시세트래킹이 어려운 3가지 이유에 대한 3가지 해결방법 [진심을담아서]



안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담 입니다.

다들 시세트래킹 어떻게 하고 계시나요?

혹시 시세트래킹을 해도 남는 게 없고

기계적으로 한다는 기분만 남으실까요?

저 역시도 과거에 시세트래킹을 하며

단지들이 다 따로 논다는 느낌이 들었고

네이버부동산으로 시세를 보긴 하는데

말 그대로 ‘보기만’ 했었습니다.

자모님은 제게 이런 말씀을

해주신 적이 있으세요.

“어디를 쳐다보고 있느냐에 따라

나의 행동이 달라진다”

시세트래킹을 할 때도 역시

무엇을 바라보고 있느냐에 따라

바라보는 방향과 목적성이 달라집니다.

본격적으로 시세트래킹을 하기 전에

이런 생각과 목표를 정하고 접근하면 좋습니다.

1. 지역 내에서 선호하는 단지들의

가격 수준을 이해한다

2. 지역 안에서 상대적으로

저렴한 단지들을 정리한다

이런 큰 목표를 정해보시면

어떻게 트래킹을 할 지 방향을

구체적으로 잡아볼 수 있습니다.

이런 큰 방향성을 기본으로

제가 시세트래킹하면서 느낀

어려움과 해결방법을

이 글을 통해서 공유드려보려 합니다!

어떤 단지를 트래킹할 지

모르겠어요 ㅠㅠ

→ 좋은 것부터 트래킹,

상/중/하 단지 트래킹하기

제가 앞마당이 5개 이하인 시절

시세트래킹 기준을 잡지 못하고

어려웠던 기억이 있습니다.

여러 선배님들께 조언을 구하고

강의 내용을 벤치마킹하며 느낀 건

앞마당이 적을 때에는 다양하고 여러 단지의

시세를 보고 트래킹하면 좋다는 것입니다.

그리고 트래킹을 할 때는

‘좋은 것과 그러지 않은 것의 가격 수준’

을 이해할 수 있어야 하기에

골고루 해보시는 게 좋습니다.

트래킹 순서는

'1등 생활권 -> 후순위 생활권'

'생활권 내에서 좋은 단지 -> 후순위 단지'

를 기준으로 '좋은 것'을 기준 삼으면서

트래킹을 해내가시면 도움이 됩니다.

그리고

생활권 별로 투자자 스스로 생각하기에

지역 내에서 선호도 순 기준으로

상/중/하 단지 3개 이상을 따로 기록하고

꾸준히 관찰하시면 됩니다.

그리고 여력이 된다면

상/중/하 단지별 2~3개씩 더 추가하여

다양한 단지를 관찰 후보에 넣고

'왜 이 가격일까' 생각하시면

다른 지역 가서도 많은 도움이 될 거에요.

이 과정에서는

이런 생각을 하시면 좋습니다.

‘1등 생활권 A단지와

3등생활권 B단지 가격이 비슷하네?

A단지 가격이 싼 거 아닌가?’

식으로 정리하시면 좋습니다.

현재도 많은 분들이 쓰시는

게리롱 튜터님의 양식을 공유드리니

참고하시면 좋겠습니다 :)

https://cafe.naver.com/wecando7/9165829

시세트래킹을 제대로 하기 위해서는 꼭 봐야할 2가지(★시세트래킹 양식 최종버전) [게리롱]

시세를 다 땄는데

가치에 맞는 가격인지

판단이 잘 안됩니다 ㅠㅠ

→ 지도 위에 올려보세요!

이렇게 꾸준히 트래킹해도

가치와 가격이 매칭이 잘 안되서

기계적으로만 하는 기분이 드실 수 있어요.

이럴 때 해보시면 좋은 것은

지도위에 올리면서 감을 잡는 것입니다.

이 방법은 실제로 임장하고

임장보고서로 가치를 정리하고

단지의 생활권 내 우선순위를

파악하고 있는 우리 월부인들만이

하실 수 있는 방법이라 생각해요.

같이 해볼까요?

1. 생활권 우선순위 정하기

이렇게 각자 생각하시는 생활권

우선순위를 먼저 정해보는 게

시세트래킹할 때 눈에 잘 들어옵니다.

그리고 1등 생활권부터

상대적으로 낮은생활권 순으로

네이버부동산에서 단지를 눌러봅니다.

2. 생활권 별 가격대 범위 넣기

네이버 부동산에서 전반적으로

가격대를 눌러보면서 가격 범위를

구체적으로 잡아봅니다.

3. 가격대 범위 안에서

상대적으로 저렴하다고

판단되는 단지 올려보기

그리고 그 안에서

저렴하다고 생각하는 단지들을

따로 지도 위에 올려보세요.

이렇게 생활권 정리할 때

가격의 범위와 트래킹 후에 도출 된

저평가 단지까지 올려보면

지역 내 비교평가도 해볼 수 있습니다.

'뭔가 헷갈린다!'

할 때는 지도 위에 올리면서

가치와 가격수준이 합당한지

한번 체크해보시면 좋을 것 같아요 ^^

시세를 따고 많이 봐도

시세 감이 오지 않아요 ㅠㅠ

→ 가격별 단지 특징을 이해하는

수준으로 정리해보세요!

앞마당이 점점 늘어가면

보는 단지들은 점점 많아지는데

그것들이 연결되지 않는다는

생각이 드실 때가 많으실 거에요.

특히 지역 간 시세를 비교할 때

어려움이 많으신 분들이 계실거에요.

이럴 때는 하던대로 하는 것을

잠시만 멈추신 후에 지역을

전체적으로 살펴보는 게 중요합니다.

'여기서 사는 사람들이 좋아하는

단지들의 보편적인 가격수준이 얼마인지'

'n억대별로 자리한 단지들의

특징은 무엇인지?'

를 생각하고 정리하시면 도움이 되십니다.

사람들이 평균적으로

좋아하는 단지들의

가격수준을 정리해놓고

그 특징들을 잘 정리해두면

지역 간 비교가 수월하실 거에요.

예시를 볼까요?

1. 지역 내에서 가치가 있다고 생각한

단지들의 가격을 정리

저는 이런식으로 사람들이 생활권 내에서

평균 혹은 그 이상으로 좋아하는 단지들을

정리해나가고 있어요.

(랜드마크는 따로 합니다!)

'사람들이 좋아하는 단지 가격'

수준은 어느 정도인지를 이해하면

지역 내에서 선호하는 단지들이

어느 가격에 몰려있는지를

살펴 볼 수 있습니다.

대전은 사람들이 평균적으로

선호한다고 생각하는 단지들의

가격들이 4~5억대에 많은 느낌이네요!

2. 생활권 별 가격대를

지도위에 표시

그리고 위에서

정리한 것을 바탕으로

생활권 별 사람들이

좋아하는 단지의 가격 수준을

같이 올려봅니다.

다시 한번 강조 드리지만

사람들이 좋아하는 단지 기준입니다!

대전 기준 사람들이 크게 좋아하지 않는

후순위 2억대 단지들까지

한판에 정리를 하려고 하면

오히려 지역 간 비교 시 필요한

평균적인 가격에 대한 감 잡기가

오히려 어려우실 수도 있습니다.

이렇게 시세를 올린 뒤에

싼지 안싼지 모르겠다면

2억대, 3억대, 4억대 기준으로

후순위 단지들을 네이버 부동산

필터를 걸어보고 찾아보시고

'가격은 비슷한데 별로인' 단지를

또 찾고 트래킹해보시면 됩니다 :)

3. 단지 별 가격대 특징을 정리

(가장 중요함!!!)

그리고 가격대 별로 단지 특징을

따로 정리해 둡니다.

이 방법은 수도권에서도

중소도시에서도 모두 적용됩니다.

이렇게 지역 별로 가치가 있는

단지들의 가격과 그 특징을

하나로 정리를 해두시면

지역 별 가격에 대한 감을

비교적 빠르게 정리할 수 있습니다.

가령 이렇게

5억~6억대 단지들 특징을 정리하니

저는 바로 천안에 물빛도시 라인

가격이 바로 떠올라서 비교평가가

가능하더라구요.

지역을 정리하실 때 생활권을 넘어서

n억대 단지별 특징으로 정리하시면

단지 vs 단지 비교가 조금씩

속도가 붙을 수 있습니다.

4. 스스로 생각한

저평가 단지를 따로 메모

그리고 마지막으로 스스로

저평가라고 생각한 단지리스트를

따로 아래에 정리를 해둡니다.

이렇게 한판이 완성되었습니다!

이렇게 사람들이 좋아하는 단지들

가치가 있는 단지들을 기준으로

시세트래킹을 하고, 가격대별 특징을

잘 정리해둔다면,

'n억대 단지가 또 어디있었지?'

했었을 때 다양한 단지들이

쉽게 떠오르실 수 있을거에요.

이렇게 해서

시세트래킹을 할 때 마주하는

어려움 3가지와 해결법 3가지를

공유드렸습니다 :-)

시세를 보는 방법에는

'더 많이 보고 자주 생각하는'

방법 외에는 왕도는 없는 것 같아요.

저 역시도 항상 고정된 생각으로

시세를 보기보다는

입체적인 생각을 가지신

멘토님 튜터님들 생각을 배우고 싶어

다방면으로 고민하고 있습니다 :)

시세트래킹에 대해서 고민이 있는

월부 동료분들께 도움이 되면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^

어떤 단지를 트래킹할 지

모르겠어요 ㅠㅠ

→ 좋은 것부터 트래킹,

상/중/하 단지 트래킹하기

시세를 다 땄는데

가치에 맞는 가격인지

판단이 잘 안됩니다 ㅠㅠ

→ 지도 위에 올려보세요!

시세를 따고 많이 봐도

시세 감이 오지 않아요 ㅠㅠ

→ 가격별 단지 특징을 이해하는

수준으로 정리해보세요!

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