제목 : 부동산트렌드 2025
읽은기간 : 2026년 8월
저자/출판사 : 김경민/ 와이즈맵
평점 : 8.5점
한 줄 정리 : 빅데이터로 시장의 큰 흐름을 읽을 수는 있어도 현장에서 어떻게 움직일지 예측할 수 없음.
데이터 위주의 해석으로 사람들의 실제 선택 원인을 잘못 판단하고 있는 것 같음.
내용정리
파트 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
P 30. 역사적 전고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
P 32. 둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 전체 거래량은 매매 거래량과 임대 거래량의 총합으로 이루어져 있다. 이 중 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다.
->너나위님이 보는 지표와 같은 부분. 매매와 전월세 시장은 상호 보완적인 부분으로 거래량으로 시장의 방향을 예상해볼 수 있음.
P 40 한강 이북의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.
P 47 마포구 매매가격 흐름을 보면, 이 지역은 강남구와 비슷한 흐름의 가격 변동을 보이며 상승세를 이어가고 있다. 마포구와 강남구는 독립적인 시장임에도 불구하고 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다.
->강남구와 마포구는 물리적 거리가 있지만 마포구에서 강남으로 넘어가려는 수요들이 있기 때문에 독립적인 시장은 아니다. 강남 가격이 하락하면 마포구에서 갈아타려는 수요들이 가격을 조정해준다.
P 50 김포시는 서울 서쪽에 위치한 경기도의 주요 주거 지역으로 최근 몇 년간 대구모 개발이 이루어지면서 주거지로서의 매력이 증가하고 있다. 특히 김포 한강신도시 개발과 김포골드라인 지하철 개통은 김포시의 주거 매력을 크게 높였다.
->김포 골드라인을 타보기는 했을까? 김포골드라인이 없는 것보다는 좋지만 주거 매력을 높혔다고 하기에는 한계가 있다.
P 52 지금도 이르면 초등학교 입학 전, 늦으면 초등학교 고학년 때 전입하는 인구가 상당하다. 부모는 여의도 출퇴근하고 아이는 교육 혜택을 누릴 수 있는데 아파트 가격도 서울보다 상당히 저렴하니 수요가 높은 것이 어쩌면 당연한 일이다.
->원인과 결과를 반대로 해석했다고 생각한다.
김포시의 수요는 저렴한 가격이다. 농어촌전형은 +@적 요소...
남양주 덕소읍과 비슷한 성격
P 71 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.
->2026년에 나타나고 있는 시장의 모습. 강남 3구 등은 세금 규제 등의 영향으로 가격 조정이 되고 있다면 강북 등에서는 신고가를 쓰면서 가격을 따라가면서 갭 메우기 시장이 되고 있다.
P 72 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.
->책을 집필한 2024년 상반기 시점에서 보면 하급지 단지들은 가격 상승이 거의 없었기 때문에 이렇게 판단했던 듯.
P 76 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.
파트 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 top6
P 93 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초 ~ 2013년 2월말)간 이어졌으나, 2022년 ~ 2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었따. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
P 97 인플레이션이 글로벌 현상이 된 이후, 전 세계 주요 도시들의 월세는 대폭등했다. 2023년 말 뉴욕의 임대료는 팬데믹 이전인 2019년 대비 30% 폭등했다. 베를린 역시 동기간 월세가 34% 폭등했는데, 특히 2023년은 2022년 대비 18% 상승한 것이다.
P 116. pf물건 중 사업성이 좋지 않은 것들이 저렴한 가격에 시장에 나오지 않았고, 이로 인해 토지 가격이 계속 높게 유지되는 현상이 발생했다. 시공비가 30% 상승하고 pf금리가 2배가 된 상황에서 저렴한 토지마저 출하되지 않았기 때문에 신규 아파트 개발 사업은 시도조차 어려워졌다. 2022년 4분기부터 아파트와 빌라 인허가 물량은 역대 최저 수준이다.
P 117 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다. 전세사기는 100년된 구조적 문제로, 최근에는 더 지능적이고 악질적인 형태로 변화했다. 세입자들은 몇 년간 모아온 보증금을 잃을 위험이 있다면 더 이상 ‘빌라’라는 유형에 ‘전세’로 들어가기를 꺼릴 것이다. 따라서 빌라 거주자들은 월세로 전환하거나 아파트 시장으로 이동할 것이다.
P 118 빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것이다.
P 146 서울은 대기 수요가 많은 도시이기에, 서민들의 주거 공간인 빌라의 공급이 일정 부분 필요하다. 하지만 2023년 서울 빌라 공급량은 약 5,800채에 불과하며 이는 2010년대 연평균(3만 8,000채)의 15%에 해당하는 물량이다.
파트 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
P 170 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 주택의 거래량이 증가하면 매도인은 매도 희망가격을 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어진다. 이는 금리가 낮아 주택 거래가 활발한 시기에 발생하는 현상이다. 반대로 주택 거래량이 줄어들거나 없을 때는 금리가 높은 상황일 때가 많고, 거래가격이 암무적으로 낮아지는 현상을 보인다.
->폭등장에서도 거래가 적다. 대신 높은 가격이 한 개 찍히면 호가를 엄청 올려버린다.
파트 5. 2025년 부동산 가격 대 예측
P 246 문재인 정권 중후반에 나온 수요 억제 정책이 제대로 작동하지 못했던 상황과 비슷하다.
시장 참여자들의 미래 수입에 대한 기대가 압도적으로 크다고 하면,
이들은 어떤 수단을 사용하더라도 시장에 참여하고자 할 것이다. ~
정부가 사사건건 시장에 간섭하는 우리의 경우, 정부의 판단 자체가 비합리적으로 시장을 왜곡하기 때문에 합리적인 사람들은 정부 방향과 다르게 움직일 수 있다.
->2026년 8월 서울, 수도권 아파트 시장에서 나타나는 모습. 2025년부터 정부가 규제를 하면서 수요를 억제하려고 하고 있는데 반대의 모습만 나타나고 있음.
P 248 강남 아파트는 이미 2024년 7월 현재 2021년 고가에 거의 다다랐기 때문에 상승 폭이 상대적으로 제한될 가능성이 있다.
-> 단지 마다 다르다. 많이 오른 단지들도 있고 상대적으로 덜 상승한 단지들도 있음. 그러나 덜 상승한 요인이 세금 등 정책적 요인으로 책에서 이야기 했던 전고점 가격 때문은 아님.
