안녕하세요 다꼼이입니다.
작년 좋은 시장을 지나면서 우리는 투자를 진행했습니다. ‘다행히’ 토지거래 허가구역에 묶이기 전에 행동해서 서울을 사신 분도 계시고 비규제지역에서 올라오는 전세가로 기회를 잡아 매수하신 분도 계실것입니다. 아니면 회전이 빠른 지방에 투자를 하셔서 이미 수익률이 오르는 걸 보신 분도 계시죠.
다만, 아드레날린이 올라 투자를 하고 나면 털컥 내가 과연 잘 산게 맞나? 하는 의문을 가지게 됩니다.
그리고 그 의문을 해소하기 위해, 내가 잘 샀다는 확신을 위해 우리는 매일 아침 네이버 부동산 호가를 보면서 올라주는 호가에 안도하게 됩니다. 만약 호가가 그대로라면 내가 잘못산건가 하는 걱정을 하면서요,
# 고민끝에 내가 버린 그 지역이 올랐다.
최악의 결과인것 같습니다.
둘 중에 하나를 선택했는데 선택하지 않은 물건의 호가가 치고가고 내가 선택한 것은 그대로라면…어떤 마음이 들까요?
지난 여름 투자를 진행하면서 마지막에 A,B 두 지역의 물건을 놓고 고민한 끝에 A지역에 투자를 결정하게 되었습니다. 투자를 공부하지 않은 남편이 봐도 강남에 확실히 가까운 A에 투자하는 것이 맞겠지? 할 정도로 당시의 저는 제 선택에 확신이 있었습니다.
그렇지만 투자를 하고 난 뒤 A지역은 규제지역으로 묶이고 B지역은 그렇지 않게 되면서 B지역의 매도물건이 소진되고 호가가 오르게 됩니다. 머릿속으로는 ‘풍선효과라서 그런거야’ 하면서도 쭉쭉 오르는 B지역의 호가를 보며 스스로를 자책하고 후회하게 되었습니다.
#복기와 후회
‘다꼼이님은 지금 후회를 하고 있는거에요, 복기를 해야합니다.’
빈쓰 튜터님과 지난 투자에 대한 제 소회를 솔직하게 말씀드렸을때 튜터님께서는 제가 하고 있는 것은 ‘후회’라고 하시면서 투자자라면 ‘복기’를 해야한다고 해 주셨습니다.
후회는 과거에 갇히는 것이고 복기는 미래를 설계하는 행동입니다.
지나간 내 투자에 대해서 그때 이거 말고 그거 살 걸.. 해서는 아무것도 나아지지 않습니다. 그때 왜 나는 저 단지가 아닌 이 단지를 선택했는가를 집요하게 파고들어야 합니다. 그거 할 껄.. 후회만 해서는 아무것도 나아지지 않습니다.
#복기, 그래서 어떻게 하지?
복기의 중요성은 항상 강조받아 오지만 솔직히 어디서 부터 시작해야 할지 감이 오지 않았습니다.
특히 제가 머릿속이 더 복잡했던 것은 투자금까지도 제 기존 물건을 처분하거나 재배치를 해서 돈을 뭉쳐서 할 수 있었던 옵션이 남아있었기 때문입니다. 이 어렴풋한 불안함과 매도 용기를 못 낸 자책이 섞여서 제가 더 움츠러 들어있었던 것입니다.
때문에 이렇게 복잡하면 그 복기를 어떻게 해야할지 여쭤보았고 튜터님의 피드백을 받아 아래와 같이 진행했습니다.
- 당시 내가 한 투자금으로 가능했던 앞마당의 단지들 찾아보기
- 기존의 보유하던 다른 물건들을 정리(매도)해서 투자금이 달라지거나 취득세가 달라졌을때 가능했던 투자물건을 찾아보기
- 찾은 물건의 수익률과 전세가 변화 추이 보기
처음에는 막막함에 네이버 부동산을 클릭하고 노트에 끼적였지만 이래서는 데이터로 남지 못한다는 생각에 PPT를 꺼내서 첨부 양식과 같이 하나하나 단지를 클릭하고 아실에서 실제 가능 물건인지 확인했습니다.
- 특별할 것 없는 양식을 첨부합니다. 혹시 시작을 망설이는 분에게 도움되면 좋겠습니다.
위에는 제 투자 시기때 비슷한 갭이 보이는 물건을 체크해서 넣고 아래에는 실제로 아실에 들어가서 특이 물건이 아닌 투자가능 물건인지를 파악했습니다. 하나하나 눌러보면서 배운점이 많았습니다.
그래서, 나는 복기로 무엇을 알게되었나?
#배운것이 내 손 끝에 와 닿는 경험
투자하는 순간에는 시세보고 부사님과 연락하고 조건 조율하느라 안보이던 것이 복기하느라 단지를 클릭하면서 비로소 강의나 튜터링에서 해주신 말씀을 손끝으로 이해합니다.
‘4급지 4등 생활권 단지를 고려할때는 5급지 1등 생활권 단지도 같이 비교해야합니다.’
이 말씀이, 아 정말 여기에도 기회가 있었네! 하는 깨달음을 통해서 제것이 됩니다.
#시장이 입체적으로 이해되는 경험
산발적으로 만들어 흩어져 있던 앞마당들이 하나로 모이고 묶이는 경험을 할 수 있었습니다.
5분위시세표를 단순히 멘토님이 하라고 해서 한다. 였다면 매달 시장을 묶고 그것을 통째로 생각하기 위해서 시세표를 하는 것이구나 하고 느끼게 되었습니다. 또한 시세표를 할 때는 지엽적인 단지 보다는 그 생활권의 대표단지를 반영해 두는 것이 당장 그 단지는 안되더라도 다른 단지를 찾을 수 있는 방법임을 알게 되었습니다.
복기는 계속됩니다.
#시장이 변하는데 복기가 무슨 소용?
여기서 하나의 의문이 듭니다. 복기를 하면 그 시장에서 어떤 결정을 하는것이 좋았다는 것을 얻게는 되지만 시장이 계속 변화하는데 과연 지난 시장의 결과대로 선택하는 것이 무슨 의미가 있을까요?
이 부분도 궁금해서 튜터님께 말씀드렸고 튜터님 께서는,
‘그 시장에서 그 선택을 복기한 뒤 그걸 바탕으로 다음 시장에서 또 결정하는 거에요 그리고 그 결정을 또 복기합니다. 그렇게 해서 투자자로 성장하는 거에요’
라고 말씀주셨습니다.
시장은 바뀌지만 시장상황에 따른 사람들의 심리패턴은 놀라울 정도로 비슷하고
지난 시장에 대한 복기를 통해 변하지 않는 상대적 가치를 알게됩니다. 또한 판단 프로세스 근육을 키우면서 다음에는 더 현명한 의사선택을 할 수 있게되는 것이죠
열반스쿨 기초반에서 너바나님의 10채까지는 경험이라는 말씀 기억하시죠?
그렇게 많은 채수는 아니지만 초반의 투자경험을 통해서 배우는 것이 너무 크다는 것을 알게되었습니다.
#정답을 맞추려고 하니 후회가 되는 것
내가 그 당시에 할 수 있었던 최선의 투자?
그런것은 없을겁니다.
있다고 해도 제가 이 바닥의 모든 매물을 알 수가 없으니 그걸 원하는 것은 욕심이고 아집이죠
또한 빈쓰 튜터님 말씀대로 아직 투자가 다 끝난것도 아니고 상승장의 끝이 온 것도 아니기 때문에 글 초반의 제 선택처럼 A를 선택한것이 B보다 부조건 나쁜지는 아직 모른다는 것이죠
그러니 바른 방향성을 가지고 다음에는 이번보다 더 나은 선택을 하겠다.
이런 마음으로 복기를 계속하면서 더 나은 선택을 하기 위해 실력을 쌓겠습니다.
내 잘못을 직면하기 두려워서 열지 못하는 상자와 같았던 지난 투자,
막연한 후회와 두려움이 있던 저에게 복기의 중요성을 알려주신 빈쓰튜터님 감사합니다.
복기하면서 많이 배우고 있으니
다음에는 더 정돈된 마음으로 선택하겠습니다.
투자복기단지비교양식(공유용).pptx
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