수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요.
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)
오늘은 우리 모두의 최대의 딜레마!
지방은 30평대를 먼저 봐야하는거 아닌가?에
대한 이야기를 해보려고 합니다.
지방에서는 30평대를 투자해야한다고 하는데,
좋은 입지에 있는 아파트들은 투자금이 부족하다보니
투자금이 상대적으로 적게 들어가는 20평대로 눈을 돌리게 되는데요.
물론 같은 조건과 같은 단지라면 30평대가 더 좋겠지만
특히 가장 많이 20평대와 30평대를 고민하게 되는 지점이
1)생활권내 구축~준구축 30평대 VS 신축 20평대
2)외곽신축 30평대 VS 입지좋은신축 20평대 인 것 같아요.
그래서 30평대가 좋을지, 20평대가 좋을지
영원히 해결되지 않는 고민! 제가 해결해드리겠습니다.
그중 오늘은 1탄으로!
생활권내 구축~준구축 30평대 VS 신축 20평대를 낱낱이 비교해보려고 해요 :)
예시로 먼저 부산 진구의 연지동에 있는 단지들을 비교해보면요.
포레나초읍이라는 신축 대단지와 그 밑으로 예전부터 사람들이 좋아했던 단지인
연지자이1차와 2차가 포레나초읍에 비해 각각 약 15년, 10년차이 정도의
연식차이를 가지고 같은 생활권내에 위치하고 있습니다.
구축~준구축에 해당하는 연지자이 1,2차 30평대와
신축인 포레나초읍 20평대의 가격비교를 해보면,
10년내외의 차이이면서 대단지에 단지도 짱짱해서 선호도가 높은 연지자이 2차의 30평대는
예전 시장부터 지금까지 계속해서 포레나초읍 20평대보다 더 높은 흐름을 보입니다.
하지만 가장 아래쪽에 위치하고 있는 연지자이1차는
시민공원과도 가깝고 도심 접근성이 좀 더 좋은편이지만
연식이 더 좋은 포레나초읍 20평대의 가격이 거의 비슷합니다.
(추가로 연식이 오래되었기 때문에 수리비도 감안해야 하는 부분도 있습니다)
하지만 수리를 하더라도 ‘가격이 비슷할때는? 어떤걸 선택해야할지 잘 모르겠다’라는
의문이 드시는 분들이 계실텐데, 사실 이럴땐 어떤걸 투자해도 좋고
나의 조건과 상황에 잘 맞는 투자를 하면 되는데 그럼에도 헷갈릴때는
두 단지의 거래량을 비교해보면 좀 더 선택하기가 수월해질 수 있어요.
두단지가 동기간내에 거래된 빈도를 보면, 각 평형의 세대수가 50세대정도 차이가 있지만
그럼에도 불구하고 포레나초읍이 동기간내에 훨씬 더 거래가 활발하게 잘 되고 있는 것을 볼 수 있는데요.
지방에서는 매도를 필수적으로 생각하고 매수를 해야하기 때문에
상승장에서는 30평대가 좀 더 파워를 가질 수 있지만
내가 원하는 시기에 매도를 하기 위해서 거래가 더 활발하게 되는 쪽을 선택하는것도
지방에서는 좋은 방법이 될 수 있습니다.
또 다른 예시로 부산 남구에 같은 생활권을 공유하는 신축과 구축인
대연자이와 메트로시티를 비교해보았을때도,
메트로시티가 상권도 훨씬 좋고, 초중고 학군도 더 선호되는 곳이지만
그럼에도 불구하고 15년이 넘어가는 연식에서는 신축 20평대가 훨씬 우위에 있음을 알 수 있습니다.
메트로시티는 상승장 당시 리모델링 이슈때문에 전고점이 오버슈팅 된 부분도 있었고,
하락장에서는 두 단지의 가격이 일시적으로 비슷해지는 구간들이 있었지만
결국엔 선호도에 따라 신축 20평대가 더 빨리 오르고 벌어진 가격을 유지하는 모습을 보이고 있습니다.
근데요! 포레나/자이 같은 사람들이 다 좋아하는 1군 브랜드 아파트에다가
거의 1000세대 가까운 대단지잖아요! 단지가 너무 압도적으로 차이나요!
하시는 분들도 계실 것 같아서
상대적으로 선호도가 그렇게 높지는 않은 지방 향토건설사인 아파트와
브랜드가 좋은 구축아파트를 비교해보았는데요.
남구의 문현동에 있는 두 단지이고, 2호선 역세권을 이용할 수 있으면서
바로 옆에 BIFC라는 질좋은 금융관련 일자리가 몰려있는 곳이라서
직주근접수요가 아주 많은 곳인데요.
이곳도 마찬가지로 더 언덕에 있지만 신축인 문현베스티움이라는 단지의 20평대와
구축인 문현삼성 아파트의 30평대를 비교해보았을때,
과거 하락장에는 두 단지가 가격이 같았지만 상승장을 거치고 난뒤 현재까지
줄곧 신축 20평대가 높은 가격을 형성하고 있는 것을 알 수 있습니다.
다른 지역은 어떨까요?
울산 중구에 있는 단지도 한번 비교해보면,
같은 생활권을 공유하는 준신축 20평대의 우정혁신 LH3단지,
신축들이 많이 생겨나기 이전 선호도가 높았던 대단지 30평대 선경2차가 있습니다.
두 단지는 가격이 비슷하게 흘러가는 모습을 보이는데요.
이럴때도 앞서 부산에서 비교해봤던 것처럼 거래량을 한번 비교해보고,
매도할때 환금성 측면에서 나중에 내 물건을 더 쉽게 받아줄 수 있는 단지가
어떤곳일지의 관점에서 선택 해보면 될 것 같습니다.
물론 이 공식을 천편일률적으로 모든 지역과 단지에 적용할 수는 없지만
지금처럼 내가 지역을 임장할때 비슷한 케이스의 단지들을 찾아보고,
스스로 검증해나가면서 투자 우선순위에 대한 확신을 더해가셨으면 좋겠어요!
정리하자면,
같은 생활권내의 신축20평대 VS 준구축,구축30평대의
투자 우선순위를 판단할때는
- 선호도가 높은 단지이고 10년내외의 차이라면 30평대가 더 우선순위 일 수 있음
- 하지만 15년 내외로 연식차이가 더 벌어진다면 신축 20평대 우선
- 가격이 줄곧 비슷했다면 거래량으로 한번 더 체크하면서 환금성을 따져보기
내일은 지방 20평대 특징 2탄! 외곽 30평대 VS 중심 20평대로 찾아올게요!
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
