#16. 10년간, 50만 이하 중소도시에서 돈 번 사람들의 특징 [하하옷]

1일1옷쓰기 #16.

10년간,

50만 이하 중소도시에서

돈 번 사람들의 특징

안녕하세요.

5년차 워킹맘투자자 하하옷입니다.

중소도시에 투자를 하고보니,

①사이클이 정말 빠르게 돌아간다는 것

②타이밍이 너무 중요하다는 것

③물건을 볼 때,

환급성을 1순위로 고민해야 한다는 것을

몸소 돈을 넣고

배우고 있습니다.

투자를 하고

보유하면서 가져다가 보니

중소도시에서 돈을 번 사람들은

언제 들어갔는지,

어떻게 돈을 벌었는지

궁금했습니다. ㅎㅎ

그래서 오늘은

40만 인구수 구미 사례로

이야기해보려 합니다.

①'구미'에서

돈 번 사람들의 특징

'마이구미' ㅎㅎ

21년~22년 사이,

구미에 투자하셨던 동료분들

많으실 겁니다.

그리고 보유를 포기하거나

보유하면서도 매도에 어려움을

겪고 있는 분들도 많으실텐데요.

중요한 것은,

투자를 하고

내가 돈을 벌지 못했다고 해서

그냥 실패의 경험으로

남겨둬서는 안된다는 겁니다.

그 도시에서도

돈을 번 사람들이 있다는 사실에

집중해서

그들이 언제 어떻게 돈을 벌었는지

확인하고

내 투자와 어떻게 다른지

복기해보면서

다음 투자에

인사이트로 적용하는 게

돈을 버는 투자자의 행동일 겁니다.

구미시의 03년부터

매매/전세 그래프입니다.

재미있는 것은

우리가 강의에서 배운 것처럼

중소도시는

상승과 하락의 사이클이

정말 빠르다는 건데요.

이 그래프에서 우리가

먼저 확인할 수 있는 것은

그만큼,

50만 이하 중소도시에

투자를 할 때는

물건 하나를 딥하게 보는 것도

중요하지만

거시적으로 지금이 어느 사이클인지

확인하는 것도 중요합니다.

또한, 매도 타이밍을 놓치면

다음 사이클까지

오랜시간 기다려야 할 수 있다는 것도

알고 투자해야 합니다.

이제 실제 단지 사례로

돈을 번 사람들이

언제, 어떨 때

돈을 벌었는지 확인해보겠습니다.

17년 A씨 매수 사례

구미 송정동에 위치한

구미 푸르지오캐슬A 단지 입니다.

구미 사람들이

가장 좋아하는 땅인

송정동에 위치한

1800세대 대단지인데요.

07년 식으로,

17년도에도 10년 정도 된

단지였습니다.

이 단지는 17년 3월 당시

매매가 2.63억

전세가 2.3억 정도로

2,978만원의 투자금으로

투자가 가능했습니다.

소액 투자죠 ㅎㅎ

그리고 4년 보유 후

200% 이상의 수익을

얻을 수 있었습니다.

A씨가 투자할 당시의 상황을

다각도로 확인해보겠습니다.

1️⃣ 주변 도시와 비교해도

저렴한 매수가격

당시 구미 뿐 아니라

36만 원주, 28만 춘천 등의

중소도시들과 비교해도

구미는 매매가가 저렴했습니다.

2️⃣매도 시점

구미 공급량 부족

구미의 공급물량은

17년 폭탄이었는데요.

전세가는 받쳐주고

공급 폭탄으로 인해

매매가는 하락하고 있었기 때문에

적은 투자금으로

투자가 가능한 시기였습니다.

19년도 역전세에 대한 대비가

가능하다면

(3년 전세 등)

충분히 수익을 낼 수 있다고

판단했을 겁니다.

3️⃣ '환급성' 좋은 물건

중소도시는

특히 원주민들의

니즈를 잘 알아야 합니다.

그들의 니즈가

곧 단지의 환급성이 되고는 합니다.

푸르지오캐슬A단지는

17년 당시에도

원주민들이 가장 좋아하는

단지 중 하나였습니다.

같은 기회가 있을 때,

'선호도'가 좋은 단지를 매수하는 게

이후 매도할 때

가장 큰 경쟁력이 됩니다.

4️⃣ 형님 '대구'의 분위기 반전

17년 지방 부동산 뉴스에서

가장 핫했던 뉴스 중 하나가

대구의 청약 열기였습니다.

당시 대구는 청약 열기를 이어가면서

잠시 조정을 겪은 후

다시 매매가가 조금씩 상승을 시작합니다.

대구 상승의 가장 큰 이유 중 하나는

공급 물량의 감소였습니다.

형님 대구의 분위기 반전이

구미의 상승 분위기로 이어집니다.

또한,

수성구가 투기과열지구로 지정되면서

대구 부동산의 흐름이 풍선효과로

구미까지 이어진 것도 있을 겁니다.

5️⃣ 서울과 지방의 양극화 심화

25년 기사 아니냐고요? ㅎㅎ

17년도 기사입니다.

당시에도 계속되는

정부 규제에도 불구하고

서울과 수도권과

지방의 가격이 양극화 되면서

'지방의 가격이 너무 싸다'고

생각하던 투자자들이

지방으로 가기 시작했습니다.

서울과 지방의

절대가 자체가 차이가 있기는 하지만,

지방의 매매가가

너무 눌려있다면 그 또한

기회라는 것을 기존 사이클을 통해

배워온 투자자들일 겁니다.

②'중소도시' 투자에서

돈 벌기 위해

해야하는 것들

17년 구미의 사례로

구미에서 돈 번 사람이

어떤 것들을 보고 투자를 결정했을지

다각도로 살펴보면서

이야기 나눴습니다.

한번더 정리해보겠습니다.



1️⃣중소도시일수록

더 중요해지는 '비교평가'

어떤 물건을 매수하더러라도

'비교평가'가 중요합니다.

그런데, 중소도시는

수요가 작은 만큼

더 딥하게

도시 내에서,

주변 도시들과,

그리고 광역시 까지

비교해보면서

정말 지금 이 단지가

지금 가장 괜찮은 단지인지

고민해야 합니다.

그래야

매도 시점까지 안전하게

운영할 수 있습니다.

2️⃣영향을 주고받는 도시들

분석 제대로!

중소도시 매수 시에는

해당 지역 부동산 흐름에

영향을 주고 받는

지역들까지 파악하는 게 중요합니다.

특히, 구미 처럼

대구 형님을 따라가는 곳들은

해당 지역의

공급, 청약, 분위기 등

리스크가 될 수 있는 것들을

제대로 알고 들어가야 합니다.

내가 구미만 앞마당인데

매수를 한다?

ㅎㅎㅎ매도 시점에

대구 시장 분위기에 따라

큰 리스크가 되어서

돌아올 수 있습니다.

3️⃣'환급성' 좋은 물건에

집중하기

요즘처럼 지방 분위기가 안좋을 때

매도되고 있는 물건들을

확인해보면,

모두 원주민(실거주자)들이

좋아하는 A급 단지들임을

확인할 수 있습니다.

단순히

신축인가? 싼가? 와 같은

고민이 아니라

원주민들이 정말

좋아하는 단지인가?

'선호도'에 집중해서

물건을 매수해야 합니다.

그래야 매도 시점에

남들보다 경쟁력을 가질 수 있습니다.

매도 타이밍을 놓치면

또 오랜 시간 기다려야 한다는 것을 ㅎㅎ

잊으면 안됩니다.

4️⃣거시적으로,

또 미시적으로

마지막으로,

지방 투자를 준비하고 있으신 분이라면

특히 소액투자를

준비하고 있으신 분이라면

다른 사람들보다

더 꼼꼼하게 물건을 골라야

100% 이상 수익을 낼 수 있다는 것을

잊어서는 안됩니다.

거시적으로

현재 부동산 정책 등 흐름과

지방의 가격은 어떤지,

영향을 주고받는

도시는 어떻게 가격이 가고 있는지,

미시적으로

내가 보고 있는 지역에서

지금 거래가 되고 있는 물건들의

특징은 무엇인지,

내가 보고 있는 물건은

정말 1등이 맞는지

이 지역의

향후 리스크는 무엇이 있는지

꼼꼼하게 따져보고

내가 감당가능한 리스크라면

매수를 고민해보면 좋겠습니다.

5️⃣매도가격을

욕심내지 않는다

마지막으로,

중소도시는 매도타이밍이

중요합니다.

사이클이 빠른 만큼,

한번 매도타이밍을 놓치면

다음 매도까지

시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

그러므로,

매도가에 욕심내지 않고

적당히 수익을 냈다면

타이밍 맞춰

매도하는 게 중요합니다.

그리고, 이렇게 따져보고

투자했던 사람들은

50만 이하 중소도시에서도

돈을 벌었음을 이전 장에서

확인할 수 있었습니다.

이번 글에 작성한 것을

바탕으로

저도 제 과거 투자를 한번더 복기해보면서

다음 투자에 개선해야 할 것들을

작성해봐야겠습니다.

즐겁게,

부동산 공부 화이팅입니다 🤗

읽어주셔서 감사합니다😊

[7월부터 NEW옷쓰기]

부동산에 대해 궁금한 내용을

혼자 끄적이고 있어요🤗

#1. 규제 전과 규제 이후, 시장 호가변화는 어떻게 달라졌을까?

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#2. 같은 1기신도시 '선도지구'인데 왜 가격흐름이 다를까?

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#3. 집을 안보고 매수하면 어떤 일이 생길까? 

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#7. "정책 때문에 요즘 집사면 바보라는데요?" 🤔네???

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#11. 1억모은 신혼부부, 서울매수하는 방법은!? 

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50일 안에 부업으로 '월100만원' 이상 수익 시스템을 만들었습니다. (마인드편)

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#15. 부동산공부, 어디부터 어떻게 시작해야할까?

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