[월부학교 봄학기 이리5세요 프메퍼의 봄으로🌿 노력의삶] #26_5-2 부동산 상승신호, 하락신호

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 상승신호, 하락신호 / 부룡

저자 및 출판사 : 부룡 / 잇콘

읽은 날짜 : 26.05.15

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #사이클은 반복된다.(심리) #최선의 투자 # 투자 대응 전략

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

부룡 : 25년 경력의 실전 투자자이자 부동산 칼럼리스트. 재테크 커뮤니티 ‘부와 지식의 배움터(부지런)’ 대표. 시장의 변화를 분석하고 대응하는 데에 있어 탁월한 통찰력을 보여주고, 오랜 경험에서 얻은 넓은 안목으로 복잡한 시장 상황을 명확하게 해석함으로서 구독자들의 신뢰를 얻고 있는 크리에이터다. 유튜브 채널 「재테크 신선배, 부룡TV」 운영자이자, 베스트셀러 『부동산 상승신호 하락신호』, 『부동산 투자, 이렇게 쉬웠어?』의 저자이기도 하다.

부동산 상승신호 하락신호 : 
“7단계 사이클을 모른다면, 절대 부동산 투자하지 마라”

부동산 시장이 뜨겁다. 일찌감치 시장에 뛰어들어 이미 부를 축적한 사람이 있는가 하면, “지금이라도 시작해야 하는 것은 아닐까?” 하며 머뭇거리는 사람도 있다. 그런데 대체 지금은 어떤 때일까? 부동산 투자를 시작해도 괜찮은 때일까, 아니면 과열된 열기가 가라앉기를 기다려야 하는 때일까? 만약 지금 시작한다면 어떤 방법으로 하면 좋을까?

부동산 시장에는 일정한 사이클, 즉 흐름이 있으며, 각 단계에는 그에 맞는 투자법이 있다. 이 책의 저자 신현강(부룡) 작가는 부동산 시장을 크게 7개의 사이클로 나누어 설명한다. 베스트셀러였던 전작 『부동산 투자 이렇게 쉬웠어?』에서 설명했던 4단계 사이클을 세분화하여 살펴봄으로써 변화무쌍한 최근의 투자 시장을 좀 더 정확히 설명하기 위해서다.

2. 내용 및 줄거리

Chapter 1, 부동산 시장의 사이클을 이해하자.

12p. 부동산 가격의 상승에는 널리 알려진 투자 공식 외에도 사람들의 생각이나 행동 변화가 상당한 영향을 미친다는 사실이다. 다시 말해 투자 공식에서 언급된 역세권 계단식 아파트가 가장 먼저 오르긴 하겠지만, 그 아파트가 너무 올랐다고 생각하는 사람이 많아지면 주변의 저렴한 아파트로 관심이 이동하면서 그동안 오르지 못했던 오래된 복도식 아파트 역시 충분히 오를 수 있다.

21p. 부동산 시장의 방향과 추세에 영향을 미치는 핵심요소를 크게 다섯가지로 본다.

1. 공급의 변화
2. 전세가격의 변화
3. 투자 수요의 변화
4. 실수요의 변화
5. 정부 정책의 변화

30p.# 회복준비기, 부동산 시장이 경제에 미치는 영향이 상당하다 보니 정부는 경제 회복을 위해서 가장 먼저 부동산 시장을 정상화할 필요가 생긴다. 결국 전세가격 안정화와 침체된 부동산 시장 정상화라는 명목으로 시장 활성화에 나설 수밖에 없는 것이다.

이 시기의 전세갭투자는 소액으로도 꽤 괜찮은 시세차익을 기대할 수 있는 방법이다. 자금이 많지 않은 투자자 입장에서는 이러한 투자 방식에 상당한 매력을 느낄 수박에 없기 때문에 전세를 끼고 주택을 구입하려는 투자가 급격히 늘어나기 때문이다.

요약하자면, 이 시기에는 아직 대다수의 사람들이 시장을 부정적으로 보지만 ,정부 정책의 변화와 함께 시장의 방향성을 만드는 다섯 가지 요소가 급변하는 시기라고 정의할 수 있다. 이때 움직이는 발 빠른 투자자들에 의해서 시장은 점차 상승세로 돌아서게 되는 것이다.

36p. #회복기, 이때 나타나는 대표적인 현상이 ‘분양 시장의 과열’ 과 ‘A급 지역의 강세장’ 이라고 할 수 있다. 그중에서도 특 A급 지역인 강남의 상승세가 도드라지고 신축아파트와 재건축 아파트의 상승세가 강하게 나타난다.

나아가 강남 주변 지역으로 상승세가 확산된다. 상대적으로 덜 오를 뿐 상승세 자체는 시차를 두고 신축에서 구축으로 퍼져 나가는 경우가 많아지게 된다.

42p. #상승기, 투자자들은 입지의 중요성을 다시 한번 생각하게 된다. 여기에 정부의 다주택자 규제까지 등장한다면 이제는 하나를 사더라도 오를만한 입지의 좋은 물건, 즉 ‘똘똘한 한 채’를 사야 한다는 생각을 하게 된다. 입지가 좋지 않은 곳, 다시 말해 외곽지역 물건을 보유한 사람들이 외곽지역 물건들을 팔아서 입지가 좋은 곳으로 진입하려는 모습을 보이면서 외곽지역은 다소 주춤한 흐름을 보이고, 입지가 좋은 곳의 가격은 조정장임에도 불구하고 수요가 늘면서 오히려 상승하는 경우도 많아진다.

48p. #확산기,  결국 지금이 아니면 두번 다시는 현재 가격에 구입할 수 없을 것이라는 불안감이 위축되었던 매수심리를 다시 자극하고, 중심지의 구축아파트를 구입하거나 중심지에서 약간 벗어난 대체지역의 주택을 구입한다. 가격의 상승세가 주변지역으로 다시 확산되는 양상이 나타나는 것이다.

이 시기에 나타나는 가장 대표적인 투자 방법은 ‘A급 지역의 신축 및 구축아파트 투자'와 ‘비규제지역 풍선효과 노리기’이다.

55p. #급등기, 정부는 가격 상승을 막기 위해 총력을 다하고 있지만 이전과 달리 사람들은 더 이상 정부 규제를 믿지 않는다. 여러번의 대첵에도 불구하고 가격은 계속 오른 데다가 규제를 피해 가는 풍선효과, 그리고 주변보다 우리집 가격이 낮다는 사실을 인정하기 어려운 사람들의 심리마저 더욱 확산된 상황이기 때문이다.

그 와중에 전세가격 상승세가 나타나면 더 이상 이들은 기다리기가 어려워진다. 중심지의 전세가격은 오르는데 외곽지역의 매매가격까지 상승한다면 앞으로 어느곳에서도 주택을 구입할 수 없다는 불안감이 생기기 때문이다. 차라리 지금 당장 주택을 구입하는 것이 훨씬 더 낫다는 생각 때문에 전세 시장에서 머물고 있던 실수요자들마저 주택 구입 시장에 뛰어들기 시작한다. 그러면 이제 거의 모든 지역이 상승하는 2차 순환장(상승장)이 나타날 가능성이 커지는 것이다.

63p. #쇠퇴기, 실수요자들이 시장에 뛰어든지 꽤 되었으므로, 이들이 거의 구매를 끝마친 상황이라면 추가적인 수요는 별로 남아있지 않을 것이다. 한 마디로, 투자자들과 실수요자들로 넘쳐나던 시장 에너지가 점점 꺾이고 있는 것이다.

그럼에도 아직까지 부동산 가격 자체가 꺾인 것은 아니므로, 정부는 여전히 강력한 규제를 유지할 것이고 자금줄을 조이기 위한 대출 규제 역시 계속 강화하게 될 가능성이 높다. 이런 상태로 일정 시간이 경과하게 되면서 부동산 시장은 조금씩 활력이 떨어지게 될 수밖에 없다.

시세차익을 노리는 투자 방식은 기본적으로 부동산 시장이 계속 상승한다는 가정에서 출발한다. 이 말을 바꾸어 이야기하면 내가 산 가격보다 더 높은 가격에 사줄 사람이 있어야 한다는 것이고, 이는 내 물건에 대한 구매 수요가 아직 충분해야 한다는 듯이다. 

68p. 투자자라면 예측이 불가능한 변수에 얽매여 에너지를 낭비하거나 막연히 두려워하기보다는 차라리 자신이 감당할 수 있는 범위에서 적당히 투자하고 관리하는 것이 훨씬 더 현명하지 않을까?

71p. 다만 변하지 않는 것은 있다. 침체가 있으면 상승이 있고, 상승이 있으면 언젠가 침체가 오는 사이클이 존재한다는 사실이다. 시장이 어떻게 될지를 맞추는 것보다 중요한 것은 시장의 흐름을 이해하고 그 흐름에 따라 적재적소에 맞는 투자 방법을 사용해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다.

→ 부동산은 사람들의 삶과 연결된 것. 사람들이 더 좋아하는 곳이 더 먼저, 많이 상승한다. 가치가 중요하지만 사람들의 참여하는 시장이기에 사람들의 심리도 영향을 준다. 침체기, 회복준비기, 회복기까지 사람들은 부동산 가격이 오를 것이라고 생각하지 않기에 매수에 관심이 없고, 이때 가격이 오르지 못하고 저평가된 단지들이 속출한다. 눈치 빠른 사람들이 이때 싼 가격에 좋은 가치 단지들을 매수하는 것이다. 상승 > 확산, 부동산 가격이 상승이 퍼지기 시작하면서 사람들의 매수 심리가 계속 회복한다. 실수요자들이 FOMO를 느끼는 시점에 매수 심리가 강하게 번지면서 부동산 전체 시장이 폭등하기 시작한다. 점차 시간이 지나 수요자들이 줄어들고 규제가 이어지면서 상승흐름이 꺾이고, 쇠퇴기를 거쳐 침체기로 다시 돌아오는 것이 부동산 사이클이다.

예측 불가능한 것을 두려워 하면서 시간을 쓰기보다 감당 가능한 선에서 투자자로 할 수 있는 것을 한다. 

Chapter 2, 상승장 투자의 기본은 ‘갭 벌리기’ 와 ‘갭 메우기’

75p. 부동산 시장에 영향을 주는 요인들이 항상 멈춰 있는게 아니라 계속 변하기 때문이었다. 어떤 시기에는 가장 효율적인 투자 방법이었을지 몰라도 시간이 흐르고 정책이나 공급들의 변수들이 변하면 그 시기에 맞는 효율적인 투자 방법 또한 함께 변해야 하는 것이었다.

91p. 전세갭투자는 단순히 갭이 작은 대상을 찾는 전략이 절대로 아니라는 것을 알 수 있다. 그보다는 오를 가능성이 높은 대상을 찾는 것이 더 중요한 전략이라고 이해하는 것이 맞다.

102p. 부동산 시장이 회복되는 상승장 초반에는 이렇게 입지가 좋은 곳이나 신축아파트를 분양받는 것이 가장 좋은 투자 방법이라고 할 수 있다. 아직 상승장이 본격화되지 않은 만큼 분양가는 저렴한 반면, 앞으로 시세가 오를 가능성은 높다. 이것이 ‘갭 벌리기’를 활용한 가장 기초적인 투자 방법이다.

108p. 현명한 투자자는 이럴 때 개인적 감정을 완전히 배제시킨다. 첫번째 분양한 아파트를 사서 얻을 수 있었던 1억원의 수익은 이미 지나버린 과거일 뿐 지금 나와는 전혀 상관없기 때문이다.

생각보다 많은 사람들이 나와 상관없는 과거에 연연하고 불확실한 상황에 주저한다. 그러나 투자자라면 기존 현상을 바라보며 앞으로 다가올 기회를 찾으려 꾸준히 노력한다. 이것이 앞으로 여러분이 취해야 할 가장 기본적인 투자의 자세다.

128p. 강남만 보면서 아쉬워하기보다는 현실을 직시하고 가장 효율적으로 수익을 낼 수 있는 곳을 찾으면 된다. 투자라는 것은 알고 보면 한 방에 높은 수익을 달성하는 것이 아니라 티끌을 모아 태산을 만드는 과정이란 걸 기억하자.

→ 시장은 계속해서 변하기 때문에 그에 맞게 나의 투자 전략도 변해야 한다. 전세 투자의 1원칙은 더 가치 있는 것을 사는 것임을 잊지 말자. 투자자라면 이미 벌어진 일에 아쉬워하지 않고, 앞으로 더 나은 선택이 무엇일지 찾는 노력을 하는 것이다. 할 수 없는 것은 생각도 하지 말자. 

Chapter 3, 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자전략들.

166p. 이처럼 여러 가지 이유로 인해서 의외로 심리적인 장벽이 높은 대상이지만, 상승장에서 나타나는 ‘웅덩이 효과’는 상당히 좋은 투자 기회다. 내 입장에서는 별로일지 몰라도 주변지역의 가격이 전체적으로 오르면 결국 이런 곳도 따라 오르는 경우가 상당히 많기 때문이다.

175p. 지리적 입지가 좋은 곳이기에 사람들에게 선택을 받아 가격이 오른 것이지, 만약 입지가 좋지 않은 곳이었다면 사람들의 선택을 받지 못할 가능성이 더 높다. 따라서 웅덩이 효과와 같은 투자 기술은 입지가 좋은 곳에서 저평가된 대상을 찾는데에 주로 활용되는 방법이다.

178p. 결국 ‘ 이 아파트가 나중에 오를까요?’ 라는 수동적인 질문을 하기보다는 그 지역과 그 아파트의 미래가치가 어떻게 바뀔지를 먼저 생각해야 하는 것이다.

186p. 주변을 보면 최고의 수익을 얻지 못한 것에 대해 속상해하는 사람들이 꽤 많다. 하지만 투자자에게 중요한 것은 최고 수익의 달성이 아니라 내가 할 수 있는 선에서 가장 효율적으로 투자하는 것이다.

192p. 상승장 초입에 중심지역에 진입하지 못했다고 아쉬워하며 포기할 필요는 없다, 정부 규제로 일시적인 조정장이 나타난다면 또 한 번의 진입 기회가 생길 수 있다는 것을 기억하면 되기 때문이다.

201p. 기존 관점이 아닌 앞으로 바뀌게 될 관점으로 시장을 바라보면 아직 낮은 가격대로 중심지에 진입할 기회는 충분히 많다. 단지 그 관점을 어떤 식으로 응용할지 계속 고민하는 사람에게 기회가 찾아오는 것 뿐이다.

→ 상승장이 진행되면서 사람들이 좋아하는 단지는 이미 올랐다. 하지만 좋은 땅에 있으면서 사람들이 늦게 찾는 단지, 애매한 단지들이 저평가된 가격으로 남아 있을 수 있다. 그런 단지를 찾는 것이 투자자. 아파트가 오를지, 말지는 그 아파트, 그 지역이 미래에 어떻게 바뀌어서 사람들의 수요를 이끌어낼지를 고민해본다. 최고의 수익을 받는 투자보다 내가 할 수 있는 선에서 최선의 투자를 하는 것이 중요하다. 상승장에서 일시적 조정장 때 충분히 좋은 단지로 갈아타기 할 기회가 주어진다.

Chapter 4, 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다.

211p. 결국 공급이 줄어들면서 나타난 전세난과 예상보다 높은 분양가는, 지금이라도 집을 사지 않으면 앞으로도 절대 내 집 마련을  할 수 없을 것 같다는 실수요자들의 불안 심리를 자극했고, 가능하면 빨리 내 집을 마련하자는 대열에 뛰어들게 만들었던 것이다.

224p. 전세갭투자(1)은 침체기에 공급물량이 감소하고 전세가격이 상승하면서 매매가격이 오르는 현상을 이용하는 투자였고, 전세갭투자(2)는 상승장이 무르익으면서 규제가 강화될 때 공급물량이 줄어들면서 나타나는 전세난을 활용한 투자였다.

234p. 필자는 어느 지역이든지 투자의 시기가 분명 온다고 생각한다. 다만 지금의 상황이 여의치 않을 뿐이다. 그래서 한번 관심을 가지고 조사한 지역은 시간을 두고 꾸준히 모니터링을 해야 한다.

241p. 상승장 후반부에 전세갭투자를 할 때도 기준을 무조건 갭이 적은 아파트, 소액투자가 가능한 아파트로 잡으면 곤란하다. 입주물량이 감소하는 지역 중에서, 주변지역의 상승세가 이어지말한 지역이어야 하며, 그중에서도 실수요자가 관심을 가질만한 입지를 고려한 다음, 그중에서 자신의 가용자금에 맞는 아파트를 찾는 것이 가장 안정적이고 효율적인 전세갭투자라고 할 수 있다.

→ 상승장 후반부가 되면서 실수요자들은 FOMO에 의해 지금이라도 집을 사려고 한다. 이때 규제에 의해 공급물량이 줄어들면서 전세난을 활용한 전세갭투자(2)가 실행된다. 어느 지역이든 투자의 시기가 오기 때문에 관심을 가지고 있어야 하며, 내 자금에 맞는 최선의 아파트를 찾아 투자하는 것이 효율적인 전세갭투자다.

Chapter 5, 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략.

248p. 결국 상승장이 지속된다면 필연적으로 정부의 규제가 나타나게 된다는 사실을 투자자는 반드시 고려할 필요가 있다. 어떤 식으로 정부의 규제가 등장할지는 모르지만, 그것이 내 투자 방향과 맞지 않는 경우에는 내 상황이 악화될 수 있기 때문이다.

254p. 상승장에서의 정부 규제는 어쩔 수 없이 함께 가야 할 동반자라는 사실을 기억하자. 본인이 다주택자라면 세금 제도의 변화에 꾸준히 귀를 기울이면서 내 수익을 효율적으로 지키는 방법을 고민하는게 올바른 자세다. 그러나 안타깝게도 이렇게까지 생각하고 행동하는 투자자가 그리 많지 않은 것이 문제다.

264p. 세상은 그리 만만하지 않다. 가장 큰 문제는 과연 내가 투자를 해서 그 정도로 돈을 벌 수 있을만큼 부동산 시장에 대해 잘 알고 있는가이다. 남들도 다 돈을 번다고 하니 나도 뚝딱 돈을 벌 수 있을 것 같지만, 이상과 현실은 매우 다르다.

273p. 이때는 세금 중과로 인해 외곽지역의 자잘한 물건들은 팔고, 입지 좋은 지역의 ‘똘똘한 한채’만 보유하려는 심리가 강해진다. 이 시기부터는 여러 채를 보유하면서 세금 부담을 늘리는 것보다 입지 좋은 곳의 ‘똘똘한 한채’ 포지션을 전환하는 것이 유리하다.

276p. 무조건 ‘최고’의 선택을 위해서 고민하고 주저할 필요는 없다. 내가 주저하는 시기에도 가격은 계속 오르고 있기 때문이다.

286p. 자금이 부족하다면 시간에 좀 더 투자하면 된다. 혹은 좀 더 많은 시간을 들여 지역을 공부하고 ,투자처를 물색하면 된다. 부동산 시장이 멈추지 않는 한 크고 작은 사이클은 끊임없이 반복될 것이고, 사이클이 반복되는 한 기회는 계속해서 생겨날 것이다. 잘 준비하고 있다가 그 기회를 찾아내기만 하면 된다. 투자에는 정해진 길 한 가지만 있는 것이 아니다.

→ 상승장이 지속되면 정부 규제는 당연히 나올 것이고, 나는 그 정부 규제에 대응하는 사람이 되어야 함을 알고 대비한다. 내 수익을 어떻게 효율적으로 지킬 수 있을지 고민하는 투자자가 되어야 한다. 상승장 후반부의 투자금이 적게 들어간다고 더 많은 자산을 사는 것보다 지금 내 자산을 지킬 수 있는 운영방식을 선택해야 한다. 결국 사이클은 계속 반복되고, 잘 준비한 다음 기회가 왔을 때 행동하는 사람이 되야한다.

책에서 적용할 점

1.  지금 시장은 1차 상승이 끝난 시기, 다음 2차 상승 - 쇠퇴기로 이어지는 시장 속에서 내가 선택할 수 있는 최선의 시나리오가 무엇일지 고민하고 임보에 적는다.

2. 다음 기회가 왔을 때 잡기 위한 방법으로 갈아타기 기준을 세운다. (침체기, 회복준비기에 선점투자한다)

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 아파트 투자는 사이클이다.

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