[돈독모] #28 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [꿈꾸는욤]

[돈버는 독서모임] 독서후기

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사, 홍춘옥

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

p220 

따라서 트로피 자산의 가격 변화에 일희일비하기보다, 펀더멘털 대비 실거래가 수준을 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 한국 부동산 시장은 끊임없이 흔들리는 갈대 같은 곳이기에, 소득 흐름을 잘 관찰한다면 2022년 같은 폭락장이 왔을 때 신속한 대응이 가능하리라 생각된다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

p31

조선 경제의 ‘19세기 위기’는 인구 증가에 따른 맬서스 함정 외에 내부적 문제도 큰 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 특히 전국 평균으로 측정한 실질 논 가격은 지속적인 하락세를 보였는데, 반란으로 경제가 마비되고 생태 위기가 발생하여 논농사를 지음으로써 기대할 수 있는 수익이 시원치 않았기 때문이다.

반면, 한양의 집값은 19세기 내내 상승해, 이때부터 “집은 한양에 사 두어야 한다” 라는 인식을 심었다. 이 인식은 일제 강점기와 한국전쟁을 거치면서 더욱 화고해저, 역대 정권이 서울 문제로 골머리를 앓는 출발점이 되었다.

먼 옛날 조선시대에도 한양의 집값이 비쌌던 이유는, 인구 집중이라고 이야기 하고 있다.

과거나 지금이나 사람들이 모여드는 곳은 땅의 가치가 있는 곳이고, 그 땅의 가치가 있어야만 가격이 오를 수 있는 것이다. 최근에 와서야 서울, 서울 하는 것이 아니고 18세기~19세기 부터 선호되는 곳이었던 것이다!!

p45

감당할 수 없을 정도로 부풀어 오르는 주택 가격과 인구 과밀에 대응해 일제는 한양 도성의 동북쪽 관문이었던 혜화문 일대에 신도시를 만들기로 결정했다. 1945년 해방을 맞이할 때까지 10개 지구에 여의도에 6배에 해당하는 면적이 공급되었다. 영등포와 대방을 제외한 8개지구는 모두 강북에 있었다.

강남이 개발되기 이전 일제강점기 시대엔 강북에 주요 도시가 생겨났고, 이때부터도 신도시를 건설했다는 부분이 신기했다. 이후에 주택가격 안정화를 위해 신도시 건설 계획은 지속적으로 추진되고 있으니 말이다.

p77

지역 균형 발전과 토지 매입 비용 등을 이유로 경부고속도로가 영등포-수원-천안의 경부선 경로를 피해 강남-양재-성남 방향으로 건설되고, 소양강 댐 준공 이후 강남-송파 일원에 ‘주인없는’ 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간문제가 되었다. 당시 강남의 중심지 역할을 했던 말죽거리(현재 양재역 인근)를 중심으로 주택 가격이 폭등했다.

한남대교 착공과 소양강댐 건설 등으로 인해 서울중심과의 이동편의가 증가하고, 대홍수 피해도 막아주게 되면서 강남에 사람들이 모여 살게 되었다. 당시 조금만 다른 정책을 펼쳤더라면 지금의 강남이 없었을 수도 있었겠다. 개발 계획에 따라 향후 부동산 가격에 큰 영향을 주는만큼 지금의 도시개발계획도 대충 보지 말고, 큰 틀에서 제대로 이해해야겠다.

p133

단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. 따라서 “이것만 보면 부동산 시장을 정확하게 예측할 수 있다.”라고 이야기하는 이들은 전문가가 아니거나 불순한 의도를 지니고 있다고 보아 경계할 필요가 있다.

시장은 예측할 수 없는 것, 더군다나 과거의 시장과 달리 지금은 경기, 금리, 공급, 정책 등 여러가지 요인들이 복합적으로 작용하기 때문에, 변화의 흐름을 놓치지 말고 잘 대응해 나가는 것이 무엇보다 중요한 것 같다.

 p190

1990년대 초반에 지어진 ‘1기 신도시’ 건설과정에서 2세대 아파트의 특성이 대거 채택됨으로써, 아파트는 고급주택이라는 인식이 정착되었다. 1975년 전체 670만 가구 중에서 아파트 비중은 1.4%에 불과했지만, 1990년에는 전체의 14.8%가 되고, 2000년에는 36.8%까지 상승했다.

과거 주거형태를 보면 단독주택이 압도적이었다. 신규택지가 개발되면서 고급화전략이 통했고, 아파트 선호도가 급격하게 높아졌다. 아파트 공화국이라는말답게 아파트를 왜이렇게 선호하게 되었는지 알 수 있었다.

p203

1971년 발생한 광주대단지 사건은 한국형 신도시 건설의 단면을 보여 주었다… 1기 신도시 착공만 주택 가격 급등세를 억제하는 데 기여했을 뿐, 이후 별다른 효과를 거두지 못한 데에는 이 같은 경험이 큰 영향을 미친 것으로 판단된다.

도시기반 시설이 제대로 갖춰지지 못한 상태에서 아파트만 덜렁 짓고 사람들을 이주시키는 일이 반복되고 있는 듯하다. 저자가 말한 것처럼 서울에서 먼 곳에 신도시를 자꾸만 만드는 것이 과연 해답이 될 수 있을까?

그리고, 이미 지정된 신도시들도 예정된 교통 인프라 구축이 계속 밀리는 상황에서, 정부는 공급에 대해서 고심하고 있는 것인지 의문이 든다. 공급자 역할을 하는 다주택자에 대한 규제로 임대주택 공급이 감소되면 결국에 전월세 물량이 부족해지므로 전세가가 폭등하게 되고 이는 매매가에도 영향을 끼칠 수 밖에 없기 때문이다. 

현재 집값 상승의 원인을 공급 부족보다도 투기수요, 갭투자에서 찾는 정부 기조가 바뀌지 않는 한 향후 정책들도 집값 안정화에 크게 기여할 수 있을지 의문이 든다. 

✅ 나에게 적용할 점

책에서 나온 과거 정책들을 다시 정리해보며 한국 부동산 특징 이해하기

주변에 흔들리지 말고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기를 것

(🌟어렵지만 차근차근 경제 관련 기사, 칼럼 많이 읽어보기)

일희일비 하지 말고, 주변에 쉽게 흔들리지 말고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르자.

대한민국 부동산의 역사

홍춘욱2026상상스퀘어