안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
지방 부동산 시장에 있어
앞으로 발생할 공급량은 매우
중요한 요소 중 하나이며
투자 진행 시 공급에 따른 리스크를
미리 체크하고 운영을 해야합니다.
표면적으로 볼 수 있는 공급데이터 외에
숨겨진 또는 예정된 공급량을 살펴볼 필요가
있으며 바로 인허가/착공 물량입니다.
그래서 오늘은 인허가/착공의 개념과 함께
원본 통계 데이터를 어떻게 활용할 수 있을지
정리해보는 시간을 가져보겠습니다.
# 인허가, 착공이란?
건설사들은 부지를 매입하고 공동주택인 아파트를
짓기 위해서는 지자체에 허가를 요하고 지자체에서는
자체적인 검토 진행 후 공사 진행을 허가하게 됩니다.
이를 통해 아파트 건설을 허가받으면서 해당 부지에
일정 기간 후에 건설할 수 있는 자격을 얻게 되는데요.
이를 인허가라고 부르며 보통 2~3년 뒤 착공,
4~6년 뒤 입주로 이어지게 됩니다.
다만 예외적으로 건설 분위기가 좋지 않거나
기타 다른 이슈로 인해 지연되는 경우도 많습니다.
인허가를 득한 후 일정 기간이 지난 후에
본격적인 공사를 진행하게 되는데요.
이를 착공이라고 하며 흔히 말하는 삽을 떳다라고
표현합니다.
착공이 진행되면 확정적인 공급량으로 인식되며
이후 3년정도 후면 입주가 이루어지게 됩니다.
우리가 일반적으로 확인하는 공급량에는
예정된 인허가 물량이 표시가 안되고 착공 후에 반영되면서
공급데이터가 변화하기도 하고 이로 인해 공급 부분에 대한
판단을 잘못하는 경우도 종종 있는데요.
특히 내가 투자하는 시점에는 분명 공급이 많지 않았는데
막상 투자를 하려고 하니 공급이 많아져서 미리 예상하지
못한 리스크와 부딪히는 경우가 많습니다.
지방의 경우 빈땅이 많은 편이며 지자체의 의지에 따라
대규모 공급이 가능하기에 표면적으로 드러나는
수요 및 입주 데이터 외에 인허가 물량을 체크하면서
그래프에서 나타나지 않은 물량을 체크할 필요가
있습니다.
전반적으로 인허가와 착공, 분양까지 전국적으로 물량이 감소하고
있는 상황이며, 각 지역으로 들어가 세부적으로 어떤지를
체크하면서 공급에 대해 자세히 살펴볼 필요도 있다고
생각합니다.
# 인허가, 착공 데이터를 투자와 연결하기
임보에서 전체적인 해당 지역에 대한 공급부분을
확인한 후 인허가 및 착공 데이터를 투자와
연결하기 위해서는 해당 데이터를 해석하는 것이
중요한데요.
인허가 물량이 많다
→ 3년 정도의 텀을 두고 착공량이 늘어날 수 있으니
착공까지 이어지는 물량을 체크할 것
확정된 물량은 아니지만 과공급이 될 수 있는지
체크해보기
착공 물량이 많다
→ 3년 정도의 텀을 두고 공급량이 늘어날 수 있으니
실제 공급까지 이어지는 물량을 체크할 것
공급되는 지역이 핵심지인지, 외곽인지 체크하고
투자하려는 지역의 영향도 파악해보기
실제 착공 후에는 공급이 확정적이라고 생각해볼 수 있고
공급되는 지역이 지역의 핵심지인지 외곽인지 파악하고
지역에 끼치는 영향도를 생각해보는 것이 중요한데요.
표면적으로 나와있는 공급량 이외에도
인허가와 착공 등 숨겨진 공급을 확인하면서
실제 투자 후 운영하면서 겪을 수 있는 리스크를
사전에 생각하고 대응할 수 있도록 준비하는 것이
중요합니다.
# 인허가, 착공 데이터 원본 데이터 가공하기
월부 닷컴이나 카페에 인허가 및 착공 데이터를 찾을 수도 있지만
내가 직접 데이터를 가공해보는 것도 의미가 있는데요.
국토교통부 통계누리 사이트에서 데이터를 확인하고
가공할 수 있습니다.
전체 검색창에서 인허가 또는 착공 검색
또는 주택>주택건설실적통계(인허가)>주택유형별 주택건설 인허가실 메뉴로 이동하여
해당 데이터를 확인할 수 있는데요.
연도별로 데이터를 가공하여 인허가와 착공 데이터를 분석하고
이를 통해 공급 부분에 대해 딥하게 생각해 볼 수 있는
시간도 가져볼 수 있을 것 같습니다.
완성된 자료를 가지고 레버리지 하는 것도 좋지만
직접 자료를 가공해보고 알아보면서 공급 부분에
좀 더 딥하게 파악해 보는 시간을 가져보는 것도
좋을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
