지방 VS 수도권 나는 어디를 투자할까? [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

요즘 1-2억대 투자금으로

지방 vs 수도권을 고민하고 계신 분들이

많이 보이는 것 같습니다

튜터링을 진행할 때도

지방 신축 32평 VS 수도권 구축 24평

1억대 투자금으로 어디를 투자할지

많이 여쭤보시는데요

정답은?!!?!???!

예상하셨겠지만

알 수 없음...입니다

(죄성합니다...)

지방과 수도권 중 어디를 투자해야 하는지는

단지 대 단지, 매물 대 매물 단위로

비교하는 것이 기본이겠지만

두 매물이 모두 괜찮다는 전제를 하더라도

연간 저축액,

결혼 유무, 기존 투자 포트폴리오 등

향후 투자 시나리오까지 모두 고려하여

개인 별로 달라질 수 있습니다

다만, 우리는 투자를 진행할 때

지방과 수도권을 선택하는 데 있어

장단점과 어떤 상황이 펼쳐질지,

어떤 리스크가 있을지 알고

투자를 진행해야 하는데요

#지방투자의장단점

지방을 투자했을 때는

수도권 대비 상대적으로

상대적, 절대적으로 저평가된 가격에

매수할 수 있어

같은 돈으로 더 싸게,

더 좋은 매물을 매수할 수 있습니다

그렇기에 발품을 많이 팔 수록

더 싸고 좋은 자산을

취득할 수 있을 확률이 큰데요

상대적으로 규제 적용되는

서울 수도권 시장 대비 규제에 대한

리스크도 적다는 장점이 있습니다

반면, 지방 시장은

지역에 따라서 다르겠지만

공급이 상대적으로 많은 지역이 있기 때문에

공급과 전세 리스크가 존재합니다

또 수도권 대비 상대적으로

시장의 사이클이 빨라

전세 운영과 매도에 신경을 많이 써야 하는데요

보유하고 있는 2년 안에

상승장, 하락장을 모두 맞는 경우

원하는 시기에 매도를 하기 어려울 수 있습니다

(강제 존 번 하게 될 수 있음..)

#수도권투자의장단점

그럼 수도권 투자의 장단점은 뭐가 있을까요?

2023년 하락기 대비 가격이 살짝 반등했음에도

서울 시장에 비해 여전히 가격은 싸고

전세가가 올라와 투자금이 꽤 줄었는데요

지방 대비 연식이 구축이라 수리 비용이 들 수 있으나

공급 감소로 인해 향후 전세가 상승분을

취득할 가능성이 높고

수도권의 수요가 상대적으로 지방보다 크기 때문에

전세 세팅 및 운용에 있어서 유리한 측면이 있습니다

실제로 수도권과 지방 주요 지역의

매매, 전세 평 단가의 중위 가격을 기준으로

지역별 랜드마크와 가격과 하락률을 비교했을 때

수도권과 광역시의 비슷한 레벨의

가격 수준을 묶어봤는데요

수도권 대비 지방의 랜드마크 단지의 하락폭이

큰 지역들이 꽤 있습니다

특히, 부산의 하락이 두드러지는데요

해운대를 제외하고 수영, 동래, 연제는

하락폭이 거의 30-40%에 육박할 정도로

절대적으로 매우 싼 시장이라는 것을 알 수 있습니다

현재 비슷한 가격 레벨을 러프하게 묶어서 본다면

안양 만안, 수원 팔달, 부천 원미 - 부산 수영

군포, 수원 장안, 부천 소사 - 해운대 (구축이 많음)

수원 권선 - 부산 동래, 연제

부산에서 선호되는 해, 수, 동이

수도권의 외곽 중에서도 수원 장안과 권선 정도의

가격 레벨 수준과 비슷하다는 것입니다

다만, 지방이 현재 저평가기 때문에

무조건 지방에 투자하는 것이 좋다!라는 것이 아니라

개인 별 상황에 따라

현재 지방 소액 투자를 했었고 매도 후

수도권에 투자할 수 있는 상황이라면

수도권을 우선으로

혹은 연 저축액이 적기 때문에

지방 소액 투자를 하여 돈을 불려야 한다면

공급이 줄어드는 지방을 우선적으로 봐야 하며

수도권과 지방의 물건을 동시에 보면서

디테일한 매물의 조건과 상황을

함께 따져봐야 합니다

아래 두 단지는 1억 중후반 정도에

투자가 가능한 지방과 수도권 외곽의

평균 이상의 단지입니다

A단지

수도권 외곽 낮은 세안고

26.2만기 투자금 약 2억 이상

B단지

광역시의 초신축 33평

첫입주 공실 잔금 길게 가능

해당 단지 전세가 거의 없는 상황

1.5-1.8억 투자금 예상

절대적인 매매가 수준은

지방의 B단지가 더 싸고

조건이 좋은 반면,

수도권의 세안고 매물의 투자금이

조금 더 많이 들어가

비슷한 매매가의 흐름을

보이는 단지지만 지방의 B단지가

가격 수준이 더 싸기 때문에

상승 여력이 더 큰 반면

향후 수도권의 A단지는

매매가가 오르지 않더라도

전세가 상승 가능성이 크기 때문에

장기 보유에 있어서

운영적으로 용이할 수 있습니다

(지방의 B단지는 초신축이라 과거 그래프가 없어

인근의 비슷한 선호를 가지는 단지와 붙였음)

수도권 A단지 VS 광역시 B단지 매매가 흐름

수도권 A단지 VS 광역시 B단지 전세가 흐름

정리하자면

1-2억대 투자금으로 투자 물건을 검토 시

무조건 수도권만 볼 거야, 지방만 볼 거야

정해두고 검토하기 보다

수도권, 지방의 투자할 경우

어떤 상황이 펼쳐질지 예상해 보고

양쪽의 매물을 모두 비교하여

내 상황과 포트폴리오에 더 잘 맞는

물건에 투자하는 것이 좋을 것 같습니다

💙긴 글 읽어주셔서 감사합니다💙