전세빼기의 모든것 2편 - 적정 전세가 파악하기[운조]

안녕하세요.

운을 만드는 투자자

운조 입니다 : )

날이 많이 더워졌습니다.

일주일만에 더 더워진 것 같습니다.

이제 물놀이를 해도 이상하지

않은 날씨인 것 같습니다.

다들 더위 조심하시고

안전임장 하세요 : )

전세빼기의 모든것 1편 - 적정 전세가 파악하기[운조]

지난 전세빼기의 모든것 1편에 이어서

2편도 적정 전세가 파악하기에 못다한

이야기를 해보려고 합니다 : )

ㅣ적정전세가 파악하기 1편 복기

지난 1편에서는 적정전세가를 파악하기 위해서

지역내 전세 상황을 봐야한다

고 말씀드렸었는데요.

1.지역내 공급물량

2.인접지역 공급물량

3.인접 지역과의 영향

4.지역내 전세물량 추이

이렇게 4가지를 보고

적정전세가를 설정할 때

부정적으로 볼 지

보수적으로 볼 지

긍적적으로 볼 지

각각의 지역에서

인접지역과의 영향까지 고려한

지역내 상황을 보고 판단을 한다고

말씀 드렸었습니다.

이번에는

지역내 단지 위상대비 전세가격이 적정한지

그리고 실거래가를 확인하며 적정 전세가를

제가 어떤 식으로 확인하는지 말씀드리려고 합니다.

ㅣ지역 내 단지의 위상대비 전세가격이 적정한가

첫번째로 지역내 단지 위상대비

전세가격이 적정한지를 먼저 보겠습니다.

지역에 공급이 있거나 혹은 신축단지의

전세만기 2년 혹은 4년이 돌아오는 시기이거나

아니면 다른 이유로 인해서 일시적으로

전세 선호도가 높은 생활권 임에도

선호도가 동일하거나 낮은 생활권보다

가격이 싼 경유가 있는데요.

단지 위상별로 전세가가 적정한지를

파악하여 내가 현재 내놓으려고하는

전세가가 적정한지를 판단해야 합니다.

양천구를 예시로 가지고 왔습니다.

양천구에서 가장 좋아하는

목동생활권 중에서 학원가가 조금 더

잘 되어 있고 환경이 좋은

신시가지 북쪽 생활권을 가장 선호하고

그 다음이 신시가지 남쪽

그리고 서쪽에 있는 신정생활권,

짜글이가 몰려있는 신월생활권 순서로

선호도가 나열 됩니다.

북신시가지 - 남신시가지 - 신정 - 신월

이렇게 생활권 흐름을 가지고 가는데요.

이 단지들의 매매가와 전세가 흐름을 살펴보면

남신시가지 생활권이지만

균질성이 조금 떨어지고

소규모 세대수의 아파트들이 몰려있는

신정동 현대 아파트와

후순위인 신정동 생활권이지만

신정뉴타운의 대장단지인

목동센트럴아이파크위브를 살펴보면

목센아가 현대보다 확현하게

매매가가 잘 가는 것을 볼 수 있는데요.

반면 전세가를 보면

목센아와 현대가 같이가는 걸 볼 수 있습니다.

이유는 학군 때문인데요.

신축이지만 학군이 없는 목센아와

구축이지만 학군이 있는 현대가

매매가는 차이가 나지만

전세가는 동일하게 흘러갑니다.

그런다음 이렇게 매매가의 선호도 순서가 아닌

전세가의 선호도 순서대로 나래비를 세웁니다.

이제부터 각각의 위상에 전세가가 맞는지를

확인해 볼건데요.

북신시가지 - 목동대원칸타빌 - 7.5억

남신시가지 - 목동삼성래미안 - 6.8억

남신시가지 외곽 - 신정동현대 - 6.4억

신정동 생활권 - 목센아 - 5.9억

신월 생활권 - 대성유니드 4.5억

이렇게 전세 호가를 나열해 놓고 보면

한가지 이상한 점을 발견하실 수 있는데요.

전세 선호도가 같은 신정동 현대와 목센아의

전세가가 6천만원이나 차이가 난다는 점입니다.

여기서 우리가 알 수 있는 것이

전체 위상별 전세가를 봤을때

현재 목동센트럴 아이파크 위브가 있는

신정생활권이 전세가가 싸구나!

라는 것을 알 수 있습니다.

반대로 상대적으로 신정동 현대의 전세가가

싸지 않다는 것 또한 알 수 있습니다.

첫번째로 이렇게 지역내 위상별

전세가격을 통해서

전세가가 왜곡 되어 있지 않은지,

그리고 그로 인해서 내가 목표한 전세가가

안나가는건 아닌지를 확인합니다.

ㅣ실 거래가 대비 목표 전세가가 적정한가?

두번째는 실 거래가 대비 전세가 입니다.

위에서 1차적으로 싸다 비싸다를 판단했다면

이제 실거래가를 가지고 와서

이게 진짜로 전세가가 싼지 비싼지를

판단할 차례입니다.

이렇게 각 단지의 실거래가를 올려놓고

계약갱신권을 사용한 물건들은

대부분 현재의 전세가격이

반영이 안된경우가 많기에

계약갱신권을 사용한 물건들을

지워줍니다.

그리고 실거래가 중에서 가장 높은 가격과

가장 낮은 가격을 표시한 후 에

그 중간의 가격들이 얼마에 되는지 확인합니다.

목동센트럴아이파크를 예로 들어 보겠습니다.

최고 전세 실거래가가 - 6.45억

최저 전세 실거래가 - 5.8억

그리고 중간에 거래된 금액이

5.9 / 6.0 / 6.1 / 6.3 억 으로

현재 호가인 5.9억에 비하면

높은 가격들로 많이 거래가 됐습니다.

그렇다면 현재 나와있는 호가 5.9억은

충분히 싸다고 판단할 수 있는데요.

처음 생활권간 비교평가로 얻은

목센아 전세가가 싸다는 것을

명확하게 확인 하실 수 있습니다.

만약 이 상황에서 목동센트럴아이파크를 매수하고

전세를 놓는다고 한다면 5.9억이면

저라면 충분히 나갈수 있는 가격이라고

판단을 합니다.

이렇게 지역내 전세위상, 실거래가를 보며

내가 매수를 한다면 전세를 얼마에 맞출 수 있는지

적정 전세가를 파악합니다.

정리하자면

적정 전세가 파악하기

1.지역내 전세상황을 파악한다.

(공급,주변공급,공급영향,전세물량)

2.지역내 단지의 위상대비 전세가

3.실거래가 대비 적정 전세가 설정

다음편에는

전세를 맞출 때

언제 수리를 해야하고,

어디까지 수리해야 하는지

상태 편으로 돌아오겠습니다 : )

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.