[요태디] 토허제 이후 6개월. 시장의 변화를 통해 쌓아가는 배움

안녕하세요. 요x + 태x's daddy = 요태디입니다.

훗날의 내가 오늘의 나에게 고마워 할 수 있도록

하루 하루를 열심히 보내고 있습니다.

오늘은 토허제 이후 시장의 변화를 통해 어떤 점을 배울 수 있고

이 시장의 참여자로 있으면서 쌓여가는 경험을 통해 

훗날 우리들의 투자에 어떤 도움이 될 지를 나누고자 글을 써봅니다.

[토지거래허가제 이후 시장의  변화]

2025년 10월15일 정부는 서울 25개 자치구와 경기 12곳을 규제지역으로 지정하였습니다.

조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역 3가지의 규제를 모두 담아 발표한

역대 최대의 부동산 규제정책이라고 평가받은 1015 규제 이후 6개월 동안

시장은 어떻게 변화했을까요?

규제지역으로 묶인 서울 25개구와 경기12곳에서 주택을 매수하려는 사람은

강력한 대출 제한 속에서 집을 사야하기 때문에 자금 조달 등 매수세가 위축될 수 있는 환경이었습니다.

과연 어떻게 되었을까요?

위 그림은 2025년 1월부터 10월까지 서울 주요지역의 매매가 상승률입니다.

1급지 서초.강남.송파.용산은 17~23% 상승

2급지 마포,성동,광진.양천은 16~23% 상승

3급지 종로.중구.동작.강동.영등포는 6~19% 상승

4급지 강서,서대문,동대문,관악,성북은 6~8% 상승

5급지 구로, 은평, 금천, 노원, 강북, 도봉은 1~4% 상승률을 보였습니다.

규제로 묶이기전까지 시장은 엄청난 상승을 했고, 이 상승을 주도한 것은

1급지와 2,3급지 한강벨트 지역이었습니다.

그리고, 24년부터 25년까지 월부에서의 방향성은 적극적인 투자 독려였습니다.

월부의 환경안에 있었던 많은 동료분들이 투자를 하셨고, 

제시해 주신 방향성과 그에 맞게 행동한 많은 월부인들이 소중한 자산을 가지게 되었습니다.

이제, 토지거래허가제 이후 6개월의 상승률을 살펴보겠습니다.

1급지는 3~8%

2급지는 7~12%

3급지는 7~12%

4급지는 9~12%

5급지는 2~7% 상승률을 보입니다.

규제 이후에도 여전히 서울은 상승하고 있습니다. 다만 규제 전과 주도의 흐름이 다른데요.

규제 이전 상급지 위주의 큰 상승이 있었다면, 규제 이후에는 4급지의 상승률이 눈에 띕니다.

특히, 1급지의 상승률은 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 인해 주춤하는 모습을 보였습니다.

그리고 규제의 내용 중 크리티컬한 수요 억제책이 대출제한이었는데요.

15억 이하 물건의 대출액(6억)이 가장 많이 나오는 것도, 

중하급지의 매수세를 강하게 만든 요인으로 볼 수 있습니다.

실제 현장을 가보면, 15억을 초과하는 단지와 15억 이하의 단지의 분위기도 다릅니다.

15억 이상 물건을 매임하다 보면, 부동산 사장님들이 대부분 친절하시고 적극적이시고, 

매매가 협상을 할 수 있다는 말씀을 자주 하시는데요.

15억 이하의 물건을 볼 때는 상대적으로 덜 적극적이시다는 느낌을 받습니다.

매수 흐름이 살짝 다른 부분이, 토허제 이후 4급지의 상승률을 설명해준다는 생각도 듭니다.

그리고, 규제를 비켜간 지역의 흐름도 살펴 볼 필요가 있는데요.

대표적 비규제 지역인 구리, 부천, 산본을 살펴보면

구리: 토허제 이전 9개월 상승률 3.7% ⇒ 토허제 이후 6개월 상승률 8.3%

부천: 토허제 이전 9개월 상승률 1.5%  ⇒  토허제 이후 6개월 상승률 1.5%

산본: 토허제 이전 9개월 상승률 1.1%  ⇒  토허제 이후 6개월 상승률 2.9%

남양주: 토허제 이전 9개월 상승률 1.4%  ⇒  토허제 이후 6개월 상승률 1.2%

안양시 만안구 : 토허제 이전 9개월 상승률 3%  ⇒  토허제 이후 6개월 상승률 4.8%

비규제지역의 흐름의 특징은 ‘구리’입니다. 

구리의 서울 접근성, 특히 8호선을 이용한 잠실 접근성과 

맞닿아 있는 땅이 강동구라는 좋은 땅이라는 것

비규제지역  중 최고 상승률을 기록하고, 비규제지역 중 사람들이 가장 먼저 찾는 지역이라는 것이

어느 정도 확인이 되었습니다. 

그리고, 다른 면에서 아직 부천/산본/남양주/만안구는 상대적으로 흐름이 덜 왔음을 알 수 있습니다.

[아직 무주택자 분들이 알고, 행동해야 하는 것]

현재, 자산을 가지고 있지 않은 분들은 규제로 인해 마음의 어려움이 있으실수도 있는데요.

그래도, 주어진 상황속에서 최선의 행동을 하는 것이 후회를 덜어낼 수 있는 유일한 방법이라고 생각합니다.

앞으로 부동산이 오른다는 확신 속에서 행동을 하자는 이야기가 아닙니다.

계속된 통화량의 증가로 인한 화페가치 하락과, 물가상승으로 인한 실질소득의 감소를 헷지하려면

실물 자산을 가지고 있는 것이 유리하고, 만약 이 생각에 동의하신다면

크게 두가지 액션플랜이 있을 수 있는데요.

첫째, 규제지역 내 실거주 하는 것입니다.

가지고 있는 종잣돈과 대출액을 계산해 내집마련 예산을 확정하고

확정된 예산으로 할 수 있는 가장 가치가 있는 자산을 매수하시는 방법입니다.

둘째, 비규제 지역(지방포함) 내 투자하는 것입니다.

규제지역 내 실거주 하는 예산과, 종잣돈으로 투자하는 것 중

비교를 통해 더 가치 있는 자산을 매수할 수 있는 쪽으로 선택하는 것입니다.

물론, 사람마다 상황마다 실거주와 투자에 대한 선택을 달리 할 수 있는데요.

중요한 것은 실거주이든, 비거주 투자이든 

현재 무주택자이신 분들은, 자산을 소유하는 경우와 소유하지 않고 기다리는 경우의 비용편익을

객관적으로 분석해보셔야 합니다.

그리고, 자산을 가지는 것이 합리적이라는 결론에 도달한다면

행동하시는 것을 추천드립니다.

월부의 커리큘럼이 많은 도움이 될 것이라 생각합니다.

[규제 지역 내 자산을 가지고 있는 사람들이 알고 대응해야 하는 것]

저 역시 운이 좋게도, 지난해 여름 규제 지역 내 자산을 매수해서 보유하고 있는데요.

비거주 1주택자에 대한 규제 이야기가 심심찮게 나오고 있습니다.

물론 아직 확정된 것이 없기에, 향후 확정된 내용을 토대로 대응하면 될 것이라 생각합니다.

개인적으로 저는, 매수 당시 전세보증금을 조금 높게 맞춘 불안함이 있는데요.

25년 7월 계약을 하며 그 당시 단지 내 가장 높은 전세 시세로 맞췄습니다.

서울 수도권의 향후 공급이 역대급 과소공급임을 알고 있었지만

막상 내 물건의 전세보증금 규모가 크다보니, 2년 후 새로 전세를 맞출 때

혹시 역전세가 나면 어쩌나 하는 막연한 두려움이 있었습니다.

그러나 현재 제가 보유한 단지의 전세 물건은 단 1개이며, 호가는 

제가 맞춘 전세보증금보다 1억4천이 높습니다.

지금, 서울/수도권의 전월세 시장은 걱정될 정도로 매물이 줄어들고 있습니다.

제가 왜 이런 생각을 하냐면 저 역시 지금 월세로 거주하고 있고

1년6개월 후 새로운 곳의 전월세를 찾아 이사를 가야 하는 상황이기 때문입니다.

26년1월1일 기준 서울의 전세물건은 약 23,000여개, 월세물건은 21,000여개였습니다.

불과 4개월이 지난 지금은 전세 15,000여개, 월세 14,000여개입니다.

매물이 줄어드는 만큼 호가는 올라갑니다.

다들 아시다시피, 서울.수도권의 공급은 역대급 과소공급입니다.

그리고, 토허제 이후 집을 매수한 사람들은 최소 2년간의 실거주 의무로 인해

전월세 물건은 더 씨가 마릅니다.

기존 임차인들의 계약갱신청구권 사용비율은 50%에 육박합니다.

모든 지표가 전월세 매물의 감소를 가리킵니다.

물론 금리 인상 등의 변수가 있어

정확한 예측을 할 수 없지만, 확률 상 전월세 상승은 불가피 해 보입니다.

개인적으로 저는 보유자산에 대한 역전세 대비 보다는, 

적극적인 갈아타기 전략을 세우고 행동하는 것이 더 합리적이라고 생각합니다.

월부학교의 담당 튜터님이신 재이리 튜터님께서 제시해 주신 투자방향성

‘더 좋은 자산으로 포트폴리오를 채우기’

그렇게 하기 위해서는 현재의 자산보다 가치가 좋은 단지들을 찾고

그 단지들의 시세 흐름을 예민하게 살피며, 상급지의 시장 분위기를 계속 체크하고

기회를 잡아야 한다고 생각합니다.

매 달 앞마당을 늘려가면서 임장보고서를 작성 할 때도

시장의 분위기를 항상 스크린 하는 장표를 넣고

지금 시장의 흐름이 어떻게 흘러가는지, 그리고 이 시장의 흐름을

나는 어떻게 생각하고 있는 지 남겨 놓는 것이 중요하다고 생각합니다.

그리고, 나의 투자로 연결 될 수 있도록

유의미한 갈아타기가 될 시나리오를 게속해서 쌓아나가는 것이 

중요하다고 생각합니다.

시간이 오래 걸릴 수도 있고, 생각보다 기회가 보이지 않을 수도 있다고 생각합니다.

그리고 앞으로 예정된 세제 개편이 어떻게 나올 지 불확실 하기도 합니다.

하지만, 분명한 것은 지금 시장의 흐름을 계속해서 살피며 현명하게 대응하고

목표한 바를 이루기 위해 멈춤 없이 행동한다면

월부를 알기 전과 후의 내가 이뤄 낸 성장이 있었듯이

또 한 번 좋은 결과를 낼 수 있을 거라 확신합니다.

힘들거나, 지칠 때 동료들과 함께 행복한 과정을 걸어나가고

멘토, 튜터님에게 의지하며 좋은 배움을 지속한다면

우리 모두는 해피엔딩을 맞이할 것이라 확신합니다.

늘 진심으로 동료들을 응원히겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.