적은 돈으로도 유명한 아파트 살 수 있어요~! '여기'에서는!

안녕하세요.

열정과 에너지 월천1입니다.

오늘은 소액으로

랜드마크를 살 수 있는 저평가 된 지역

중소도시 중 유일하게 '입지'가 있는 지역

함께 알아볼까 합니다.

지역을 소개시켜드리는 이유는

이 지역이 싸기 때문에 매력이 있지만

중소도시 중 유일하게 "연식"이 아닌

"입지"의 힘을 가진 지역이기 때문입니다.

임장하면서, 그리고 임장보고서를 쓰면서도

알쏭달쏭하고 궁금한 점이 많았는데

제 생각이 정답은 물론 아니겠지만

앞으로 이 지역을 다녀오실 동료들,

이미 다녀오신 동료분들께 조금이나마

도움이 되었으면 하는 마음에 몇 글자 남겨봅니다.

이 곳은 바로 물회로 유명하고

이 물회집은 식당 건물을 바꿀정도로

장사가 잘됐고

이번에 임장가선 못먹었습니다...

담엔 꼭 먹자요 헤롱이들...

해수욕장을 놀러가면

저 멀리 발전소가 보이는 곳

얼마 전 SRT가 개통되서

첫차타고 임장갔다가 막차타고 돌아와도 좋은

임장하기도 편해진 그곳은

바로 포항입니다.

포항은 부산 "광역시"와도 맞먹습니다.

바다 건너 센텀시티로 출퇴근하는 수요가 많은

부산 연제구 "센텀리버뷰SK" 20평형과

포항을 대표하는 랜드마크 단지인

"포항자이"는 비슷하게 가격이 흘러가는 것을

볼 수 있습니다.

부산은 아직 전세가격이 회복되지 않아

투자금이 많이 드는 반면

포항은 사람들이 선호되는 단지는

전세가격도 나름 잘 버텨줍니다.

왜 포항은 이런 특징을 가지고 있을까요?

바로 소득입니다.

인구수는 적지만 그만한 소득을 가졌습니다.

중소도시 청주, 천안, 전주, 구미, 김해

SK와 배터리 회사가 많은 청주와

삼성 계열사가 위치한 천안만큼이나

1인당 급여 수준이 높은 지역입니다.

포항 남구에는 포스코와

포스코 계열인 포스코건설, 포스코케미칼,

포스코ICT가 높은 연봉에

포항 인구 절반이상이 종사자로

일하고 있는 모습을 볼 수 있습니다.

즉, 고연봉자들이 포스코 근처로

많이 거주하고 있다는 걸 알 수 있습니다.

실제로 같은 경상북도에 있는

구미와 포항을 비교해서 보면

포항이 월소득이 우세한 거에 비해

평단가는 꽤나 저평가 되었습니다.

랜드마크 가격을 비교해보면 2019년까지는

큰 차이를 보이지 않았습니다.

하지만 2021년 상승장 최고조에 달했을 때

확실히 포항이 인구나 소득만큼이나

가격이 잘 받춰주는 모습을 보였고

이번 하락장에서도 포항과 구미가

꽤나 많이 떨어졌는데 포항은 받아주는 수요가

있었지만 구미는 거의 바닥까지 떨어지는

모습을 보여줬습니다.

포항의 소득수준이

아파트 가격에도 영향을 준 모습을

볼 수 있습니다.

중소도시 중에 유일하게 '입지'가 있는 포항

또 하나의 특징으로

포항은 유일하게 '입지'가 있는 지역입니다.

바로 '학군'을 입지로 만든 유일한 중소도시입니다.

실제로 1999년식 그린(삼성)은

지난 상승장에 전고점 5.2억을 찍었고

지금도 포항 랜드마크인 "포항자이"와

비슷한 가격대에 거래가 되고 있습니다.

이곳은 1995년~2001년에 입주된 지곡생활권으로

아파트와 빌라들로 이루어져있습니다.

바로 옆에 포항공대가 위치해있어

교수님들도 많이 거주하시고

서울대 합격자수가 가장 많은

포항제철고등학교가 위치해있습니다.

실제로 아이들이 학교를 배정받기

6개월 전부터 전세는 들썩이고

학군이 중요한 지역이기 때문에

지곡초와 가까운 동일수록

인기가 많고 가격에도 반영이 됩니다.

학원가도 보이지 않는데

보통 학교에서 해결을 하거나

알음알음으로 과외를 합니다.

특히나 그린삼성이나 그린LG는

5층짜리 빌라로 이루어져있는데요.

보통 아파트는 4층 이상을 투자기준으로 보지만

여기 빌라는 1층이 가장 인기가 많습니다.

엘리베이터가 없어 이런 경우엔 1층을

더 선호됩니다.

아무리 학군지더라도 구축 단지도

과연 투자할 수 있을까?

의문이 들었습니다.

직접 임장을 가서 포항 사람들이

어떤 걸 좋아할까? 관점에서 생각한다면

충분히 투자로 검토할 수 있고

가치를 지닌 동네이자, 단지라는 걸 알게 됩니다.

실제로 생활권 뿐만 아니라

효자동에도 똑같은 모습을 보이는데요.

2015년식 상도코아루와 2009년식 SK뷰를

비교해서 보면 연식도 좋고

포항자이 바로 옆에 붙어있어 상도코아루가

더 좋아보이는데요.

하지만 포항 사람들은 초등학교를 더 보내기 좋은

SK뷰를 더 선호하게 됩니다.

이 역시도 상품성보다

입지를 중요하게 여기는 거주민들의 선호도가

가격에 반영되있는 것을 볼 수 있습니다.

하지만 공급을 잘 피해야합니다

포항은 저평가되있는 대신 공급이 많습니다.

2024년에 가장 많고 2026년까지

적정 수요 이상의 공급들이 많습니다.

특히나 인구수가 적은 지역일수록

공급에 더 유의해서 봐야합니다.

2024년 펜타시티 입주

2025년 환호공원 입주

2026년 자이애서턴 입주

펜타시티 분양경쟁율은 높진 않습니다.

'외곽입주기 때문에 중심부에

영향을 주지 않을 거다'

하고 넘길 수 있습니다.

하지만 전세가 워낙 싸기 때문에

효자동에서 젊은 부부들이 실제로

넘어가는 경우가 많고

중소도시에서 신축택지지구는

항상 조심해야되는데요.

이런 경우에는 비슷한 입주를 살펴보면

포항 지역에 입주가 있을 때를

대입해서 미리 리스크를 준비할 수 있는데요.

실제로 구미 외곽에 2016년 산동 입주 때까지만

하더라도 과잉 공급으로 때려붓고

미분양도 심했는데 시간이 지날수록

사람들이 좋아하는 택지지구로 만들어져

입주물량이 어느정도 소화되기 전까지

매매, 전세 가격 모두 정신을 못차렸습니다.

그리고 지금도 구미에 최근에

메인 아이파크 입주와

외곽에 중흥입주는 구미 전세가격을

아주 박살을 내버렸습니다.

구미 과잉 공급 입주사례를 토대로

포항 투자를 고려한다면

리스크 헷지는 필수이고

일반적으로 전세세팅을 한다면

역전세는 어느정도 마음의 준비를

해야될 것으로 보입니다.

끝으로 포스코에서 벌어드린 경제력으로

학군입지를 만든 것이 아닐까라는 생각을 하며

저평가로 매력적인 포항은

꾸준한 시세트래킹으로 투자 기회를

꼭 엿보도록 하겠습니다

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