안녕하세요 잠구르미입니다😊
벌써 1월 중반부를 지나 최임까지 얼마남지않았는데요.
결론파트에 대해 어려움이 있는 분들을 위해
어떻게! 무엇을! 작성해야하는지 정리해보았습니다.
(저 역시 많은 동료, 선배분들의 임장보고서를 벤치마킹한 것들이며 정답은 아니니 참고해주세요🙏)
✨결론과정
- 나만의 투자 기준
- 나의 상황 검토
- 임장지 최종정리 (최종 생활권 정리, One page 정리)
- 임장지 TOP 3 뽑기
- 앞마당 One page 정리
- 나에게 맞는 최종 투자 적정 물건 뽑기
- 계약서 작성 및 모의투자
- 한달 복기
1️⃣ 나만의 투자 기준
먼저 투자기준인 저/환/수/원/리를 나의 기준에 맞게 작성해봅니다.
이 달의 임장지가 수도권인지 혹은 지방인지에 따라 투자기준을 다르게 설정하며
나의 상황에 따라 이 기준은 달라질 수 있습니다 😊
2️⃣ 나의 상황 검토
다음은 나의 상황을 검토해봅니다.
✔보유자산 현황
현재 나의 투자금이 어느정도인지 적어봅니다.
(현재 투자금이 없다면 1호기 매도후 or 자산재배치 후 등등 본인의 시나리오를 작성합니다.)
- 대출을 확인합니다 (주담대, 신용대출, 보험/청약, 회사, 기타 등등)
- 최종 감당가능금액을 작성합니다. (투자금 + 대출현황)
보유부동산을 작성하며 매수/매도 시점 및 지역의 공급현황을 같이 적어둡니다.
✔미래자산 현황
저축액 및 매도/전세 재계약까지 계산하여 미래 투자금을 적어봅니다.
3️⃣임장지 최종정리
다음은 임장지 최종정리를 합니다.
생활권 최종순위로 입지가치를
One page를 통해 지역을 정리해봅니다.
(kb시세, 생활권순위, 입지요약, 매매/전세지수, 매물증감)
이 외에도 추가적으로 빼거나 넣으며 본인의 스타일로 지역을 정리하면 좋을 것 같습니다👍
4️⃣임장지 TOP 3 뽑기
결론파트에 하이라이트! ⭐
임장지 내에서 투자 적정 물건을 뽑아봅니다.
본 매물들을 정리한 후 소거법을 이용하여 매물을 골라봅니다.
(처음에는 저평가를 중심으로!)
저의 경우 매물이 많아 고르기 어렵다면
평형대별로, 매매가별로 묶어서 소거합니다. (ex- 30평대 4억대/ 30평대 5억대)
💡 같은 가격이면? 더 가치가 좋은걸 선택하며 하단에 왜 이 매물을 뽑았는지 이유를 적어봅니다.
그 후 뽑은 단지들끼리 모아 나의 상황에 맞는 매물을 선정합니다.
앞에서 세운 시나리오를 가지고
투자금에 들어오는 매물을 추리며
그 중에서 가장 좋은 단지를 우선적으로 뽑습니다.
💡 비교평가 시 지방과 수도권의 입지결정요소는 다르기 때문에 임장지에 다르게 적용합니다.
( ex- 지방 : 연식, 환경 등등 / 수도권 : 직장, 교통, 학군 등등)
그 후 뽑은 3가지의 투자적정성 검토 매물을 원페이지로 정리해봅니다.
- 매물정보, 매/전/투자금, 매물의 상황 정리
- 투자기준 체크
- 공급상황 체크 , 재계약 공급 체크
- 세금 및 수익률 계산
- 아실 그래프로 실거래가 분석
- 전세물량 체크 (해당단지, 동일급지, 상급지, 하급지)
- 협상 시나리오 및 최종 투자 결정
5️⃣앞마당 One page 정리
다음은 나의 앞마당을 파악해봅니다.
One page로 정리하여 현재 앞마당의 시장상황, 저평가단지, 지역에 대한 나의 생각을 써봅니다.
- 6개월동안의 랜드마크 가격 변화
- 공급물량 및 위치 체크
- 매매/전세 물량
- 지역 이슈 확인
- 저평가 단지 체크
이렇게 앞마당을 정리하며 나의 시나리오에 맞는 지역은 어디인지 찾고
그 지역은 전수조사를 시행합니다.
6️⃣나에게 맞는 최종 투자적정물건 뽑기
- 앞마당 One page를 통해 나의 시나리오에 따라 투자가 가능한 지역을 뽑은 후 전수조사를 시행합니다. (모든 단지 시세 따기)
- 그 후 저평가 되어있는 단지를 리스트업 합니다.
저평가 되어있는 단지 중 나의 상황에 맞는(투자금) 단지를 리스트업합니다.
💡 이때, 리스트업한 단지의 개수는 3개든, 5개든, 10개든 상관없습니다!
오히려 많을수록 투자 후보가 많아지니 좋아용😊
(심화) 그 후 매물임장 혹은 전화임장을 통해 매물단위로 리스트업합니다.
- 그렇게 뽑은 단지들 중 우선순위를 정하기 위해 비교평가를 시행합니다.
이 때 임장지에서 뽑은 매물도(TOP 3) 같이 비교를 합니다.
💡 비교평가 시 수도권/지방에 따라 입지결정요소가 다르기 때문에 주의합니다.
( ex- 지방 : 연식, 환경 등등 / 수도권 : 직장, 교통, 학군 등등)
내가 생각하는 우선순위를 정하고 → 보조지표인 아실그래프를 통해 확인하여
최종 투자적정물건 3개를 뽑습니다.
우선순위가 높은 투자적정물건 3개를 임장지 TOP 3때 정리한 양식으로 똑같이 정리하며
최종적으로 나의 생각을 작성하고 투자 결정 여부를 작성합니다.
- (심화) 추가로 5순위 시세표를 작성하고 있다면 같이 넣어 봅니다! (투자금별, 매매가별)
7️⃣계약서 작성 및 모의투자
이 중 가장 우선순위가 높은 매물은 계약서를 작성해봅니다.
앞에서 뽑은 TOP 3 물건을 모의투자에 넣고 트래킹을 합니다.
이 때 가격이 어떻게 변화하는지, 왜 변화하고있는지 체크해보며 복기합니다.
(참고 양식 : https://weolbu.com/s/KRSxYSsWTO )
혹은 아직 모의투자를 하지 않았다면
이번 임장지에서 시세트래킹 할 단지가 무엇인지 정리해봅니다.
8️⃣한달 복기
끝으로, 지역에 대해 궁금했던 점에대해 답변을 적고
아쉬운점, 잘한점, 개선할점 그리고 다음달 계획을 작성하며 복기해봅니다.
이렇게 총 8단계로 결론 파트를 정리해보았습니다.
저 역시 선배·동료분들의 임장보고서와
다양한 피드백을 참고하며 이 틀을 만들어왔는데요.
임장보고서의 결론은 결국
스스로 투자 의사결정을 내리고 인사이트를 축적해가는 과정이라고 생각합니다.
부담 없이 하나씩 따라 해보시면서
각자만의 기준을 만들어가시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 😊
결론파트 8단계 총정리 [잠구르미].pptx
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