월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 길음동부센트레빌
- 연식: 2003.03.31.(24년차)
- 세대수 : 1377세대
위치(지도) :
길음뉴타운 내 단지는 아니였지만 신축 센터피스, 클라시아가 생기면서 오히려 더 좋은 위치가 돼버린 케이스?!
→ 피드백) 길음뉴타운은 역세권 세대수 적은 단지보다는 길뉴 안에 대단지를 선호하는 경우가 많고 초등학교와 가까운 단지 선호도가 있음. (선호도는 임장을 통해 알 수 있음)
지도에서 단지의 위치를 잘 확인하는게 중요하다. 역세권 뿐만 아니라 길음동에 있고 길뉴와 함께 클라시아, 센터피스와 대단지 속에 섞여 있는 단지 중에 하나구나! 이런 식으로 확인하기.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
성북구 종사자 수 : 126,186명
성북구 직장 등급 : B등급
→ 직장으로 수요를 끌기는 힘듦. 베드타운에 가까움
→ 피드백) 직장 20만명이 안 넘으면 대부분 베드타운으로 볼 수 있다. 중요해지는 건 교통에 중요해진다. 강남과 업무지구로 접근성이 중요하다. 그리고 부동산 볼 때 로케이션(물리적 위치)이 중요하다. 성북구가 동대문구 보다는 물리적 위치가 강남과 멀다. 그리고 4호선이 지나고 강남 직통은 아니다. 동대문구 보다는 입지가 교통과 물리적 위치로 인하여 떨어지는 입지로 볼 수 있다.
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 64분(60분대)
여의도역 : 49분
시청역 : 38분(30분대)
교통 등급 : B등급
→ 교통으로 강남, 도심(시청) 출퇴근이 가능한 곳. 빠르게 움직이면 강남 1시간!, 시청은 30분 대로 B등급을 줬지만
충분히 수요를 끌만한 메리트가 있음.
→ 피드백) 충분한 수요가 있다 = 가치가 있다. (내집마련, 투자로써)
강남 60분 이내로 갈 수 있는 곳은 가치가 있는 곳
서울임에도 강남 60분(OVER)대로 가는 지역이 여려 곳이 있다.
성북구와 동대문구를 보면 같은 시간대이지만 물리적위치가 강남과 동대문구가 가깝다. 여기서 선호도가 결정된다.
성북구가 물리적 위치가 동대문구보다 아쉽다. (선호도가 밀린다).
도심(시청, 광화문) 일자리는 가진 사람들이 40분 내로 출퇴근할 수 있는 곳으로 성북구를 선택(내집마련)할 수 있다. (수요가 있다) 다만, 아무 단지나 사진 않을 거이다. 여기서 어떤 단지를 선택할 것인가?
→ [직장, 교통이 70%, 그 다음이 학군 환경] 직장, 교통에서 도심, 강남 업무지구 접근이 좋은 단지를 우선으로 하고 그 다음에 학군, 환경까지 좋은 단지면 사람들이 더더 좋아하겠네! 라는 생각을 할 수 있어야 한다.
그러니까 사람들이 클라시아, 센터피스, 길뉴단지를 좋아하는 것이다.
성북구는 언덕인데 그나마 교통도 좋으면서(역세권), 대단지, 연식도 괜찮다.
그러니까 수요가 몰린다 → 가격이 비싸다 → 거기가 좋은 거다 → 거기가 가치가 좋은 거다 → 전고점 가까이 간거다.
=> 땅에 대한 가치판단과 아파트에 대한 가치판단을 할 수 있어야 한다.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 등급 : 길음중학교, 학업성취도 88%, B등급
→ 큰길 건너지면 바로 미아초등학교를 보낼 수 있고 가장 가까운 중학교는 길음중학교다.
길음중은 학업성취도 88%로 우수한 편이며, 특목고 진학수가 성북구 내에서 압도적으로 많으며 과학고도 6명으로 가장 많이 보낸다. 따라사 길음중을 보낼 수 있다면 지역 내 수요는 충분히 있을 만한 곳이며 학군이 좋다는 것은 아파트 가격이 상승하면 그 높은 가격을 받아줄만한 소득이 되는 사람들이 거주할 확률이 높다. (배운대로 적용O)
→ 피드백) 배운대로 적용한 건 OK, 그런데 조심해야할 게 있다.
초등학교 근처고 학군이 괜찮아서 이 단지에 소득수준이 높은 사람들이 여기에 거주할 수 있다라는 걸 보는 것은 이 단지에 대한, 길음동에 대한 결론을 내리는 건 조심해야한다. 학군을 이유로 동부센트레빌을 찾아오는 사람이 엄청 많아야 한다. 성북구는 기본적으로 학군이 강한 곳이 아니다. 서울 지역에서 학군이 좋은 지역으로 보기 힘든 곳이다.
오히려 여기는 학군보다는 연식, 상품성으로 단지를 선택할 확률이 높다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 등급 : 현대백화점/롯데백화점 미아점, 대형마트로 이마트가 있다. S등급
→ 1Km 반경 내 백화점이 2곳, 대형마트가 1곳이나 있다. 생활 편의시설이 상당히 뛰어난 곳이다.
그리고 길음 뉴타운이라는 정돈된 신규 택지를 포함하는 곳에 위치. 서울 내에 흔하지 않는 곳이기 때문에 충분히 수요를 끌만한 요소를 갖춘 곳이다.
→ 피드백) 초역세권 단지를 좋아하기 보단 아파트가 몰려있는 단지를 좋아한다. 어디가 거주환경이 더 좋은지 확인해봐야한다(임장). 직장/교통은 가치판단하여 내집마련, 투자에 대한 가능 여부를 판단하는 근거를 가질 수 있는 것이다.
그리고 수요가 어디서 오겠다, 그렇기 때문에 이 땅은 이파트는 가치가 있겠다고 판단을 내릴 수 있는 것이다.
그 다음 내돈으로 가장 좋은 집은 선택하는 것은 임장을 가서 환경을 확인해봐야 마무리가 되는 것이다.
백화점/대형마트는 정량적 수치로 확인 가능한 부분이고. 실제 거주환경으로 생각해볼 때 쾌적한 환경을 좋아한다. 그렇기 때문에 임장을 꼭 가봐야한다.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 ‘입주량’ 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 성북구 인구수 : 42.1만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 421,106x0.005 = 2,105세대
3) 3년 입주량 합계 : 3199세대 (올해 26년 199세대 + 내년 27년 3000세대 + 내후년 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,066세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량(1,066)÷연 적정수요(2,105) =0.5배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S등급
→ 성북구 내에서는 공급이 거의 없는 편으로 27년에 적정 수요 정도로 공급이 있으나 26년 전세를 잘 맞추어 투자
한다면 2년 뒤 역전세는 크게 걱정할 필요가 없어 보인다.
→ 피드백) 역전세 요소는 2가지가 있다.
1)공급물량이 많은 경우 전세가가 하락한다.
2)금리 인상. 이전에 제로금리대에서 몇번의 자이언트 스텝으로 말도안되는 금리인상이 됨. 전세자금대출의 경우 이자 감당이 불가하여 대응을 할 수 없다. 그래서 전세에서 월세로 옮겨감. 전세가 나가지 않아서 역전세가 발생.
V급격한 전세 상승 시에 어떻게 행동해야 하는가?
투자금 회수를 위해 매도 안하고 전세를 높여서 받는 경우가 있다.
그런데 부천/산본/지방광역시와 같이 추후 매도해야하는 자산이라면 전세를 올려 받을 게 아니라 매도를 준비해야한다. 수익률 기준을 달성했다면 냉정하게 매도 결정.
전세를 올려 받으면서 투자가 가능한 곳은 강남 1시간 이내 가치성장투자 자산이다.
→ 전세 상승기에는 욕심을 덜 부려야한다. 저축하고 불려가려고 노력해야한다. (대출 사용X, 전세퇴거자금 1억이하)
그리고 아래는 성북구 인근의 동대문구와 강북구까지 합쳐서 공급을 살펴봤다.
25년에는 동대문구에 입주가 많았지만 26년 이후로는 적정 수요보다 한참 부족하다. 공급에 대한 걱정을 할 필요가 없어 보인다. 하지만 인허가 물량 등 숨겨진 공급까지 살펴본다면 더욱 정확하다! 인허가 물량은 2~3년 뒤에 공급으로 잡힌다.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
길음동부센트레빌 직장(B)/교통(B)/학군(B)/환경(S)/공급(S)
성북구에 위치한 길음동부센트레빌의 입지분석 했을 때
직장, 학군에서 큰 강점을 보이는 지역의 단지는 아니였으나 백화점이 2곳이나 있고 환경적으로 매우 우수하며 생각보다 서울에 신도시 택지, 깔끔하고 정돈 잘된 곳이 없기 때문에 길음뉴타운은 선호할만 한 곳으로 살기 좋은 곳이었다.
그리고 단지-강남역까지 63분. 약 1시간, 시청역까지 30분대로 갈 수 있어서 강남/도심 모두 출퇴근이 가능한 단지다. 교통 면에서도 메리트가 있는 단지다.
→ 피드백) 결론을 내릴 때는 철저하게 수요 관점에서 써야한다. (내집마련, 투자에 대한 근거 마련! - 확신)
성북구는 직장, 고통 / 학군, 환경에서 어떠한 이유로 수요를 끌어들일만한 땅이다.
성북구는 입지평가요소 중 교통과 환경의 이유로 수요를 끌어들일만한 곳이다.
직장이 적은 베드타운이라 교통이 중요한 땅이다. 강남 60분대, 여의도 50분, 시청 30분대로 도심업무지구에서 수요가 성북구로 올 것 같다. 그리고 환경적 부분은 성북구내에 길음동에 몰려있기 때문에, 사람들이 거주 환경이 우수한 곳을 선택한다면 길음 뉴타운을 선호할 것 같다. (거주환경이 우수한 곳으로 길음뉴타운에 대한 수요가 있다)
공급 또한 앞으로 3년은 적정 수요 대비 ½ 이하로 전세입자 구하기, 역전세 등 걱정할 게 없는 곳이라고 느꼈다.
내가 임장했던 시기에 전용 84가 8억 밑으로 상당히 저평가라 생각했던 단지.
24년 5월 대비 4억 이상 올랐으며 강의에서 언급해주신 23년 저점 대비 75% 정도 상승했고
강의에서 말슴 주신 100% 미만으로 아직 상승폭이 남아있다고 판단된다.
크게 어려움 없이 매뉴얼에 따랐는데 입지 분석이 자동적으로 되며 단지의 가치를 판단할 수 있어 큰 도움을 받을 수 있었다.
=> 교통(강남60분대,시청30분대), 환경(백화점 2곳, 마트 1곳, 길음뉴타운)으로 외부 수요를 끌어들일 만한 생활권의 단지로 가치판단을 내봅니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
[5년내 고점과 저점 기준]
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 길음동부센트레빌 33평 현재 매매 12억, 전세 6.8억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년 09월 매매 10.9억 전세 6.3억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 23년 01월 매매 7.15억 전세 4.5억
=> 저점 매수 대비 아직 100%(14.3억)까진 오르진 못함. 신고가를 갱신하고 있는 중.
→ 피드백) 현 시세 12억. 여기서 연 수익률 20%를 달성할 수 있을까? 어떤 사고로 결정할 수 있을까?
현재 토허제 기준으로 12억 LTV 70% 15억 이하 최대 6억. 6억대출 + 6억현금. 연 수익률 20% 1.2억 상승해야한다. 그러면 13.2억까지 갈까?를 확인하려면 성북구보다 앞단에 있는 지역(더 선호하는 지역) 동대문구, 서대문구, 강서구가 시세가 더 빨리 움직이고 상급지인 동작구, 영등포구의 단지 중에 길음동부센트레빌과 비슷한(역에서 몇분, 강남 60분대, 대단지 등)아파트가 13억이 넘었는가를 보는 것이다. 넘었으면 이것도 가겠다 판단한다.
→ 내가 사려고 하는 지역 뿐 아니라 상위, 하위 지역들을 앞마당으로 만들어 놓아야한다. 머리 속에 시세와 가치가 펼쳐지면서 비슷한 가치에서의 가격이 더 앞서간 곳 그리고 앞선 가치들의 가격이 얼마까지 갔는지 보면서 가늠해보며 매수한다 만다를 결정한다. 이게 단번에 안되는게 당연.. 어렵다. 숙련해야한다.
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고점 대비 저점이 -34% 까지 빠진 단지. 보통 20%, 30%까지 빠지면 정말 싸다고 했었다.
34%까지 내려왔었고 현재 가격은 12억. 저점 대비 68% 정도 상승한 상태다.
고점 대비 -30%이 다음 하락장에 온다면 반드시 기억해야 할 숫자다. 무조건 사라.
싸게 사는 것이 매우 중요!
이 단지가 교통(강남 63분, 시청 38분, 출퇴근 가능), 환경(백화점2, 길음뉴타운 내) 두 가지가 만족하기 때문에
충분한 가치가 있는 단지다. 1~5급지가 있는데 성북구는 4급지에 해당한다. 4급지는 입지 가치를 1가지 정도 가진다.
하지만 이 단지는 뚜렷한 입지 가치 2개 해당하기 때문에 가치가 높으며 수익률 또한 높게 나왔다고 생각한다.
저의 임장 시기인 24년 5~6월 길음동부센트레빌 가격 7.8/5.3억 정도로 2.5억이면 투자가 가능했다.
현재 12억으로 수익률은 따지면 (12.0-7.8) / 2.5 *100 = 168%, 2년 만에 약 168%의 수익률을 기록한다.
그 시점(24년 5월)에는 저렴한 20평대가 인기가 많았고 빠르게 소진되며 가격이 상승했다. 반면 30평대들이
상대적으로 저렴한 시기였다.
이처럼 왜곡되는 시점에 더 나은 가치(건물/상품가치-평형)를 선택해 수익률을 높일 수 있었겠다.
=> 모든 것은 가치, 저평가 판단에서 나온다는 점! 잊지 말자.
(가저환수원리)
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
[과거 시점 복기, 24년 5월에 성북구 길음센트레빌을 투자한다면?]
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
→ 피드백) 임장, 임장보고서 쓰면서 가치판단, 비교평가 해보면서 디벨롭해야 함. 저평가가 더 어려움. 가격이 계속 바뀌기 때문에.
성북구는 길음은 베드타운이나 길음동부센트레빌에서 4호선을 통하여 강남은 60분 초반, 여의도 49분, 시청을 30분대로 출퇴근이 가능하다. 그리고 길음뉴타운이라는 깔끔하고 살고 싶은 택지의 분위기를 갖추고 있다. 백화점 2곳, 대형마트도 인근에 있어 살기 좋은 곳이다.
24년 5월 기준 성북구 길음동부센트레빌 가격은 7.9억이다.
같은 시기에 강서구 마곡우림필유의 가격도 7.9억이다.
→ 피드백) 가치판단 - 수요에 대한 이야기가 나와야 함. (위에서 기록한 내용 적기)
성부구 전체를 분위기 임장해본다. 가장 환경이 좋은 곳이 길음뉴타운인가? 확인해본다.
-가치판단
→ 피드백) 지도로 위치를 본다. 강남, 도심, 마곡 찍어보면 마곡 엠벨리는 마곡업무지구와 가깝고 교통이 좋다. 9호선 끼고 있음. 직주근접 + 신축 + 대단지 모여있다. 엠벨리가 위치적으로 강남, 도심업무지구와 먼데도 마곡 엠벨리가 더 비싼거다. 영등포, 동작이 비싸기 때문에 강서구가 서쪽 수요가 많다.
마곡우림필유(2003년, 320세대)
직장(S)- 마곡업무지구
교통(B)- 강남 72분, 시청 58분, 여의도 35분
학군(C)- 마곡중(73%)
환경(C)- 없음.
+ 마곡지구가 생겼지만 영향력이 적은 주변단지임. 단지 주변으로는 좋진 않음. 내려가야 함.
=> 마곡이라는 자체 업무지구를 포함한다. 그리고 교통은 강남까지 1시간12분, 시청도 1시간 정도로 접근성이 좋은 건 아니지만. 여의도는 30분대로 접근성이 괜찮대. 나머지 학군, 환경적 선호 요소는 없다.
=> 비교평가 : 자체 직장 접근이라는 큰 수요를 가졌지만 길음동부센트레빌이 나머지 요소들이 우세하다. 같은 가격이라면 길음 동부센트레빌을 우선적으로 매수해야한다고 생각.
(사실 강서구가 성북구보다 조금 더 좋은 지역이라곤 생각한다. 마곡이라는 핵심 업무지구를 가지고 있기 때문에 자체 수요가 엄청 큰 편이다. 마곡우림필유가 조금 더 아래에 위치하며 엠벨리와 붙어 있고 9호선과 가까웠다면?? 가치는 많이 달라지진 않았을까 생각한다)
직장 : 길음(B) < 마곡(S)
교통 : 길음(B) > 마곡(B)
학군 : 길음(B) > 마곡(C)
환경 : 길음(S) > 마곡(C)
(+길음뉴타운이라는 택지 선호요소)
(+마곡엠벨리에 주변이지만 그 선호가 반영되긴 힘듦)
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2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
1000세대 이상이며, 1~3층/탑층 X 으로 거래도 활발하고 충분한 수요가 있는 단지라고 생각한다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
24년 5월 투자했을 경우 투자금 28000만원에 순수익 41000만원으로 수익률이 146%이다.
2년 조금 지난 기간 동안 약 150% 수익률을 보여준다. 입지적으로 가치가 충분히 있기 때문에 200% 이상 오를만한 단지라고 생각이 든다.
[5년대 고점과 24년 5월 임 시점 기준]
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
지역별 적정 전세가율 : 서울 - 55% 기준, 해당 단지의 전세가율은 65%로 충분히 원금보존이 될 수 있는 시기의 단지.
입지독점성 : 성북구 내 빈땅은 없으며 장위 뉴타운의 몇개 구역이 남아있다. 입지독점성이 있는 땅이다.
입주물량 : 24년 기준 공급물량은 24/25/26(A/B/A)으로 적정 수준이었다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
24년 기준 3년간 성북구 내는 적정 수준이었으나 25년 동대문구에 입주 폭탄이 떨어졌다. 서울 전체 공급을 줄어들고 있었으며 24년 전세를 잘 맞췄다면 26년에 전세입자 구하는데는 리스크 대응이 가능했다고 생각한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
주요 업무지구인 강남까지 1시간, 시청까지 30분대로 입지고 좋고 수요가 충분하고
매도시 환금성을 확보에도 문제가 없다. 전세 레버리지 투자가 가능하다고 판단한다.
(강서구의 1개 단지와 비교했을 경우 저평가 확인했으나 28000만원의 투자금으로 최선의 선택인지는 확신이 가진 않는다. 바로 다음 달인 24년 6월 성동구 임장으로 3억대 투자가 가능했기 때문이다. 이렇게 아는 지역이 늘어날수록 비교평가는 정교해지며 비슷한 투자금으로 더 가치 있는 땅, 가치 있는 단지를 매수할 수 있다고 느꼈다.)
3. 작성하면서 느낀점 :
실제로 임장보고서를 제법 작성했지만 수익률보고서만으로도 투자원칙을 적용하여 잃지 않는 투자와 더 버는 투자가 가능하겠다는 확신이 생겼습니다. 그리고 다시 돌아와 기본이 얼마나 중요하다는 점을 배웠고 깊이 있는 공부가 됐다고 생각합니다. 앞으로 가저환수원리, 투자원칙! 기본에 충실하며 배움을 이어가며 실력을 쌓아나가겠습니다.
감사합니다.
“어제와 똑같이 살면서 다른 내일을 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다. ” -아인슈타인-
