24.08.25
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안녕하세요? 너바나입니다.
이번에 열반스쿨을 준비하다가 여러분들의 고민을 보고
도움이 될까하고 제 생각을 나눠봅니다.
Q. 소액으로 부동산 투자할 곳을 찾고 있는데 주변에서 지금 줍줍청약이나 로또청약을 많이 하고 있어서 청약을 또 알아봐야 하는 생각이 듭니다. 이럴 때 청약하고 둘 다 다해보는 게 좋은건지 궁금합니다.
돈 되는 건 다 하세요. 제 목표는 여러분들이 월부에서 조금이라도 자산이 늘어가는 경험을 하는 것입니다. 청약도 아파트를 사는 방법 중에 하나이고 여러분들이 가지면 좋은 무기입니다.
다만 스스로 청약에 대해서 가점이나 이런 부분을 생각하고 당첨 가능성을 보고 투자하시면 좋겠습니다. 줍줍의 경우는 점수가 중요하지 않기 때문에 또한 좋은 투자 방법이라고 생각합니다.
다만, 줍줍청약이나 경매의 경우 집을 사는 수단이고 결국 중요한 것은 매수한 부동산의 가치를 보는 눈입니다. 가치보다 싸게 산다면 너무 좋은 방법이고, 그 가치를 제대로 보지 못하고 매수하는데 매몰되면 나중에 굉장히 힘든 경험을 하시게 될 것입니다.
부동산 공부는 처음에는 장님이 코끼리 만지듯이 여러가지 경험해보는 것이 좋습니다.
여러가지 부딪혀 보시길 권해드립니다.
청약은 분명 신축 아파트를 싸게 사는 방법 중 하나이다.
하지만 우리가 투자를 할 때 신축에 투자하기가 어려운데 이유는 현금이 많이 들어가기 때문이다.
사람들이 좋아하기 때문에 전세가도 높지만 매수가 또한 높다.
청약의 리스크는 입주장 전세 세팅이다.
그 외에도 중도금 이자, 입주 지연, 품질 깜깜이 등 소소한 리스크도 있다.
청약이 당첨이 되도 얼마 안되서 P를 받고 파는 경우도 있고 (양도세 66%)
6.27 대책과 같이 주담대 6억규제와 조건부대출의 이유로 던지게 되는 사람도 많을 것이다.
세상 어느 하나 쉬운 것 없고 간단한 건 없다.
나 또한 혼인신고를 했다면 입주하지도 못했을 것이고, 실입주가 아닌 세입자 맞추겠다는 선택을 했더라면
멘탈이 바사삭되었을 것이다.
부동산을 보는 눈이 중요하고 지키는 것이 더 중요하다.
이문휘경 뉴타운만 해도 2025년 공급되는 라그란데, 디센시아, 아이파크자이 3개가 있지만
가장 성공적인 투자는 휘경자이디센시아로 보인다.
휘자디는 분양가가 젤 저렴했지만 (지상철 오막살이 누명) 지금은 이아자>디센시아>라그란데 시세를 형성하고 있다.
그만큼 평면이 나쁘지 않았고 위치적으로도 빠지지 않는 역세권이기 때문이다.
투자적인 관점에서 적은 투자금으로 가장 수익률이 좋은건 대장인 이아자도 아니고 브랜드가 좋은 라그란데도 아니다.
나 또한 휘자디에 청약을 넣었었지만 그 당시 이 정도를 볼 수 있는 눈이 없었다.
만약 휘자디에 당첨이 되었더라도 2년의 시간동안 가치를 모르고 팔았을 것 같다.
Q. 50대 중반입니다. 오피스텔 (자가 1억 이하) 에서 혼자 살고 있습니다. 노후 준비를 해야하는데 이 오피스텔을 팔아서 투자를 하는게 나을까요? 아니면 종자돈을 만들어서 투자를 해야할까요? 제가 오피스텔을 팔면 월세를 살아야하는데 그러면 저축을 못할 것 같아요. 지금도 월 50이상은 어렵습니다. 전 어떻게 준비를 해야할까요?
저는 투자상담을 할 때 가장 많이 생각하는 것이 질문하신 분의 나이, 1년간 저축액, 그리고 내집마련인지 투자인지 여부입니다. 위에 따라 선택해야할 결정지가 너무 다르기 때문입니다.
질문주신 분의 상황이라면 저는 안정적인 투자를 지향할 것 같습니다. 저는 40대 이전에는 공격적인 투자를 하고 50대 이후부터는 투자금이나 저축액이 많지 않다면 안정적인 투자를 지향하는 게 좋다고 생각합니다.
다만, 지금 오피스텔의 경우 향후 가격 상승폭이 크지 않을 수 있기 때문에 아파트, 빌라 등의 대안의 주거지를 고민해보면 좋겠습니다.
다만, 50 대이후의 전세, 월세는 앞으로 월세, 전세가 올라간다면 현 주거지에서 더 외곽이나 열악한 환경으로 빠져가기 때문에 저는 권해드리고 싶지 않습니다.
Q. 서울 시장 투자를 목표로 두고 있습니다.
상승하고 있는 서울시장에서 불안한건 떨치수가 없고, 미래를 누구도 예측할 수는 없으나 향후 어떤 관망을 하시는지 너바나님의 생각과 조언 부탁드리겠습니다.
제가 열반스쿨에서 80%는 클래식하게 20%는 트렌디하게 얘기를 했습니다.
제작년부터 지방에서 다시 서울로 올라와야 한다고 얘기했는데, 이제 서울은 굉장히 어려운 시장으로 변모했습니다.
어느 지역은 지금 들어가기에는 부담스러운 수준까지 가격이 올라왔습니다.
10년 이상 실거주 보유로 투자하면 괜찮을 지 모르지만
투자자라면 조심스러운 시장이 되었습니다.
이제 새로운 투자시장에 관심으로 변화를 주어야할 때일 것 같습니다.
서울을 보는 투자자라면 너무 조급하게 생각하지 말고,
시장이 진정될 때까지 기다리시며 앞마당을 넓혀가는게 좋다고 생각합니다.
(지금 시장에서 수익을 애는 방향에 대한 구체적인 제 대안은 이번 열반스쿨 때 공유 드리겠습니다)
이 글이 올라온 작년 8월에 비해 지금 6월 시장은 더 혼란스러운 것 같다.
단순히 실수요자의 움직임으로 가격이 올라오고 회복하는 게 아닌,
각종 규제와 시황, 심리의 움직임으로 요동치고 있는 서울이다.
6.27 대책이 시사하는 바도 만만치 않고 당장 혼란스러운 사람들도 많을 것 같다.
조심스럽게 바라보되 정책과 기조에 따라 투자에 변화를 주고 따라가면 되는 것 같다.
앞마당을 꾸준히 적립식으로 늘려나가면서 시장에서 기회를 보는 것 밖에 할 게 없다.
여기서 대출이 안된다, 세입자 못맞춘다고 끝날 게 아니라
그 안에서 항상 방법은 있는 것 같다.
시장은 결국 반복된다.
Q. 독강임투를 꾸준히 하고 있지만 과연 내가 할 수 있을까 라는 생각이 듭니다. 단지의 가치를 먼저 봐야 하는데 갭을 보고 혹하는 마음이 들어서 걱정이 됩니다! 저 같은 상황에 있는 사람에게 조언 부탁드립니다.
“내가 할 수 있을까?” 이런 고민은
저도 투자를 시작할 때 똑같이 느낀 감정입니다.
너무 공감되네요.
저도 이 부분의 경우 어느 정도 투자 성과가 나오고 나서부터
이런 마음이 점차 줄어들었던 것 같습니다.
지나고 나서 보니
처음 시작하는 사람들이 공통적으로 많이 하는 실수는
자기기만입니다.
스스로 할 수 있을까? 이 부분에 대해 누구나 겪게되는 부분입니다.
성장을 할 때 굉장히 중요한 것이다 할 수 있다는 자신감입니다.
그렇지 않으면 그 과정이 굉장히 무겁고, 힘들 것입니다.
그렇게 만든 건 다름 아닌 스스로의 마음입니다.
결국 나를 괴롭히고 나를 칭찬하고 자신감을 가지는 것도 모두 ‘내 마인드’다.
좋은 점은 내가 이 모든 걸 컨트럴할 수 있다는 점이다.
이런 상황에서 10억 이상 달성한 분들의 경험담 칼럼과 이야기를 직접듣고
스스로 그분들이 했던 행동들을 꾸준히 따라가면 충분히 똑같은 결과를 얻을 수 있다고 생각합니다.
그래서 주변에 본인보다 잘하는 사람이 있어야 이런 불안감을 줄일 수 있습니다.
주변에 잘하는 사람들이 정확하게 잘하고 있는지 그렇지 않은지 피드백을 받는 경험이
어느정도 자신감이나 결과를 낼 때까지 반드시 필요합니다.
자기 실력과 비슷한 사람보다는
자기보다 잘하는 사람들과 인맥을 만드시고
그 분들과 좋은 관계를 맺으시어
조언을 들으시길 권해드립니다.
(실전반, 월부학교나 TF가 되시면 도움이 되실 거라 생가합니다.)
강사와의 만남이나 임장에서 멘토분들의 피드백을 듣는 건 정말 중요한 경험이었다.
내 개인적인 생각과 판단이 맞았는지 확인할 수 있는 부분도 있고
다른 사람들의 질문들을 통해 많이 성장할 수 있는 자리다.
3월에 실전반을 하면서 진짜 최고로 많이 배웠던 것 같고,
그 때 만든 앞마당의 깊이가 정말 중요한 기준점이 되었다.
내년에도 좋은 기회가 있다면 꼭 해보고 싶고 내 주변에 선배님들이 있다면
너무 든든할 것 같다.
제가 열반기초 때..
(독강임투인) 얘기를 하고
내가 실제 만나는 사람 주엥 가장 순자산이 많은 사람이
내가 올라갈 수 있는 끝이라는 얘기는
정말 중요한 얘기입니다.
또한 사실 투자자로서 가치보다 갭을 보는 것은 정말 많은 사람들이 겪는 실수이고 어려움입니다.
저도 순자산 100억이 넘기고 나서야 갭보다 가치를 보게 되었습니다.
지금 질문주신 분이 자연스럽게 겪을 수 있다고 생각합니다.
다만 지나고 나니… 갭보다는 가치가 더 중요하다는 걸 뼈저리게 깨닫고 있습니다.
지금 거치는 과정은
저 또한 겪었고.. 제가 가르쳤던 수많은 튜터, 멘토분들도
거치는 과정입니다.
요즘 시세를 따고 가치를 본다고 하면서도 갭 내림차순으로 나열해놓고
판단하고 있었다.
사람이 간사하게도 항상 말과 행동이 다른 것 같다.
결국 비교평가가 더 중요한데, 시세를 따는 습관만 생각한 것 같다.
이제는 시세 전수조사를 끝내고 비교평가하는 연습을 하는 방향으로
시세 루틴을 조금씩 개선해나가야 겠다.
잘 해나가고 있다고 말씀드리고 싶습니다.
목표를 달성할 때까지 꾸준히 해내시면 좋겠습니다.
항상 응원합니다.
-너바나 드림-
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