안녕하세요.
월부의 모두는 "열심히 사는 사람들"
열사사입니다.
최근에 저는 감사하게도
지방 중소도시 투자 물건을 수도권 비규제 물건으로
갈아끼우는 경험을 할 수 있었는데요.
첫번째 매도 경험이었던 1호기 매도에 이어
2번째 매도를 경험하며
배운 점과 다음번에 적용하고 싶은 점은
무엇인지 한번 정리해보았습니다.
경험담이 매도를 준비하시는 분들께
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
매도하기까지 들였던
실질적인 노력들
이번 지방 중소도시 매물 매도에 걸린 기간은
작년 10월부터 실제로 매도를 위한 행동을 시작했으니..
거의 반년이 넘게 걸린 것 같네요.
이번 매도가 오래 걸렸던 이유는
세입자의 거주 기간이 남아있었던
어려운 매도 조건이 가장 컸었습니다.
이번 매도 물건은 전주의 준신축 단지였는데요.
전주는 상승장이 어느 정도 진행되면서
투자자의 진입이 더 이상은 쉽지 않은 시장이었습니다.
때문에 가능하면 실입주를 할 실거주자에게 매도하는게
가장 매도 가능성이 높은 시나리오였는데요.
제 매물의 만기는 26년도 7월이었고, 갱신권을 사용하긴 했지만
당시 매도를 고려하기 시작했던 25년도 말 기준으로는
입주까지 많은 기간이 남아있던 상황이었습니다.
물론 세안고 물건도 정말 가격이 저렴하거나
아예 팔리지 않는 건 아니었지만
확률적으로 입주 가능한 물건으로 만드는 게
매도에는 훨씬 유리했었습니다.
때문에 해당 단지를 매도하기 위해
시도했던 행동들은 시간 순서대로 다음과 같은데요.
1. 세입자에게 매도 시도하기
2. 세입자에게 빠른 이사 제안
3. 세입자에게 이사비 지급 협상
4. 세입자에게 신규 전셋집 찾아주기
이렇게 여러 방법을 진행해보다가
결국 세입자분께서 다른 전셋집으로 이사를 나가주셨고
기존에 약속한대로 이사비까지 지급하고
공실을 만들어서 확실하게
실거주자에게 매력적인 물건이 될 수 있었습니다.
그렇게 많은 일이 있었지만
이사를 마음먹으신 세입자분께서는
바로 옆 단지로 전세를 구하셔서 이사를 나가셨었고
공실로 매도를 시작한지는 약 한달 반 만에
감사하게도 매도 가계약금까지 받을 수 있었네요.
매도를 위한 디테일한 꿀팁
이번 매도에서도
실제로 해보기 전까지는 잘 몰랐지만
해보고 난 다음에는 참 효과가 좋구나
싶었던 여러 행동들이 있었는데요.
몇 가지를 정리해보면 다음과 같습니다.
1. 세입자에게 매도 의사 물어보며
거절하면 집 좀 잘 보여달라고 이어서 이야기하기
=> 거절+거절은 쉽지 않다
2. 확실한 매도를 위해 일부 부분 수리 검토해보기
=> 하자 하나가 집의 느낌을 많이 깎아먹는다
3. 각 경쟁 생활권마다 일잘러 사장님 찾아 내놓기
=> 너무 많은 광고는 오히려 안 좋을수도
일잘러 사장님들 찾아 적은 광고 대비 많은 효과 누리기
4. 당근에 매물 올리기 + 5천원으로 광고하기
=> 일주일+매일 5천원 만으로도 꽤나 많은 노출
실제로 부사님 5~6분, 손님도 5~7팀 정도 연락을 받음
이런 간단한 팁들은
저도 다음 매도에도 계속 적용해야겠더라구요.
다음 매도시에 꼭 적용할 것들
반면 이번 경험을 통해서 배운 것들과
이건 참 아쉬워서, 다음에는 꼭 다르게 해보아야겠다는
것들도 참 많았습니다.
1. 매도시 가격도 가격이지만
조건 협의도 너무 중요하다
제가 놓쳤던 부분 하나는 중도금 일정이었습니다.
이번에 매도 사장님께서는 단지내 사장님이셨는데요.
사실 일을 잘하는 느낌은 없었습니다.
그렇다보니 조건 협의에 어려움이 있었습니다.
사실 갈아타기를 위한 매도에선
중도금을 빠르게 받는게 여러모로 유리한 점이 많습니다.
보통 매매가가 더 높은 단지로 갈아타기에
부족한 현금을 확보하는 것도 있지만
혹시나 계약이 파기될 경우, 매도 계약금과
매수 계약금에서 차이가 있다면
그대로 내 손해로 이어질 수 있기 때문인데요.
그렇기에 사실 매도 가계약금을 받기 전
언제까지 중도금을 받는다고 일정을 협의하고
가계약금을 받았어야 했습니다…만
반년만의 매도에 기뻤던 나머지
이를 깜박해버리고 말았습니다. (허허…)
그래서 계약일 전 협의를 진행해보려 했지만
이미 가계약금은 들어간 상태에서
부사님이 조건을 적극적으로 협의해줄 이유가 없었기에
결국 매도 계약을 하러 간 자리에서 매도자에게 잘 이야기해서
매도 계약 당일날 중도금으로 100만원을 따로 받을 수 있었습니다.
(계약금을 낮추고, 따로 중도금으로 주실 수 있는지 제안했습니다
+ 와이프가 신경을 많이 쓰고 불안해한다고 핑계를 좀 썼습니다…크흠흠…)
아무튼 어찌저찌 해결은 했지만, 자칫했으면 갈아타기 일정이
한 달에서 두 달 넘게 지체되었을 수도 있었던 치명적인 실수였습니다.
2. 더 나은 단지로 갈아탄다면
매도 금액 1~2천은 사실 그렇게 중요하지 않다
저는 이번이 2번째 갈아타기였는데요.
이번에도 사실 공실이 된 초반부에는
낮지 않은 목표매수가를 좀 고수했던 것 같습니다.
물론 매도 시기가 매도자에게 유리한 점이 많았고
잠시 매수를 홀드하고 있었던 상황도 있었다보니
그렇게 나쁜 선택은 아니었지만
그 때문에 몇 번 가격 조율이 들어왔음에도
어쩌면 더 빠르게 매도할 수 있었던 기회를
놓쳤을 수도 있었겠더라구요.
그러던 중 매도를 진행하면서 운이 좋게도
첫번째 매도를 복기해볼 수 있었는데요.
기회가 있을 때 매도 가격을 낮춰서라도
갈아타는 것의 중요함을 다시 한번 느꼈던 것 같습니다.
위와 같이 매도하고 넘어온 단지가 하락할 동안
매도하고 갈아탄 단지가 1억이 넘게 상승하는 걸 보며
내가 기존의 높은 목표매도가를 고수하다
만약 매도를 하지 못했다면
정말 후회를 많이 했겠다는 생각이 들더라구요.
그렇게 생각이 스치고 바로 다음날
들어온 가격 조율에
기존 목표 매도가에서 더 낮은 금액으로 이야기했고
거짓말처럼 바로 거래로 이어지는 걸 보며
정말 중요한 포인트였구나..를
다시 느끼게 되었습니다.
이처럼 이번 매도를 통해서도
다양한 경험과 다양한 배움을 얻을 수 있었습니다.
사실 뒷 이야기가 하나 더 있는데
매도를 해주신 부사님이 단지내 사장님이시다 보니
공실이기도 하고, 관리도 부탁드릴 겸 비밀번호를 드렸었는데요.
일요일에 부동산 쉬는 날에 손님이 찾아오셔서
(원래 그러면 당연히 안되지만)
사장님이 혼자 보시라고
비밀번호를 넘겨주셨다고 하시더라구요.
(저한테는 비밀로 하시고…ㅎㅎㅎ…)
근데 그 손님이 결국 매수까지 이어졌었습니다.
이런 걸 보면서 매도가 참 어떻게 팔릴지 알 수 없구나를
다시 느끼기도 했었구요.
왠만하면 비밀번호는 진짜 알려드리지 말자(…)는
배움도 얻었네요…ㅎㅎㅎㅎ…
아무튼 이번 매도 경험담도
매도를 준비하시는 많은 분들께
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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