안녕하세요.
찬스2입니다.
8월 첫째 주 서울 1급지 - 5급지 분위기 전달하겠습니다 :)
ㅣ서울 송파구(8월3일)
- 세제 개편 이후 물량이 늘어난 모습으로 보입니다.
- 전화임장 결과, 사장님들 이야기로는 비싼 주택 팔고, 20억대로 곧 수요가 몰릴 것 같다고 하네요.
- 실제 매물 추이를 보면 기존까지 늘던 전세는 줄고, 매물이 늘어난 모습이 보입니다.
- 또 보유세에 대비하기 위해 월세 매물도 꾸준히 늘어나는 것을 알 수 있습니다.
- 벌써부터 전세가 줄어드는 모습을 보입니다.
- 그리고 송파구에 생각보다 전세 허위 매물이 좀 있어서 실제 단지마다 전세 수요가 달랐습니다.
ㅣ 1급지 송파구 단지 분위기(거여1단지)
- 거여1단지의 경우 일전에도 계속 트래킹을 했을 때 매물이 없는 상황이었는데,
- 현재 나온 매물 조차 실거래 대비 3억 높은 가격으로 나온 상황입니다.(3층)
- 사장님과 이야기를 했을 땐, 16억 이하로 내놓으려는 사람이 없다고 하네요.
- 그리고 전세 또한 최고가를 갱신하고 있으며 나온 매물 또한 6억으로 갱신됩니다.
- 거여1단지의 경우 사실, 원래부터 15억 이하로 수요가 있던 곳이고 금번 세제 개편에
- 직접적인 영향을 받는 단지는 아니어서 시장상황만 들을 수 있었습니다.
- 또 일전에 거여1단지가 엄청 별로라고 생각했는데, 현재 와서 보니 역시 1급지는 1급지라는 생각이 많이 드는 비교인 것 같습니다.
ㅣ 2급지 양천구(8월4일)
- 양천구의 경우 매매/전세/월세 모두 나오고 있는 모습으로 보입니다.
- 실제 현장 분위기를 전화했을 땐, 세제 개편이 나온지 얼마 되지 않아 매수자와 매도자 계산기를 두드려 보는 상황이었습니다.
- 또 매수자들도 대출이 되지 않아 우선은 관망하는 분위기가 생각보다 있다고 하네요.
ㅣ 2급지 양천구 단지 분위기(현대2차)
- 21평에 전화를 했고, 호가가 15.9인 상황임
- 확실히 200세대 단지라 그런지 거래가 뚝뚝 끊기는 느낌이 많이 들음.
- 사장님 말로는 최근에 15.8에 12층이 거래가 됬다고 함.
- 그럼 이 시장에서 거의 25.10이후 첫 거래인듯?
- 사람들 분위기는 15.9 아래로는 절대 안 내놓는 분위기
- 거여 1단지가 확실히 현대보다 좋다는 생각이 들고, 목동 현대가 신정1단지주공보다 가치는 더 있는데 환금성 측면에서 너무 아쉽고 추후 매도가 쉽지 않아 차라리 신정1단지 주공을 할 것 같음
- 하락장에서는 아예 거래가 되지 않네
ㅣ 3급지 동작구
- 해당 지역은 매물이 급속도로 많이 나오고 있는 모습이고, 전세, 월세도 계속 나오고 있음
- 세제개편뿐만 아니라 근처에 이편한 방배 입주가 있어 그 영향을 받는 것으로 보임
- 실제로도 이주 수요가 있는 것으로 보임
ㅣ 3급지 동작구 단지 분위기(흑석동양)
- 흑석동양도 매매 최고가 경신중임
- 현재 분위기는 1,2천 정도 조정은 가능하지만 다들 16.7~16.9 이정도 금액은 받고 싶어하는 분위기라고
- 대출이 6억이 나오지 않아 갈아타기가 힘들 것 같아 고민이라고 했는데,
- 1금융권은 막혔지만 2금융권은 충분히 가능하고
- 우리 부동산은 각 은행 지점장들을 많이 알기 때문에 본인들 몫으로 대출을 빼놓아서 6억 나온다고 함.
- 이래서, 대출도 은행 털기를 하고 리스트업을 하는구나라는 생각이 들음
- 결국, 모든 것은 다 사람이 하는 일!
- 보라매랑 비교했을 때 땅의 가치는 확실히 흑석 동양이 높지만 신길에서 가장 좋아하는 단지 vs 흑석에서 가장 후순위 단지 / 추후 갈아타기를 고려하면 오히려 신길에서 선호하는 단지를 매수하는 것이 추후 하락장에 갈아타기가
- 훨씬 수월할 것으로 보여짐.
ㅣ 4급지 서대문구(세제개편 생각 정리 후)
- 서대문구의 경우 다른 지역에 비해 매물이 급격히 쌓이는 모습
- 전세 또한 현재 보합되는 느낌이 많이 들음
- 여기서 궁금한 것이 현재 15-25억이 이번 세제개편의 최대수혜인데,
- 과연 사람들이 4급지 20억대 단지를 가고 싶어할까?라는 의문이 들었음
- 4급지의 20억대도 과연 수혜 구간일까?
ㅣ 4급지 서대문구 단지 분위기(이편한신촌)
- 사장님에게 여쭤보니, 조정이 많이 된다고 함.
- 지금 서대문구에서 다 나가고 싶어하는 사람들이 많다고
- 최근에 19.15에 거래된 것도 있는데 호가상 19.5에 나왔는데 집주인이 갈 집을 계약해서
- 급하게 매도한 물건이라고 함.
- 문의한 집도 집주인이 빨리 다른데로 이사 가고 싶어해서 네고 될 여지 충분
- 1급지 선호도 있는 구축들과 현재 가격이 비슷
ㅣ 5급지 노원구
- 노원구 매물이 쌓이고 있는데 이는 대출의 영향으로 보임
- 확실히, 15억 이하 단지들이 많고 신혼부부 위주 수요가 있는데
- 대출을 묶어 놓으니 매물이 조금씩 쌓이는 모습
- 해당 정책 시행 이후 노원구 매물 문의가 많아지는데 확인해봐야겠음
ㅣ 5급지 노원구 단지 분위기(청구3)
- 확실히 하급지의 경우 대출이 되지 않으면 매매 거래에 있어서 취약한 것은 사실인듯
- 다만, 전세의 상승 속도가 엄청나다..
<총 정리>
- 이번달은 각 급지별로 15억대 매물들을 본 것 같고, 세제 개편 생각이 정리 된 이후 4급지 20억대의 상황이 궁금해서 전화를 해본 것 같음
- 확실히 15억 이하 물건들은 대출 영향에 따라 많은 영향을 받는 다는 느낌을 받았고 추후 신혼부부나 청년 등 대출이 풀리면 다시 매수세가 돌아서지 않을까 싶음
- 또 하위급지에서 대장 역할을 하는 단지들은 사람들의 갈아타기 수요가 생각보다 강하다고 느꼈고, 얼릉 팔고 넘어가고 싶어하는 수요가 강함
- 또 높은 급지 선호 생활권 하위 단지 vs 중간 급지 중위 생활권 대장 단지를 비교했을 때 추후 하락장 갈아타기를 생각한다면 더 가치가 없어도 중위 생활권 대장 단지를 하는 것이 더 낫겠다는 판단
- 마지막으로, 아무리 입지 가치가 좋고 가치적으로 뛰어난 물건이라도 환금성이 떨어지면 추후 매도 타이밍을 잡기가 정말 어렵다는 것을 다시 한 번 느낌
- 이번주부터 세제 개편을 어느 정도 계산기 두드린 사람들이 움직일 것 같은데 더욱 디테일하게 전임해야겠음!
