수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 임장조입니다.
아실이나 네이버 부동산에서는 2006년 이전 매매가와 전세가에 대한 자료는 없다보니
과거에도 강남은 가장 최고였을까?를 한번 찾아보게 되었습니다.
부동산 뱅크(https://www.neonet.co.kr/novo-rebank/view/market_price/MarketPriceIndex.neo)
자료는 위 부동산 뱅크에서 과거시세 조회를 통해서
강남구 압구정동 미성2차(1987년 911세대) 전용 74m2,
용산구 서빙고동 신동아(1984년 1326세대) 전용 95m2,
영등포구 여의도동 시범(1971년 1584세대) 전용 118m2
3개 단지를 확인해봤습니다.
l 서울의 1989년~2026년 아파트 매매가 흐름
89년부터 26년까지 여러번의 하락과 상승이 이뤄진 것을 알 수 있습니다.
l 92년 - 물가 상승과 1기 신도시
86년부터 3저 호황과 더불어 88올림픽 성공적 유치와 함께 89년 하반기부터 물가가 치솟기 시작하였습니다. 1986년 기준 짜장면이 700원에서 1990년 기준 1700원으로 치솟았다고 합니다. 이렇게 치솟는 과정에서 집값은 91년을 기점으로 갑작스럽게 꺾이기 시작하는데요.
당시 1기 신도시가 들어오던 시기이다보니 집값이 더 상승하지 못하고 보합하여 97년도까지 이어지는 걸 알 수 있습니다.
l 97년 - IMF
시장은 1997년 12월 IMF가 터지면서 98년을 2월을 기점으로 집값은 하락을 하기 시작합니다. 그리고 2001년 4년만에 IMF의 시대는 끝나고 2002년 월드컵의 시대로 들어서게 됩니다.
ㅣ 02년 - 월드컵과 반도체 그리고 강남
월드컵으로 인해 경기가 살아나고 반도체와 같은 새로운 수출분야가 선전하고, 강남지역에서는 재건축으로 인해서 투자 개발 열풍이 불어오면서 집값 상승이 더욱 커지게 됩니다.
ㅣ 08년 - 서브프라임 모기지 그리고 하락장
미국의 서브프라임 모기지 사태로 세계금융시장이 흔들 거리면서 한국 금융권도 주가 하락과 환율 급등 그리고 국내 부동산 시장도 변화가 생깁니다. 시장이 하락하고 서울 아파트 투자에 대한 사람들의 기대심리가 낮아지고 지방이 오히려 각광 받는 상황이 생겼으며, 아파트 이외에 상가 오피스텔과 같은 것들이 더 선호되기도 하는 현상이 발생합니다.
ㅣ 14년 ~26년
14년 - 바닥을 다지고 나서 14년부터는 다시 서울 시장의 상승이 이뤄지고 이는 20년까지 이어지게됩니다.
20년 - 임대차3법과 함께 코로나로 인한 경기 침체를 극복하기 위해 저금리가 지속되면서 기하급수적인 돈이 풀리면서 이 돈은 자산인 부동산으로 움직이게 되고 상승을 이뤄냅니다.
22년 - 코로나로 인해 풀린 유동성을 거두고자 고금리 시대가 열리고 무리한 대출과 그간 상승에 대한 피로감 때문인지 가격대가 하락하며 하락장에 진입합니다.
23~24년 - 하락하는 부동산을 다시금 경착률을 위해 특례보금자리, 디딤돌 등을 통해서 부양하고 24년 9월 스트레스 DSR 2단계 시행 전까지 1차로 잠깐 상승하다가 25년 상반기 토허제 해제와 정권 교체 후 상승장에 돌입하여 현재의 금액대까지 오게 되었습니다.
ㅣ 비슷해 보인다.
좌측과 우측의 그래프를 살펴보면 어느정도 비슷하다는 느낌이 드실겁니다.
좌측은 최근(1989년~2026년까지)이고 우측은 16년까지의 가격 그래프입니다.
모습이 거의 비슷하지 않나요?
좌측 원을 그린 곳이 우측 사진에 원으로 표시한게 16년 당시 상승했을 때를 표시한 것입니다.
이 내용을 전체적으로 더 디테일하게 보면
미성2차 기준 각 시기별로 상승과 하락의 시기와 상승률을 보게 된다면 총 6년 정도의 하락과 29년의 상승이 이뤄진 걸 알 수 있습니다.
00년 이후로의 상승은 점차 상승률이 400~300%와 같이 엄청난 사이즈로 키워지고 있고, 하락은 이전과는 다르게 많이 하지 않는 걸 알 수 있습니다.
ㅣ 나의 생각(뇌피셜)
과거만 해도 강남 미성이 지금처럼 모든 걸 압도하지는 않았다.
00년대 이전에는 상승의 폭이 그리 크지 않음을 알 수 있는대요.
이는 지금과 다르게 서울 강남으로의 수요가 많이 몰리지 않았음을 알 수 있습니다.
그 동안은 각 지역별로 수요가 돌았다면 00년대에는 제조업, 석화 산업, 조선 산업 등
보다는 반도체 및 IT관련 사업이 점차 각광을 받게 되면서 강남과 판교와 같은 일자리가
있는 수도권으로의 젊은 층의 수요가 집중됩니다.
여기서 궁금한 점은 상승률의 폭이 400%대에서 300%대로
그 이후 상승률은 이전보다는 점차 덜해지는 걸 알 수 있습니다.
이는 이전에는 4인 가족 대가족으로 인한 자산들이 소수의 아파트로 집중되었다면
그 이후에는 2인 가족 등 세대수가 점차 많아지면서 자산이 점차 나눠지고
아파트가 더 많아지면서 자산의 배분이 조금씩 이뤄지는게 아닐까 생각듭니다.
ㅣ 정리
00년 이전에는 비슷한 상승을 서울에서는 이루고 있었지만 00년 이후에는 강남의 집중과 함께
지방의 수요까지 같이 흡수하면서 엄청난 자산 상승이 이뤄졌습니다. 지금 서울에는 더 이상
아파트를 지을 땅이 거의 없기 때문에 이 수요는 계속해서 있을 것이라 생각합니다.
혹시라도 앞으로 서울의 아파트는 끝난게 아닐까?라고 생각하시는 분들은 한번 생각해보시기 바랍니다 :)
오늘은 과거 가격대를 보면서 서울의 매매가를 알아보았습니다.
좀 긴 글이지만 재밌는 내용이라 생각되서 정리해봤습니다.
엑셀 자료는 첨부 파일로 둘테니 필요하신 분들은 사용바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
[임장조 나눔글 모음]
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