급지 상단)

6억대 2~4군지에 두루 형성

+ 성북/노원(4급지 상단),

+ 은평(5급지 상단)



59기준

전세 5억대 :

성북/은평

성북구와 은평구에

주로 단지들이 많이 보이는데요.

이상하게 더 상위급지에도

단지들이 꽤 보입니다.

왜?

이런부분도

함께 생각해보세요.

강동구의 입주물량때문에

가격이 잠시 가격이 조정된걸까?

'입지가 더 좋아도

90년대 아파트는

전세가 형성에 한계가

있을까?'

'상대적으로 선호도가

떨어지는 곳일까? '

기준을 잡고

기준에서 벗어난 곳들에 대해

한번씩 생각해보면,

보다 기억에 남을 겁니다.

/

급지에 따른 가격대 형성이

조금 보이시나요?

서울을 1급지부터 5급지 상단까지

3분만에 훑어보았는데요.



<정리>

해당 급지라고 해서 무조건 0억이다!

라는 것은 아닙니다.

주요 분포의 느낌을 잡고,

그보다 높은 가격을 형성하는

단지의 위상이 더 높은가? 확인해보고,

더 낮은 가격을 형성하는 곳은

더 선호도가 낮은가?를 확인해보면

좋을 것 같습니다.

함께 정리해본 것처럼

시세를 스케치하고,

임장할때, 시세를 볼때

정교하게 덧입혀보면 어떨까요?

여러분의 투자공부에

조금이나마 도움이 되었길

바랍니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다❤️