안녕하세요 잠구르미입니다!
미루고 미루다 쓰는 ㅎㅎ 복기2탄 😊
이번 글에서는 1호기를 만나는 과정에 대해 복기하도록 하겠습니다.
(1탄 : https://weolbu.com/s/IZmRAWxZvi )
1️⃣ 1호기를 찾아서
그렇게 매물을 털고 털다가 최종 TOP 4 매물이 나왔습니다.
매물을 털 때도 그냥 되는대로 예약해서 털었었는데
하위 생활권 단지를 우선적으로 털다보니
점점 투자금에 꽂혀버린 저를 발견했습니다.
(좀 더..줄이고 싶은 욕심?ㅠㅠ)
반드시 더 선호도 높은 단지를 우선적으로 털어서
더 좋은 가치에 우선적으로 투자해야겠다!
매물을 털며 느끼게 됩니다.
💡복기 POINT : 매물 임장 시에는 선호도 높은 단지부터 기회를 잡기!
1. A단지 (NORMAL 근저당권)
A단지는 지역 내 후순위 단지로 절대적으로 쌌습니다.
등기부등본을 보니 채권최고액이 껴있었는데요.
보통 집을 살 때는 대출을 끼기 때문에 흔히 볼 수 있지만
그럼에도 시세에 비해 높게 껴있는지 반드시 확인하는 절차가 필요합니다!!
✔️채권최고액 + 계약금 + 중도금 < 집시세
이 조건에 해당하며 특약을 넣어 진행하면 됩니다.
특약 : 본 매매계약은 잔금 시 근저당권을 매도인이 상환하여 말소하는 조건의 계약이며, 말소되지 않을 경우 계약을 해지하고 매도인은 계약금을 배액배상한다
A단지 물건은 시세보다 조금 낮게 대출이 껴있었기에
중도금을 넣게 된다면 주의가 필요했고
절대적으로 싸긴 했지만
저의 앞마당중에 가장 좋다는 생각은 들지 않아 PASS~
💡복기 POINT : 근저당권 설정 시 채권최고액 체크해서 중도금과 계약금 조절하기!
2. B단지 (MAX 근저당권)
B단지는 후순위 단지이긴 하지만
A단지보다는 수요가 더 많은 지역입니다.
절대가가 이미 싸다는 생각이 들어
등기부등본을 오픈하였습니다 ㅎㅎ
하지만.. 두둥.. 채권최고액이 이미 집 시세를 뛰어넘었고
후순위 대출까지 받아 등기부등본이 정말 화려했습니다😇
사실 등기부등본을 봤을 때 바로 손절을 해야했지만
너무 투자 하고싶은 마음에 흔들리기도..ㅎㅎ
하지만!!! 아무리 싸다고 위험한 물건은 하면 안되기에 PASS~
💡복기 POINT : 아무리 싸도 위험한 물건은 안된다!!
3. C단지 D단지 (전세 희망회로)
C단지와 D단지는 A,B단지보다는 더 선호하는 단지입니다.
충분히 싸다고 생각했고
앞서 말한 단지들보다 우선적으로 투자해야한다고 판단합니다.
하지만 두 단지 모두 새로운 세입자를 맞춰야하는 상황!!
현재 전세기준으로 셋팅한다면 저의 투자금에 빠듯했지만
전세 매물도 많지 않고
거래도 어느정도 있어
희망회로를 돌렸습니다 🔥
🤝 매매가 협상 시도!
전세 가격 예측이 어려우니
차라리 매매가를 깎아보고싶어
이런저런 협상을 시도해봅니다!!
하지만..
- 매도자들이 모두 급하지 않았고
- 돈이 필요하지도 않았고
- 팔리면 파는거지~ 라는 생각이여서 협상의 포인트를 잡기 어려웠습니다.
그래서
수리해야 할 부분을 언급해보고
등기부를 보며 이미 수익이 많이 나는 포인트들에 대해
협상을 제시하였지만
매도자들의 마음을 움직일 순 없었습니다.
어쩌면 매도자들은
높은가격에 팔고싶은데
제가 계속 깎으려고하니
팔고싶지 않았던 것 같습니다 😂
결국 매매가를 깎지는 못하고
정말 이 가격에 전세가 나갈까?
희망회로이지 않을까?
저의 생각을 한번 더 되짚어보며
인근생활권까지 모두 전세를 따보고 실제 얼마에 거래되는지 확인해보았습니다
역시나..저의 희망회로가 맞았고
더 낮은 전세가에도 거래가 될 수 있기에 PASS하였습니다.
💡복기 POINT : 협상은 윈윈이다. 나만원하는걸 하면 안된다! + 전세는 절대 희망회로 xx.
2️⃣1호기를 만나다
그렇게 매물 TOP 4가 모두 날아갔지만…
저는 다시 전임을 시작하였습니다.
새롭게 나온 물건은 없는지!
급한 매도자는 없는지!
그렇게 평소와 똑같이 전임을 하는 중..
부사님 : 지금 E단지 싸게 나온거 있어여!
르미 : 아..그거 대출 많이 껴있다고 들었어요~ 후순위 대출까지 있다고
부사님 : 그거 다 최근에 말소했는데??? …!!!!!????? 😳
E단지의 경우 전임을 했을 때
채권최고액이 현재 시세보다 높게 껴져있으며
후순위 대출까지 있어
위험하다고 생각하고 패스했었던 물건입니다.
💡복기 POINT : 이미 파악한 매물도 상황이 바뀔 수 있다. 같이 확인하기.
하지만 최근에 집주인이 대출 때문에 집이 팔리지 않자
다른 대출을 일으켜 모두 말소한 상황이었고
무리한 이자를 내고 있어
중도금을 원하는 조건이라는걸 알게 되었습니다.
실제로 등기부등본을 떼보니
빨간줄이 모두 그어져 말소상태임을 알 수 있었습니다.
E단지는 후순위단지이긴하지만
수요가 있는 지역이며
연식이 있어 인테리어를 해야하지만
그 정도 가격이라면 충분히 저평가 되어있다는 생각이 들었습니다.
르미 : 사장님 저 집보러갈께요!!!!
하..이제 집보면 땡이다 ~~~~ … 과연??ㅎㅎㅎ
3️⃣집보러 가는 길부터 험난…
부사님 : 아 근데.. 이 집 집보기가 까다로워요 ㅠㅠ
세입자가 살고있는데 집을 너무안보여줘ㅠㅠ
주말에도안되고 평일에 7PM에 가능하다는데.. 올수있어요?
그렇게 퇴근하고 달려갔는데
저 포함 4-5팀이 집을 봤습니다. ㅎㅎ
상승장도 아닌데..
줄서서 집을 본 후에 내일까지 말씀드리겠다고하고 나왔습니다.
<매물 상황>
현재 갱신권을 사용한 세입자가
시세보다 낮은전세로 현재 거주중이며
만기는 원래 1년 더 남았지만
잔금날짜에 맞추어 세입자는 이사갈 예정이라고합니다.
따라서 세입자가 이사를 가면
그 때 인테리어를 한 후
새롭게 세입자를 맞춰야하는 상황이었습니다.
아직 계약도 안해봤는데.. 인테리어에 잔금에 전세맞추기까지 두려웠습니다.
📌본격 투자 전 주의사항!!
- 투자금 + 주담대 + 각종 대출을 활용하여 잔금이 가능한가?
잔금을 치고 인테리어까지 하면 나오는 부대비용은??
1달 이자는?? 그럼에도 싸고 감당가능한가??
- 해당 단지에 영향을 줄 수 있는 공급 예정 단지들은?? 주변 전세 시세는 어떠한가??
이렇게 3가지에 대해 튜터님과 이야기를 나눈 후
마지막 모든 생활권 매물털기를 한 후 확정하기로합니다.
다음날 퇴근하자마자 달려가 모든 부동산에 들어가
더 싼 물건은 없는지 장부물건들을 찾기 시작하였고
더 싸고 나에게 맞는 매물은 없다는 생각으로 투자를 결정하게 되었습니다.
💡복기 POINT : 투자 전 주의사항을 반드시 기억하기! 후회없이 매물을 털고 결정하기.
4️⃣가계약도 만만치않다 ㅎㅎ
투자결정을 한게 거의 23시였기에
다음날 아침에 가계약을 보내기로 했습니다.
가계약 준비과정은 칼럼으로 익혀놨고
따로 정리도 해놨기에
서로 특약에대해 이야기나눈 후 쏘면되겠지~ 생각합니다
하지만.. 문제가 생깁니다.
사장님이 보낸 특약) 현 시설 상태의 계약이며, 현 거주중인 임차인은 계약갱신청구권을 사용하였음을 확인 후 명도 조건에 계약이며 현 임차인의 퇴거는 2월말 매도인이 책임지고 한다.
집보기도 어렵던 세입자..
만기는 1년정도 더 남았지만
이사를 가겠다고 매도자- 세입자간의
약속을 한 상황인데
만약.. 세입자가 퇴거를 안하겠다고 한다면??
매도자가 책임지고 하지 않는다면??
여러 생각이 들기 시작하였고 튜터님께 SOS요청 ㅠㅠ
📌전세 퇴거 확인
세입자가 기존 만기시점보다 먼저 퇴거하기로한 조건이기에
계약갱신권을 사용하였는지 우선 확인 필요
가계약 시 문자로 퇴거 확인을 우선 받고 →
본 계약시 세입자에게 퇴거동의서 까지 받는게 베스트 !
퇴거 동의서 : https://www.yesformdic.com/forms/view.php?dic_keyn=3886
부동산에 요청하니 세입자가 거절..ㅎ 따라서 특약을 변경하기로 함.
특약 변경 : 임차인 명도는 매도자가 책임지며 명도되지 않을 시 잔금일과 상관없이 배액배상한다.
💡복기 POINT : 계약 시 요구할 게 있다면 계약 전 미리 다 조율 후 계약을 진행하기!!
이렇게 저는 순탄하지않은 계약과정을 모두 거쳤습니다.
하지만 저에게 남은
인테리어, 잔금치기, 세입자구하기..
복기는 ㅎㅎ 3탄에서 만나용~~
(예고 : 집보기 까다로웠던 집… 세입자 구할땐 과연…???😆)
