[26년 월부학교 봄학기 5반 비규제 시리즈 #2] 1기신도시 비규제 지역: 산본

지난 2025년 10월 15일에 발표 된 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책! 기억 나시나요?

당시 토지거래허가구역을 추가 지정을 할 것으로 예상은 했지만, 생각보다 많은 서울특별시 전역 + 경기도 12개 지역이 규제지역으로 묶이게 되었습니다.  

이후 빠른 가격 상승과 거래량이 폭발하면서 풍선효과란 말이 많이 나온 구리! 

많은 사람들이 구리로 뛰어 갔고, 5월 기사에서는 올 거래 265% 급증이라는 기사도 접하게 되었습니다.

서울 인접한 경기도 비규제 지역은 다른 곳이 또 어디 있을까요?

1기 신도시 일산, 부천, 산본! 그리고 안양시 만안구, 남양주시 들이 거론이 되었습니다. 

오늘은 그 중에서도 바로 산본 신도시! 라는 지역에 대해 현재의 상황, 분위기를 알아보도록 하게습니다.

1. 살기좋은 1기 신도시 산본

먼저 산본 신도시는 1990년대 초반 서울의 주거 수요를 분산하기 위해 조성된 대표 1기 신도시 중 하나입니다. 

신도시 계획 단계부터 주거 쾌적성과 효율성을 극대화 하여 설계되었기 때문에, 도시 전체가 평지 위주로 정돈되어 있습니다. 오랜 시간 동안 축적된 안정적인 거주 환경과 생활 인프라는 높은 거주 만족도를 주고 있습니다.

그리고 무엇보다 강력한 힘! 바로 강남까지 1번 환승. 42분! 도어투도어 1시간내로 갈 수 있을 뿐 아니라, 광역버스를 통해 판교도 40분대에 도착 할 수 있습니다. 그리고 여기에 GTX-C 라는 확정된 호재가 있기 때문에, 수도권에서 정말 중요한 교통! 입지로써 빼놓고 볼 수 없는 지역이기도 합니다.

앞서 잠깐 말씀드렸지만, 자리 잡은 1기 신도시의 탄탄한 생활 인프라는 지역내에서 모든 것이 해결됩니다.

중앙공원 뿐 아니라, 주거지/공원이 함께 조성이 되어 초록빛 녹지를 누구나 즐길 수 있게 조성이 되어 있습니다

그리고 아이들이 안전하게 등하교 할 수 있는 초/중/고, 중심상권과 이어지는 학원가 또한 자체적으로 지역 내에서 학령기 자녀를 키우는데 부족함이 없습니다. 

그리고 산본역 중심으로 거대한 중심상가가 발달해 있어 병원, 대형마트, 은행, 다양한 맛집까지 슬리퍼만 신고 이용 할 수 있는 슬세권을 자랑합니다.

이렇게 살기 좋은 산본이지만, 큰 단점 하나! 바로 30년이 넘어가는 노후화 인데요. 여기에 날개를 달아줄 호재인 ‘선도지구 지정’ 으로 지정된 단지 뿐 아니라, 다른 단지들 또한 새 아파트(재건축, 리모델링)로 재탄생 할 기대감이 매우 높은 상황입니다.이는 단순한 아파트 노후화를 넘어, 가치가 한 단계 올라갈 수 있는 호재로 사람들은 생각하고 있습니다.

1기 신도시 산본! 그럼 이 지역에서 대표 단지들의 거래량과 현장분위기는 어떤지 알아보겠습니다.

 2. 대표 단지 거래 현황/분위기

먼저 산본의 대장으로 불리는 래미안 하이어스! 가장 먼저 리딩을 하는 단지이지만 30평대 기준 아직 전고점까지는 회복하지 못한 상황입니다. 하지만 26평은 최근 9.5억에 거래 되면서 최고가를 기록하기도 했습니다.

#매물현황: 유일하게 입주 가능한 10억대 매물 1개. 12월 입주 가능. 하지만 모두 수리 필요한 기본. 그 다음으로는 11억대로 생각해야함. 매물 자체가 매우 적음. 

#매도자: 거래가 많지 않지만 꾸준히 올라가고 있어 급하게 매도 하려고 하지 않음. 다주택자 매물은 다 빠진지 오래. 5.9일 지나고 이전과 다를바 없음. 

#매수자: 지난주말에도 여러팀 와서 보고 갔음. 여기는 GTX 호재 때문에도 꾸준히 투자 수요도 문의하고 거래도 되고 있음. 기대심리가 있는 지역. 

#총평: 11억대가 넘어가면서 매수세가 줄어들긴 했지만, 매도자 우위 시장으로 꾸준하게 거래되면서 상승. 지역 랜드마크라는 선호도와 GTX 호재가 영향력이 여전히 있음

25평 / 방2.화1 

#매물현황: 입주가능 매물이 거의 없음. 세안고는 2천정도 싸게 거래. 이제는 모두 6억 이상으로 봐야 함. 5억대는 저층이나 낮은 세안고 매물. 

#매도자: 지금 매물 귀함. 내놓으면 최대한 잘해주시겠다는 부사님. 실거주 손님들이 많아 6억 이상 바로 가능하다고 자신함. 조금 더 보유하겠다는 거둔 매물도 꽤 된다고 함.  

#매수자: 투자자들 많이 줄어들었음. 2-3월까지만 해도 많았는데, 투자금 커지면서 지금은 실입주 손님들만 오고, 그래서 수리 안된거 잘 안나감.  

#총평: 가격이 많이 급등하면서 연초대비 1억이상 오른 가격. 그럼에도 실거주손님들은 꾸준히 보고 있는, 지역내 가장 좋은 입지! 초역세권의 힘. 오히려 실수요자들은 오르니까 더 좋다고 잡으려고 함

27평 / 방3.화1

#매물현황: 매물이 없음. 방3개 매우 귀함. 산본에서는 방3개가 많지 않음. 희소가치가 있음. 그래서 더 없는 27평 방3개구조. 

#매도자: 5.1억 찍히니까 6억으로 나옴. 매물이 없고 수요가 있는거 아는 매도자 높은 호가로 내놓음. 방2개 입주가능한 수리 잘된것도 5.4억으로 가격대가 많이 올라감.   

#매수자: 대기 수요가 있음. 평일에도 집 보러 계속 오고 있음. 하지만 지금 급등한 가격에 고민만 하고 선뜻 거래로 이어지지 않고 있음  

#총평: 산본역 역세권이지만 아래쪽 충무, 율곡, 다산 쪽이 늦은 흐름이지만 이제 매물이 거의 빠지고, 계단식으로 튀는 상승 거래들이 나오면서 키를 맞춰나가고 있음.

23평 / 방3. 화1

#매물현황: 매물수는 거의 비슷함. 10개 후반에서 20개 초반 정도. 지금도 갯수는 비슷하고. 4억대로 전저점에서 4-5천 만원 상승 수준으로 크게 변화는 없음.

#매도자: 4.3억 까지 호가 있지만, 급하게 매도 하려고 하는 사람은 없음. 가격 흐름이 늦은거 알기에 찾는 사람있으면 매도하겠다는 매도자들   

#매수자: 매도자 컨셉으로 확인. 집 보러 오는 사람이 거의 없어서 4억보다 낮게 내놔야 적극적으로 해볼 수 있을 것 같다고 함. 확실히 역세권과 다름  

#총평: 귀한 방3이지만, 지금은 여기까지 먼저 차지 않음. 역세권 위주로 세종,우륵, 율곡, 다산 먼저 찾고 아니면 계단식 모란 11단지. 흐름이 여기까지는 아직. 실거주/투자 모두 안쪽 덕유주공까지는 선택하지 않고 있음

3. 그래서 지금의 산본은?

대표단지들을 통해서 지금 가격흐름이 어디까지 왔는지, 어떤 수요가 매수를 하고 있는지 알 수 있었습니다.

시장에서는 과거를 통해 현재를 예측 해 볼 수 있지만, 시간이 지난 지금 달라진 부분 또한 있습니다.

얼죽신, 똘1, 실거주 수요가 주가 되어 상승이 이어지고 있는 이번 시장에서 산본의 흐름은 빠르지 못했지만,

결국 시간이 지나면서 앞단의 지역들과 벌어졌던 차이가 줄어들고 있고, 지역내에서도 선호도, 수요에 따라 가격이 움직이고 있습니다.

지금 우리에게 중요한 것은 그래서 더 오를까? 가격 자체만 보는 것이 아닌

이 지역이 갖고 있는 가치는 무엇인지. 그리고 그 가치가 앞으로도 유효하고 사람들의 선택을 받을 수 있는지

다른 지역과 비교해보았을 때, 이번장에서 어떤 모습을 보여주었는지,

상대적인 평가와 가치를 생각해보고 판단하는 것이 중요한 시기인 것 같습니다.

강남 40분! 한 가지로 판단하는 것이 아닌, 지역이 갖고 있는 가치를 종합적으로 생각해보고 판단하면 좋을 것 같습니다. 여전히 절대가격이 싼 단지도 있는 산본! 1기 신도시의 미래는 어떻게 될지 기대도 많이 되네요!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:) 

서울 옆세권, 편견 속에 기회가 숨어 있는 
다른 비규제 지역도 궁금하시다면! 아래의 글을 참고해보세요💛
#1 인천 서구(완대장): https://weolbu.com/s/OMfPyhfL80
#2 산본(람파드): https://weolbu.com/s/OMfQhCwXPC
#3 인천 부평구(도리밍): https://weolbu.com/s/OMfRnxFnCg
#4 구리시(함께하는가치): https://weolbu.com/s/OMfSS8W3aI
#5 일산 덕양구(프로참견러): https://weolbu.com/s/OMfS5QjvOY
#6 안양 만안구(뽀곰): https://weolbu.com/s/OMfTmSIoYw
#7 남양주 다산(초록도해): https://weolbu.com/s/OMfUgzyCDe
#8 부천시(걷는): https://weolbu.com/s/OMfUgzyCDe
#9 동탄(노력의삶): https://weolbu.com/s/OMfVufzeRS