안녕하세요.
찬스2입니다.
8월 둘째 주 서울 1급지 - 5급지 분위기 전달하겠습니다 :)
ㅣ서울 송파구
- 세제 개편 이후 관망하던 매도자들이 계산기를 두드리고 본격적으로 물량을 내놓는 모습입니다.
- 이와 동시에 전세/월세 매물은 감소하고 있는 모습을 보입니다.
- 특히, 40억대 매물들이 30억대 후반으로 내려오고 있고 ‘급매’라는 표현이 많이 있는 상태입니다.
- 현재, 매수자들은 더 떨어질 것 같은 상황에 관망하며 지켜보고 있습니다.
- 다만, 송파구에서도 10억 ~ 20억대 매물들 같은 경우는 전혀 다른 양상을 보입니다.
- 여전히 매도자들은 높은 호가를 고수하고 있고, 매수자들은 세제 혜택으로 인한 하락을 기대중입니다.
- 양 측의 줄다리기가 이어질 것으로 보입니다.
ㅣ 1급지 송파구 단지 분위기(잠실주공5단지)
- 요즘 손님이 없다고 한다.
- 많이 조정되고 다들 가격 다운해서 내놓는 추세라고 한다.
- 다행히 세제 개편 전부터 매수하려고 했던 손님이 있어서 34평 찾는 사람 1명 있다고 한다.
- 이 분은 특이 케이스라고 하며, 점점 내놓는 추세이다.
- 그래도 39억선이면 거래될 것 같긴한데 일단 내려도 손님이 없다.
- 매수자들도 더 떨어질 것 같아서 기대중이며, 앞으로 더 많은 매물이 나올 것으로 예상한다고 한다.
ㅣ 2급지 마포구
- 마포구의 경우 매물이 조금 나오고 있는 상태입니다.
- 그 상승폭이 송파구에 비하면 크지는 않은 모습이고, 전월세는 보합권입니다.
- 일전에 전화했던 공덕자이는 7월에 전고 25억 1천 5백을 갱신했습니다.
- 세제 개편 이후로 향방은 살펴보아야 할 것 같습니다.
- 마포구 또한 매수자들이 쉽사리 급매가 나와도 사지는 않고 관망하고 있다고 합니다.
ㅣ 2급지 마포구 단지 분위기(마포 프레스티지자이)
- 프레스티지의 경우 현재 전세가 실거래보다 낮은 금액인 12.0 나오고 있다고 합니다.
- 또한 급매가 조금씩 나오고 있는 상황이지만, 여기 또한 매수자들이 관망하며 지켜보는 상황입니다.
- 현재 입법 예고에 따라서 의견을 받고 있기 때문에 다들 확정되는 9월까지 기다릴 것 같다는 의견이 대다수입니다.
ㅣ 3급지 영등포구
- 영등포구 또한 매물이 조금씩 나오고 있는 모습이고, 마포구와 비슷한 추세로 매물이 나오고 있습니다.
- 영등포구의 경우 전세 매물이 많이 없는 추세입니다.
ㅣ 3급지 영등포구 단지 분위기(보라매SK뷰)
- 신길의 대장 보라매SK뷰입니다.
- 실거래는 59가 17.45에 거래되었다고 하고, 현재 호가는 18.0에 나와있다고 합니다.
- 세금 규제 이후 매수자들이 많지는 않고 일부 문의는 있다고 합니다.
- 어떤 매수자는 16-17억이 되면 연락을 달라고 하고, 어떤 매수자는 17억에 산다고 했다고 합니다.
- 18.0에 올린 매도자가 17.5까지 조정된다고 하였으나, 17.0을 고수했다고 합니다.
- 지금 매도자들은 무조건 실거래보다 높게 내놓고 매수자들은 뒤숭숭하니 깎일 거라고 생각한다고 합니다.
ㅣ 4급지 관악구
- 4급지인 관악구의 경우 3급지와 다르게 매물이 크게 늘어나지는 않은 모습입니다.
- 대부분의 매매가가 10억대 위주로 형성되어 있어 세제 혜택 이후 영향이 크지 않습니다.
- 반면, 전세 매물은 조금 나온 상태인데 이는 추후 상태를 확인해봐야겠습니다.
ㅣ 4급지 관악구 단지 분위기(서울대이편한세상)
- 현재 1주택자 세입자 있는 비거주 물건이 2개 정도 있습니다.
- 하지만 이 물건 마저도 매도인이 팔 지 말 지 고민중이라고 합니다.
- 그 이유를 확인해보니, 지금 세제 정책이 1주택 비거주가 이랬다가 저랬다가 예외도 생기고 인정도 되고 하는 터라 다들 어떻게 해야 할 지 고민이 많다고 합니다.
- 매수자들도 대출 정책이 이랬다가 저랬다가 해서 망설이는터 터라, 뭐가 정해져야 움직일 것 같다고 합니다.
- 다주택 물건은 아직 나오지 않았다고 합니다.
- 오히려 그분들은 판단하기가 쉽다고 하는데, 1주택 비거주자분들은 세제 정책이 확정되어야 매도 할 지 보유 할 지 결정할 것 같다고 합니다.
ㅣ 경기도 4급지 수지구
- 수지구의 경우 매물이 크게 쌓이는 느낌은 들지 않고 보합권으로 보입니다.
- 전세 또한 세제 개편 이후 크게 변하는 상황은 없는 것으로 보이고, 월세는 지속적으로 줄고 있습니다.
ㅣ 경기도 4급지 단지 분위기(성복역롯데캐슬골드타운)
- 현재 입주가능한 물건은 사실상 18.7부터 시작이라고 합니다.
- 그 밑은 세낀 물건들이 대부분이어서 무주택자들만 가능하다고 하고, 무주택자 세낀 물건은 17.5가 최저가입니다.
- 대출규제와 상관없이 7월에도 많이 거래가 되었고, 전고점을 갱신했다고 합니다.
- 6월 거래량을 보니 거의 12건 정도가 거래가 되었고 7월은 4건 정도 거래가 되며 전고점을 갱신했습니다.
- 사장님 말로는 둘째 주, 셋째 주는 손님이 없었는데 이게 규제 때문인지, 휴가 기간 때문인지 판단이 안된다고 하시며 다음주 주말을 보면 어느 정도 윤곽이 나올 것 같다는 이야기를 했습니다.
- 수지구 대장이 어느새 18억 6천 전세는 최고 갱신 / 18.6/10.0 전세가율은 53%네요.
- 월세 물건이 엄청나게 갱신 및 거래되기도 하였습니다.
- 같은 18억대 레벨로는 파인타운 8단지 59 / 가락금호 59 / 보라매 SK뷰 59가 있습니다.
<총 정리>
- 1급지의 경우 가격이 높은 물건들이 많아 확실히 다른 급지에 비해 매물이 많이 나온 모습입니다.
- 2급지 경우 15 - 25억 구간이 수혜이고 거래가 많이 될 것으로 예상 되었으나 아직은 매수자가 관망하는 모습이며, 다주택자 혹은 1거주 비주택자들이 물건을 내놓는 모습입니다.
- 3급지부터 매물 수가 크게 늘지는 않는 모습을 보이며 실거래 대비 높은 호가를 견지하고 있습니다.
- 4-5급지의 경우 지역에 따라 물량이 오히려 감소한 곳이 있고, 보합에 머무르고 있으며 전/월세는 감소중이며 전고를 갱신하고 있는 추세입니다.
- 이에 따라, 9월 세제 개편 후 향방이 명확해질 것으로 보이며 3-5급지의 경우 그 상승세가 잠깐 주춤하겠으나 다시 내년 초가 되면 상승의 흐름을 이어가지 않을까 싶고 1-2급지의 경우 당분간 30억 이상 아파트는 조정이 될 것으로 보이고 1-2급지 내에서 10억대 20억 초반의 경우는 완만한 상승이 있을 것으로 예상됩니다.
- 결국, 세제 정책 전에는 20억 초반의 아파트가 상대적 저평가 매물이 많았다면 세제 개편이 확정된 이후에는 30억대 매물들이 상대적 저평가 매물이 많을 것으로 예상됩니다.
- 기존에는 20억 초반 갈아타기가 유효했다면, 이제는 30억 이상 매물들의 갈아타기 전략이 유효할 것으로 보입니다.
