안녕하세요 잠구르미입니다!
저에게는 아주 나쁜 버릇인 뒤로 미루기~가 있는데
그래서인지 투자도 정말 늦게 했습니당 ㅎㅎ (3년만에 …ㅎㅎ)
주변에서 제발 투자 하라고 했는데 작년에 1호기를 하고
이제는 복기글을 쓰겠다고 했는데 또 미루다가 1년이 지나버렸….ㅎ.ㅎㅎ..ㅎ
반성하며 조금 더 나은 2호기를 하기 위해 1호기를 복기하도록 하겠습니다.
1️⃣ 투자 시작이 늦었던 이유
1. 불안한 시장과 반복되는 규제
21년 처음 월부에 들어와 상승장을 찍먹하고
동료들과 함께 지방임장을 하며 앞마당을 만들었습니다.
하지만 22년부터 시작된 부동산 하락장..
이때가 기회라는건 알았지만 행동하기 두려웠었습니다.
규제와 완화가 반복되는 불안정한 시장 속에서
‘언젠가 좋아지면 해야지’라는 생각으로 계속 미뤘습니다.
💡복기 POINT : 안정적인 시장 상황은 없다! 현재의 시장에 대응해나가며 투자를 해야한다.
2. 물음표 가득한 앞마당
22년부터 본격적으로 투자하고싶어 앞마당을 전투적으로 다녔습니다.
문제는.. 자실로 만든 앞마당일수록 지역에 대한 이해도가 떨어졌습니다ㅠㅠ
이 단지가 좋은거 맞나?? 이가격이 괜찮은건가??
스스로 분석만 반복하며 결론을 내지 못했고 그렇게 물음표만 남긴 채 앞마당을 넓혀갔습니다.
💡복기 POINT : 거인의 어깨를 빌려 지역을 선명하게 이해하려는 노력 필요! 특강이나 코칭을 활용하기
3. 우선순위 문제
3교대를 하고 있었기에 시간적 여유가 부족했습니다.
핑계라고 생각할 수 있지만 퇴근하면 저의 에너지는 0이었고
투자에 더 몰입할 수 없었습니다.
그래서 시간 확보를 위해 투자도 중요했지만 이직도 저에겐 중요했습니다.
두가지를 함께 몰입할 수 없어 이직을 먼저 선택 후 투자를 진행하게 되었습니다.
💡복기 POINT : 투자를 우선적으로 생각했다면 더 경험 많고 실력 있는 투자자가 되었을..텐데
2️⃣투자리스트 만들기
본격적으로 투자지역을 선정하려고 하자 문제가 생겼습니다.
앞마당이 너무 많은게 오히려..ㅎ 선택하기 힘든 이유가 되었습니다.
서울, 경기도, 광역시, 중소도시까지 많은 앞마당에서
딱 하나의 물건을 찾는게 너무 막막하다는 생각이 들었습니다.
내몸은 하나인데..ㅠㅠㅠ 언제 다가지???
그렇게 튜터님께 도움을 요청드리고 3가지의 프로세스대로 투자 지역을 선정하게 되었습니다.
1. 전수조사 (저평가)
투자금을 확인하니 서울은 터무니없..ㅎ.ㅎ. 그래서 서울은 제외하고
경기도, 광역시, 중소도시 전수조사를 시행하고 지역별, 매매가별로 저평가 단지를 뽑기!
2. 투자금
지역별로 저평가 된 단지들을 매매가순으로 정리한 후 나의 투자금 + 5천으로 러프하게 단지를 추리기!
3. 우선순위
전고점을 보고 단지의 우선순위를 나열하거나 혹은
비슷한 투자금 대비 더 높은 매매가 순으로 가치를 나열하여 우선순위를 정하기!
플러스로 지방의 경우 공급이 중요하기 때문에
현재 공급 및 2년 뒤의 공급이 많은 지역을 체크하여 공급리스크 파악하기!
* 투자금 - 매매가 표를 만들어 우선순위를 한판정리!
* 투자리스트 : 단지기본 정리 + 전세개수, 실거래, 공급물량 같이 체크
이렇게 작성한 투자리스트를 바탕으로
매일 시세를 체크하며 본격적으로 매물을 털기 시작했습니다.
A,B,C지역을 3곳을 털기 시작 했는데
문제는.. 갑작스럽게 전세대출규제가 생겼습니다…!..!!!..!!
은행별로 조건부 전세대출이 달랐기 때문에
현장 파악을 위해 임장지 내의 은행도 임장을 하며
전세대출규제와 혹시 모를 잔금 대출에 대해서까지 상담을 받으면서 돌아다녔습니다.
📌은행대출을 알아보며 필수적으로 알고가야할 사항
=> 매물기본사항(단지명, 평 형), kb시세가, 방공제 여부, 소득기준
(저는 방공제도 몰라서 ㅎㅎ 칼럼 찾아보고갔었네욤ㅎㅎ)
이렇게 저는 추석연휴에도, 출근 전에도, 출근 후에도 매물을 털기 시작하고
드디어 1호기를 만나게 되는…..스토리는 2편에서 만나여 ㅎㅎㅎ
(2탄 : https://weolbu.com/s/IeYwqYVBBm)
