24.07.24
https://m.blog.naver.com/dawnsee1/223523396821
요즘 강남서초는 방배부터 시작해 반포 청담까지
아파트, 빌라할 것 없이 골목골목마다 공사가 참 많다.
일전에 앞으로 강남 3구가 아니라 강남2구라는 글을 썼었는데
임장을 다니면 다닐수록 그런 생각이 많이 든다.
위 기사와 같이 분양하거나, 올라가고 있거나 거의 다 지어진 신축들이 참 많다.
반포 신축(래미안 트리니원, 반포디에이치클래스트, 메이플자이)
방배 신축(디에이치방배, 래미안 원페를라, 아크로리츠카운티)
출퇴근길에 보이는 수많은 크레인을 보며
한강공원에 산책 가면 반대편에 점점 늘어가는 신축들을 보며
강남은 도대체 어디까지 좋아지는걸까 라는 생각이 든다.
동대문구를 임장하고 생각보다 별로여서 놀랬었고 (철물점들 즐비한 곳)
성동구, 마포구를 임장하면서 위치 좋은 건 알겠지만 여전히 경사에 부족한 인프라가 아쉬웠고
서초구를 마지막 임장하면서 ‘와 진짜는 여기구나’ 생각을 했다.
특히 반포는 거의 다 신축이었고 잠원은 신축으로 변하고 있었고
방배는 균질성은 좀 떨어지지만 너무 괜찮은 환경이었다.
서초는 어디까지 좋아지는걸까?
이렇게 서초는 점점 균질하고 쾌적한 환경을 만들어가는구나.
비슷한 시기에 아파트가 지어지고 재건축되는건 정말 축복받은 환경이다 생각했다.
그때 비교평가를 하면서도 서초구>성동구, 마포구 였던 적이 많았다.
결국 300세대 미만의 아파트들도 성동구의 왠만한 단지들보다 좋다 평가했었다.
기존에 땅(입지)도 넘사인데,
그 와중에 건물까지 좋아진다면
다음장에서 강남서초의 위치는
그야말로 그들만의 리그를 보여줄 것이다.
언론에선 이걸 양극화라고 표현하겠지만,
아파트 자격은 땅+건물 가격이므로
기존 당 가격에 건물까지 새거라면
강남은 압도적인 가격이 나올 수 밖에 없다.
-
사실 굳이 다음장까지 가지 않아도
이미 강남의 가격은 압도적이다.
매매가는 너무 비인간적이니까
전세를 보면 여길 봐도 저길 봐도 15억ㅇ디ㅏ.
매매 10억도 비싼데,
매매 15억도 아니고
전세 15억을 내가 어떻게 해석해야하지.
이걸 해석할 필요가 있나
생각할 힘도 없다
잘먹고 잘살아라 강남서초야
난 내가 있던 곳으로 간다.
라고 생각하면 영원히 강남 근처에도 못 들어간다.
나는 강남 임장을 하면서
아래와 같은 생각을 했다.
내가 살고 있는 동네도 좋은 동네인데
여긴 그냥 대충 봐도 전세가 다 15억이네
이곳 사람들은 전세 15억을 다 받아주는구나.
구매력이 되는구나.
세상에 돈 많은 사람이 많네.
근데 전세가 15억이면
매매가 15억인 시절도 있었을텐데
그건 언제일까?
2017년 4-6월 쯤에 매매가가 14억이었네.
여기까지 확인하니 2가지 생각이 들었다.
- 2017년..? 생각보다 별로 안됐네
- 저 당시 4억(매매 14억/전세 10억) 투자금으로 아파트 샀으면 7년이 지난 지금 전세금이 14억이니 투자금을 모두 회수했네. 앞으로 무한 수익률이구나.
여기서 하..부럽다. 나는 뭐했나라는 생각을 하면 안된다.
그건 빈자의 생각이다. 부자의 생각은 지금 이 상태에서
내가 어떤 교휸을 얻고 어떻게 행동할지'만'을 생각해야한다.
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나라면 아래와 같은 생각을 할 것 같다.
- 2017년…? 생각보다 별로 안됐네
- 전세가가 물가와 같다고 하더니 실제로 7년만에 전세가가 매매가를 넘는구나. 22년-23년에 큰 역전세가 있었음에도 전세는 생각보다 꾸준히 오르고 그게 매수가를 넘을 정도구나.
- 서울 전세가율이 2016년 1월에 가장 높은데 2017년에도 괜찮은 전세가율로 심지어 강남까지도 투자가 가능했구나. 최근 3개월에 너무 빠르게 전고점을 회복하면서 기회를 놓쳤나 싶었는데 기회는 역시 계속 오는구나.
2. 저 당시 4억(매매14억/전세10억) 투자금으로 아파트 샀으면 7년이 지난 지금 전세금이 14억이니 투자금을 모두 회수했네. 앞으로 무한 수익률이구나.
- 강남 아파트도 투자금이 무한수익률이 나올 수 있구나
- 2017년 서울 사람들은 14억하는 강남아파트의 2024년 전세가가 14억이 갈 수 있다고 생각했을까?
- 지금 아파트 중에도 전세가가 매수가를 넘을 아파트가 있지 않을까?
- 어떤 아파트들이 넘을까?
(수많은 예시들)
음? 어떤 아파트랄 것이 없네?
대부분 넘잖아?
진짜 빈자의 생각과 부자의 생각은 이렇게 다르다.
성공하는 사람들은 방법을 찾고, 실패하는 사람들은 핑계를 찾는다.
결국 문제를 인식하고 고민하고 방법을 찾아내는게 부자의 마인드/성공한 사람들의 마인드인 것 같다.
항상 인지하고 이렇게 개선할 수 있도록 해야겠다.
지금 강남 전세 15억이 되게 말도 안되는 금액이지만
‘그건 강남이니까’라고 생각하지 말자.
옥수삼성의 현재 전세는 7.4억이고, 17년 5월 매매가 7.4억이다.
그리고 옥수삼성의 현재 매매가는 16억 가량이다.
그럼 7년 혹은 10년 뒤의 옥수삼성의 전세가는 얼마일까?
이것은 강남 전세 15억이 남의 일이 아닌
우리의 일이 되어야 하는 이유이다.
다른 아파트를 많이 붙인 이유는 꼭 엄청나게 좋은 아파트여야만
전세가 매매를 넘지 않는다는 걸 보여주기 위함이다.
17년 9월에 길음래미안 6단지 매매가가 6억이었는데
지금 길음래미안 전세가는 6억이며, 매매가는 10.5억이다.
강남 아파트로 20억 벌었다고 부러워하지말라.
길음래미안 6단지로도 4.5억을 번다.
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+마지막으로 한가지 더
위 호갱노노 기준으로 점 더 자세히 수익률을 살펴보면
2017년 9월 길음래미안의 매전갭은 약 1억이다.
1억으로 4.5억을 벌었다.
도곡렉슬은 4.5억으로 17억 벌었다.
좋은 실력으로 잘 타켓팅해서 사면
강남 1채보다 3-4군 여러채가 수익률이 좋다.
강남 1채 부러워하지말라.
내 주변에 강남 1채 부자보다
3-4군 여러채 부자들이 더 풍요롭다.
이것은 나중에 이야기 할 기회가 있을 것 같다.
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