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건강한 여름임장 하세요💙🏖️
오늘은 지방에서 선호도를
어떻게 파악해야하는지
어려운 분들을 위해서
지방 선호도 쉽게 파악하는 방법에
대해 알려드리려고 해요.
지방에서 중요한 입지요소는 무엇일까요?
연식이 중요하다는 것은 많이 들었었는데
또 그렇지 않은 지역도 있고,
지역마다 사람들이 선호하는 아파트가
조금씩 다른 것 같아
어렵게 느껴지시는 분들 많으시죠 :)
특히 지방 임장이 처음이거나
1~2회 정도의 경험밖에 없으시다면
더욱더 선호도 파악이 어려우실 것 같아요.
지방은 하나의 큰 권역인 서울 수도권과 다르게
지역마다 각기 다른 개별성을 지니고 있기 때문에
오히려 가치 판단이 더 어려우실 수 있는데요.
이 글을 읽고 나면
지방에서의 선호도 파악!
더이상 문제 없으실거예요.
찬찬히 따라오세요! 😊
우리가 강의에서 배운 입지요소는
직장, 교통, 학군, 환경, 커뮤니티(부촌) 등이 있는데요.
이중 우리의 생활에
필수적인 요소는 직장과 교통,
선택적인 요소는
학군, 환경(연식), 커뮤니티(부촌) 등이 될 것 같아요.
기본적으로 돈을 버는 것이 가장 중요하니
직장이 가장 중요하고,
수도권은 워낙 지역이 넓기 때문에
직장을 빠르게 갈 수 있는 교통이 중요합니다.
지방에서도 마찬가지로
직장이 가장 중요한 요소입니다.
하지만 수도권에 비해
상대적으로 도시의 크기가 작기 때문에
직장 접근성이 어느곳에 살아도
수도권처럼 멀진 않아서
교통의 중요도가 상대적으로 적습니다.
입지요소의 중요성을 그림으로
나타내면 이렇게 되겠네요 :)
부산이나 대구같은 큰 광역시는
도시의 규모가 꽤 크기 때문에
중소도시에 비해서
직장 접근성, 교통, 중심 위치 등이
조금 더 중요하게 여겨집니다.
반면 중소도시는 도시의 규모가 작기 때문에
어디에서나 직장을 가더라도
왠만하면 자차 30분 이내에 도착이 가능합니다.
제가 어렸을때 살던 고향이
전남 여수인데요 :)
아빠가 어렸을때 순천이라는
다른 지역으로 출퇴근을 하셨는데요
자차로 편도 3~40분밖에
걸리지 않았던 기억이 있습니다.
그만큼 어딜가나 직장 접근성 차이가 크지 않아
상대적으로 교통이나 직장과의 거리보다는
학군, 환경, 커뮤니티가
형성 되어있는 곳을 더 좋아합니다.
그렇다면 학군과 환경, 커뮤니티중에서
변하기 어려운 가치는 무엇일까요?
환경과 커뮤니티보다는
아무래도 학군이 될 것 같습니다.
학군은 자리잡기까지 오랜시간이 필요하기 때문에
한번 형성이 되고나면 학군이 있는 근처로
부자들이 모여살게 되고
강력한 부촌을 형성하게 됩니다.
대표적으로 대구의 범4만3, 대전 둔산동,
부산의 해운대구, 울산 신정동, 광주 봉선동 등이
광역시의 대표적인 학군지라고 볼 수 있습니다.
이렇게 변하지 않는 가치는
입지독점성을 의미하기 때문에
그만큼 경쟁력이 있는 지역, 아파트라고
생각하면 될 것 같아요.
하지만 이런 학군요소가 없거나
약한 지역이라면?
상대적으로 환경(연식, 대단지, 상권접근성, 균질한 택지 등)이
더 중요한 요소가 되겠죠 🙂
그럼 지방에서 제가 임장을 하고 나서
선호도 파악 하는 방법을 예시를 통해 알려드릴게요.
이곳은 부산의 연제구라는 지역인데요.
연제구는 부산의 대표적인 학군지인
사직동과 연담화되어 학군이 중요한 곳이예요.
사직동 학원가와도 바로 붙어있고
학군이 가장 뛰어난 거제동이
연제구의 1등 생활권이고,
그 밖에 다른 지역들은 학군요소가
상대적으로 약하기 때문에
연식이나 균질한 환경이 좀 더 중요하게 되는데요.
그래서 최근 신축아파트들이 많이 들어와
균질하고 깨끗한 신축 생활권을
이루고 있는 연양생활권이
2등 생활권이라고 할 수 있어요.
연제구의 연산동과 진구의 양정동을 합쳐서
연양생활권이라고 불려요 :)
그 밖에 구축 아파트들이
3~4개 밀집해 있으면서
거제동과 가까워 선호도가 있는 교대 생활권,
수영구와 붙어 있는
센텀 생활권으로
크게 4개정도로
생활권을 분류 해볼 수 있어요.
한 지역에서 생활권은
최대 4~5개가 넘어가지 않도록
크게크게 분류해보고
여기서 생활권을 나누는데에
너무 많은 에너지를 쓰지 않기로 해요.
어차피 우리는 한 단지에만
투자를 하는것이기 때문에
단지분석을 하며
좀 더 디테일한 선호도를 파악하는것이
훨씬 더 중요해요.
생활권 분류를 마쳤다면,
생활권을 대표하는 신축, 구축의 가격을
지도위에 올려보고
불변하는 땅의 가치가 있는곳인지
혹은 상대적으로 변하기 쉬운
환경이 더 좋은곳인지를 파악해보겠습니다.
1등 생활권인 거제동의
대표 단지는 레이카운티(24)이고
8억대네요.
대표 구축단지는 거제현대홈타운2단지(02)로
6.5억이네요.
구축과 신축의 가격 차이가
크지 않은걸 볼 수 있습니다.
거제현대홈타운은 엄마들이
아주 선호하는 여명초를
보낼 수 있는 단지인데,
주변 신축에서 아이들이 학교 갈때쯤에
전세로 이사를 오기도 할정도로
선호도가 높은 구축이예요.
옆에 있는 거제센트럴자이(18)가
7억대를 형성하고 있는데
연식이 거의 20년차이가 나는데도
가격 차이가 크지 않은것으로 보아
땅의 가치(학군)가 좋은 곳이라는 것을 알 수 있어요.
2등 생활권인 연양 생활권의
대표 신축단지는
가장 최근에 입주한 양정sk뷰이고
가격은 7.1억이네요.
비슷한 위치에 있는 구축인
경동메르빌은 4.7억이예요.
연양생활권에서는
신축과 구축의 가격차이가
많이나는것으로 보아
땅의 가치보다는
환경(연식, 단지컨디션)이
더 중요한 생활권이라고
생각해 볼 수 있어요.
물론 경동메르빌이라는 단지가
세대수가 적은 주상복합이기도 하고
연식과 단지 컨디션도 밀리긴 하지만
확실히 구축의 힘이 약한것을 알 수 있어요.
바로 옆쪽에 입지도 더 안좋고
부산사람들이 싫어하는
언덕위에 있는 연산힐스테이트(21)가
연식이 더 좋다는 이유로
가격이 더 높게 형성 되어 있어요.
이런 생활권에서는 내가 투자를 하게 된다면
연식을 더 우선순위로 봐야겠죠?
이렇게 생활권별로
하나하나 정리해가면서
생활권의 중요한 입지요소가
무엇일지 파악해보고,
현장에 가서 혹은 전화임장으로
내가 생각한 생활권, 단지의 우선순위가 맞는지
부동산 사장님과 이야기를 통해 검증해나가며
투자와 연결된 임장보고서를 쓸 수 있어요 :)
저도 처음 지방에 갔을때
선호도 파악이 어려웠는데,
한지역 한지역 임장보고서가 늘어나게 되면서
점점 더 익숙해지게 된 것 같아요.
처음부터 잘할려고 마음먹기 보다는
하나씩 적용해가면서 주변 동료들과 임장하면서
이야기를 많이 나눠보며 생각을 맞춰보세요 :)
만약 지방투자실전반이나 월부학교를 듣고 계시는
수강생분들이라면 옆에 계시는 튜터님들께
먼저 내가 생각한 우선순위대로 정리를 해보고
이렇게 생각한것이 맞는지 물어보면서
지역을 더 깊게 이해해 나가시면 되겠습니다.
선호도 파악 이렇게만 해보세요!
모두 건강한 여름임장 화이팅이예요 💕
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