안녕하세요
꿈꾸는사피엔스입니다.
재리블라썸머페스티벌 시세시리즈를 통해
1급지부터 비규제지역까지 모두 다룰려고 합니다.
이번에는 4급지 관악구 편입니다!
📊 관악구로 보는 4급지 시세 흐름 및 시장 분위기
서울 부동산 시장의 2분기를 한 단어로 요약하면 '다주택자 양도세 중과 유예기간 종료'가 아닐까 싶습니다.
실제로 5월 9일 이후 서울의 매매 매물은 68,495개에서 61,877개(6/10 기준)로 약 10%가량 줄어든 반면, 전세와 월세 매물은 각각 15.7%, 9.4% 늘어났습니다. 양도세 중과로 막대한 세금을 내며 매도하기보다는, 전월세를 한 바퀴 더 돌리려는 수요가 늘어난 것으로 보입니다.
실제로 5월 9일 이후 서울의 매매 매물은 68,495개에서 61,877개(6/10 기준)로 약 10%가량 줄어든 반면, 전세와 월세 매물은 각각 15.7%, 9.4% 늘어났습니다. 양도세 중과로 막대한 세금을 내며 매도하기보다는, 전월세를 한 바퀴 더 돌리려는 수요가 늘어난 것으로 보입니다.
그럼 4급지인 관악구의 흐름은 어떨까요?
관악구 역시 매매(-11%)와 월세(-6.3%) 매물은 줄고, 전세 매물은 25.7% 늘었습니다. 전월세 매물 증감폭이 서울 평균과 차이가 커 보이지만, 이는 전체 모수 자체가 적기 때문입니다. (6/10 기준 전·월세 매물 각각 132개, 207개)
각 생활권별 단지 흐름과 시장 분위기를 정리해 보았습니다.
🏢 봉천 생활권
(대장주 흐름)
힐스테이트 센트씨엘 (신규 대장)
구암초·중학교를 품은 선호 학군으로, e편한세상 서울대입구로부터 확실히 대장 자리를 가져온 모습입니다.
시장 분위기: 매물이 거의 없습니다. 84타입 대다수가 세 낀 물건이며, 입주 가능 매물은 17억부터 시작합니다. 미등기 상태라 대출이 안나오다보니 거래가 빈번하지는 않습니다.
e편한세상 서울대입구 (기존 대장)
드디어 호가가 84 기준 15억을 넘어섰습니다. 아직 15억 초과 전이라 6억까지 대출이 가능하다는 뚜렷한 장점이 있습니다. 대출 규제로 인해 선호 단지들이 빠르게 15억을 터치해 나가는 흐름입니다.
시장 분위기: e편한세상 서울대입구는 아직 대출이 나오는데 거래가 활발하지 않은 점이 의외였습니다. 매물이 워낙 적다보니 그래도 매수자 우위 시장은 아니어 보였습니다. 급매는 다 빠졌고, 매물 자체가 가뭄이라 조정 여지가 없다는 게 소장님들의 공통된 의견입니다.
(구축 흐름)
관악드림타운 (선호 구축 대단지)
현재 84기준 최저 호가는 12억 5천만 원 선에 형성되어 있습니다.
시장 분위기: 대장 단지들에 비해 거래가 훨씬 원활합니다. 지난 거래량만 봐도 e편한세상 서울대입구보다 활발하며, 5월 9일 이후로도 실수요자들이 꾸준히 찾고 있습니다.
관악우성
선호하는 봉천 북부 생활권에 위치해 있지만, 단지 자체의 선호도는 다소 떨어지는 편입니다.
시장 분위기: 5월 초까지는 거래가 꽤 되었으나, 최근에는 거래가 주춤한 상태라고 합니다. 그럼에도 거래는 꾸준히 되고 있는 편이며 급매 물건이 있는 건 아니라서 가격 조정이 일어나진 않을 것이라는 의견이 많습니다.
🏢 신림 생활권
신림 푸르지오
역과는 거리가 있지만 평지에 위치해 있고 단지 컨디션이 매우 훌륭합니다. 가산디지털단지 등 주요 업무지구로 향하는 버스 노선도 아주 잘 되어 있습니다.
시장 분위기: 거래는 꾸준히 되고 있으나 폭발적이진 않습니다. 25년 대비 가격이 크게 오르지 않았으며, 신림 내 선호 구축임에도 아직 봉천만큼 활발한 흐름을 타지는 못한 느낌입니다.
🏢 난곡 생활권
관악산휴먼시아 2단지
언덕이 심하고 산인지 단지인지 헷갈릴 정도로 조경이 좋은 대단지입니다.
시장 분위기: 전고점을 아직 회복하지 못한 단지. 가격이 저렴하고 단지 자체는 짱짱하다보니, 최근 들어 실수요자 위주로 꽤 거래가 돌기 시작했다고 합니다.
💡 최종 종합 의견 현재 관악구 시장은 대체로 소강상태에 접어들었지만, 매수자 우위 시장으로 돌아선 것은 아닙니다. 5월 초까지 급매물들이 빠르게 소화되었고 남은 매물 수 자체가 적어, 매도자들이 선뜻 가격을 조정할 가능성은 낮아 보입니다. 관악산휴먼시아2단지 같이 저렴하다고 느껴지는 단지들이나 관악드림타운같이 선호되는 구축이 상대적으로 싸다고 느껴져서 실수요자들의 매수세가 꾸준히 이어지는 중입니다.
📌2급지 분당구 젠하v: https://weolbu.com/s/OGCKeHue0w
