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근로자 수

1. 직장 [A등급: 종사자 20만명 이상] 성동구 종사자수 203,221명

교통·접근성

2. 교통 [S등급: 강남 30분 이내] 강남 27분 / 여의도 35분 / 시청 24분

교육·학군

3. 학군 [C등급] 옥정중학교 78.9

편의·주요입지

4. 환경 [C등급] 반경 1km 내 대형마트, 백화점 없음 - 롯데마트 행당점까지 약 1.7km, 이마트 왕십리점까지 약 2.8km

공급 현황

5. 공급 [S등급: 적정수요 ½ 이하] 적정수요: 274,854명 * 0.0005 = 1374.27 (1년: 1374세대 / 3년 4122세대) 입주물량: 3년간 1957세대

교육·학군

학군의 질이 고른 것은 아니다. 대방 학군과가 있고, 초등학교 학급당 학생수는 많지 않다. 그렇다고 옆 학교나 학원가 학업성취도가 풍부한데는 아니다. 그나마 보라매초, 신상초가 21년엔 학업성취도가 높아보이는 정도. 그 외에는 크게 두각을 나타내는 중학교 학군은 4개 정도 있다. 특히 중학교의 인근 지역은 학원가가 형성되어 있지 않아서 동작구 학원가의 학원수는 12개 정도다. 대방동은 B등급 수준이고 상도, 흑석, 사당은 A등급이다. 동작구는 B-C등급이다. 그나마 동작구가 강남과 가까운 곳이라 학원가는 강남 학원가를 이용하는 곳이 많다. 흑석은 반포와 인접하여 학군 영향을 받을 수도 있다.

교통·접근성

교통이 확실히 좋은 곳이다. 강남, 여의도, 도심, 구디/가디가 특히 접근성이 좋아서 이곳 직장인들이 배드타운으로 선택할 수 있을 듯. 또한 판교, 마곡도 7 또는 9호선 타면 최대 환승 1회 수준으로도 갈 수 있어서 충분히 선택할 수 있을 듯. DMC는 애매하다. 환승 2번이나 해야 한다. DMC직장인 입장에서 굳이?느낌은 있을 듯. 즉 동작구의 핵심 배후수요자는 강남, 여의도, 가디, 도심, 마곡, 판교(7+9호선 라인) 정도로 판단됨.

편의·주요입지

#백화점: 0개, 대형마트: 1개, 종합병원: 2개, 스벅: 13개 (보라매공원 R). #비선호 환경: 상권 연약, 노량진 고시촌 (정비 예정). 평지를 찾아보기 힘들 정도로 대부분 인덕이 연하다. 아마도 골목상권이 상위호환 느낌?? 지자체가 다 많았다면 더 이위치에... 최소 2급지급은 봤겠다. 아파트 밀집 지역 주변엔 상권이 풍부하게 형성돼 있어서 거주에 불편은 없어 보인다. 국립현충원 때문에 흑석동은 확정성이 떨어져 보임... 반면 노량진뉴타운은 확정성이 좋아 보인다.

공급 현황

매년 서울 입주물량을 다시 볼 때마다 막막하다. 너무 적다... 수요는 꾸준히 증가하는데 공급은 매우 부족한 상황. 서울의 입지적 특성상 더 커질 수밖에 없다. 전세가가 약할 리스크도 작을 수 있음. 물론 금리, 환율 등의 대외 변수가 이젠 많은 영향력을 끼치고 있어서 단언할 순 없다. 전세가 X.

근로자 수

동작구 내 규모 있는 기업은 노량진, 유한양행 정도다. 나머지 딱히 양만 한 기업은 아니다. 서울 전체적으로 봤을 때 직장 규모는 매우 작은 수준. 배드타운의 역할을 하는 곳으로 봐야 함. 위치 자체가 배드타운으로서 아주 좋다. 바로 동쪽이 강남, 서쪽은 여의도다. 강 건너 북쪽으로는 시청이다. 서울 3대 업무지구 모두 가깝다.

교육·학군

관악구는 학업성취율이 높은 학군아니지만 봉천동의 일부지역은 학원가 밀집. 주변 학원가 밀집지역이 있고 양질의 학원은 없으나 목동으로 라이딩. 관악구의 유소년 모여사는 아파트는 지역 내 선호 학군지이거나 주변 초중학교와 학원가가 있고 주변이 급절한 지역이거나 택지 환경의 유해시설이 없는 지역에 밀집도가 높은 편이다.

교통·접근성

2호선 라인의 최대장점인 강남 20분이 가능한 지역, 강남과 구디가디 접근성이 좋은 단지일수록 지하철 승하차량 많아짐. 주요 업무지구로 직행으로 가는 버스 라인있었으나 출퇴근 시에 차가 많이 막히고, 2호선 지하철이 워낙 강력해 지하철 선호도 높음.

편의·주요입지

백화점 1개, 대형마트 2개, 스타벅스 14개, 종합병원 1개, 유기농 4개, 밀키트점 4개. 선호 상권: 서울대입구역 상권, 블루밍아래 거주 상권. 비선호 상권: 신대방역 인근 상권. 생활인프라 모여있어 상권과 인프라가 밀집.

공급 현황

29년까지 관악구내 계획된 공급 없으나 동작구 영등포 공급. 28년 1,481세대 '29년 1,215세대 공급 예정. 지역 공급 없음 / 주변 2,600세대 동작구, 영등포구 29년까지 2,600세대.

근로자 수

관악구의 직장 종사자 수는 약 11만명으로 주변 지역에서 상당히 낮은 수준이다. 관악구는 지역내 일자리의 양에 비해 질적인 부분이 떨어진다. 도소매 중심의 일자리가 대부분이고, 서울대산학협력단등 대학상권이 발달하여 양질의 직장이 들어설 지역이 아님. 구디와 인접하고 양질직 일자리가 거의 없는 베드타운이다.

공급 현황

전세 매물은 동대문 입주 덕분에 동대문 중심 매물이 조금 있는 편.