안녕하세요, 벽타는뇽집사입니다.🤗
감사하게도 오프라인을 갈 수 있는 기회가 주어져 3강을 조금 일찍 듣고왔습니다.
1,2강을 통해 입지, 가저환수원리를 분석하는 법을 알게 되었는데,
3강에서는 그걸 실전에서 어떻게 적용하는지에 대한 내용이 나옵니다.
6시간정도 강의 그리고 3,40분 가량의 질의응답시간 후에 마무리가 되었는데요.
주우이님, 그리고 같이 준비해주신 매니저님 긴 시간 정말 고생많으셨습니다. 감사합니다✨
강의는 크게 두 가지 파트로 나뉩니다.
- 부동산 전망과 과거 규제에 따른 시장의 변화
- 부동산 투자 프로세스
각 파트에 따라 느낀점을 따로 정리해보려고 합니다.
부동산 전망
이 파트에서 가장 기억에 남는 부분은 찰리 멍거의 이야기였습니다.
어떤 파도가 올지 미리 예측하려 애쓰지 말고, 어떤 파도가 와도 능숙하게 수영할 수 있는 실력을 기르는 데 집중하라.
아직 부동산 자산도 없는데 세제개편이니 취득세니 보유세니 이야기를 들으면 뭔가 계산해보기도 전에 겁이 나는 것 같습니다. 그리고 역전세 등 걱정되는 상황은 언제나 찾아올 수 있습니다.
그러나 그걸 무서워하는 이유는 제가 그걸 대응할 수 있을지 없을지 모르기 때문이고, 어떻게 대처해야할지 모르기 때문이라고 생각하게 되었습니다. 그런 상황이 왔을 때 내가 손해를 볼 수 있는 금액은 얼마인지, 그리고 그걸 감당 가능한지 예측할 수 있으면 그에 따라 여러 해결방안들을 보고 가장 유리한 것을 선택하는 식으로 행동하면 될 것 같다고 느꼈습니다.
또한 정부의 규제 혹은 규제 완화 상황마다 부동산 시장이 어떻게 변했는지 과거의 사례를 통해 확인해보았습니다.
뭔가 계속 비슷한 정책들을 내놓는걸 보고 조금 신기하긴 했습니다.🤔
우리가 투자자로서 알아야하는건 뭔가 새로운 정책이 나왔을 때, 미래를 예측하려고 하기보단 과거에 비슷한 정책이 있었을 때 상황이 어땠는지를 확인해봐야겠다고 생각하게 되었습니다.
그리고 정말 계속해서 지금이 기회의 시장이라고 말씀해 주셨기에, 조금 더 성실하게 투자 공부를 해야겠다고 느꼈습니다.
부동산 투자 프로세스
1,2강을 듣고 나서 분석하는 법은 알았는데, 그럼 실전에선 뭘 어떻게 하는지 계속 궁금했었는데요.
이 파트에서 정말정말 많은 부분, 그리고 제가 몰랐던 부분까지 알게되어 매우 만족스러운 시간이었습니다.
정신 차려보니 6시가 되어있었던 것 같아요.
그중 제가 가장 궁금했던 부분은 어떤 지역을 임장해야 할까 였는데요.
저는 당장 투자 목적을 가지고있고, 그 중에서도 수도권 비규제 지역을 가야할지 지방을 가야할지, 이걸 다 알아볼 시간이 아직 남아있을지 조급함이 살짝 남아있었습니다. (하하..)
강의 내용대로라면 저는 연 저축액에 따라 앞마당을 만들어야하는 지역이 달랐습니다.
그래서 월부 강의비용을 포함하여 대략 연 저축액을 얼마로 만들 수 있을지 다시 계산해봐야겠다고 생각했습니다.
그리고 가장 중요한 것.
앞마당을 만들어본적 없는 저는 수도권 비규제 지역도, 지방도 아닌 “현재 거주지역을 먼저 앞마당으로 만들어야한다.” 였습니다.
그 위치선정이 제게 다가온 가장 큰 이유는 아래와 같습니다.
- 임장가는 습관을 들여라.
- 매 주 n회 등 목표 날짜를 잡아놓고 자주 나가봐라.
그리고 자주 나가서 보고 경험이 쌓일수록 같은 시간을 쓰더라도 더 많은 것을 볼 수 있기 때문에 냅다 멀리있는곳부터 가지 마라도 있었습니다.
특히 부동산 전망을 이야기해주시면서, 지금 지방같은경우는 2년 보유를 위해 빨리 매수하는게 중요하다는 말씀을 해주셔서 냅다 지방 앞마당부터 만들어야하나 생각했었는데요.
서울에서 부산까지 대충 편도로 4시간반 총 9시간을 이동에만 써야하는데, 그런 상황에서 임장이 익숙하지 않으면 감당가능할지 생각해보라고 하셔서 바로 납득했습니다.
KTX, SRT 비용이 한두푼도 아닌데 조금이라도 가까운곳에서 임장다니는 연습을 하고 가는게 좋겠다고 느꼈습니다.
그리고 월부 커뮤니티에 선배 투자자 분들이 올려주신 지역 분석 보고서나 아파트 수익률 보고서를 많이 읽어보라고 하셨는데, 요건 제 루틴에 넣어도 좋겠다고 생각했습니다.
그리고 분위기 임장을 넘어서 전화임장에 무슨 말을 해야하는지, 매물임장에 가서 어떤것들을 확인해봐야하는지, 협상은 어떻게 하는지, 매수 여부는 어떻게 판단하는지, 전세 세팅은 어떻게 하는지, 매도는 어떤 기준으로 하는지, 인테리어 할 때는 어떤것을 생각하면 좋은지까지 등 이야기를 들었습니다.
이 강의를 듣고 나니, 제가 전세투자를 할 때 어떤 프로세스를 따라야하는지 큰 그림이 대략 그려지면서 마음이 편안해졌습니다. 부동산 사장님과 연락하는것, 전세를 맞추는 것 잘 모르는 부분이라 걱정되는 것들이 있었고, 인테리어는 생각도 못하고있던 부분인데 알게되어 좋았습니다.
큰 그림이 그려지니 오히려 재밌을 것 같고 기대되기 시작했습니다.과
이 일련의 과정을 거쳐서 1호기를 마련하게 되면 진짜 더없이 뿌듯하고 좋은 경험이 될 것이라는 생각이 들었습니다.
느낀점
위에서 어느정도 느낀점을 다 정리한 것 같습니다.
1,2강에서도 느낀 실행의 중요성을 3강에서도 느꼈습니다.
임장가기 전 사전임장을 하는것, 실제 임장 가서 분위기, 매물을 보는것, 매수를 하고 전세 계약을 하는것, 매도를 하는것. 해야하는 행동은 정해져있지만, 그에 따라 누굴 만나는지, 시장 상황이 어떤지 등에 따라 우리가 해야하는 행동은 늘 같지 않습니다.
그렇기 때문에 여러 번의 실행을 통해 그 과정이 익숙해지고 능숙 해질 수 있겠다고 느꼈습니다.
더 나아가서 실행을 할 때는 반드시 원칙과 기준을 지키면서 움직이는 것, 이게 열기를 들으면서 제가 깨달은 가장 중요한 원칙인 것 같습니다.
기준이 되는 요소를 알고 시작한다는게 정말 좋은 것 같습니다. 수석 선배의 완벽한 족보를 선물받은 느낌이었어요.
적용할점
- 주 3회 출근 전에 관악구 지역에 대한 임장보고서 1개 보기. (월,수,금 목실감에 추가하기)
- 열기 3주차 과제인 투자 결론을 위해, 비슷한 입지의 아파트 2개, 비슷한 금액의 아파트 2개 입지분석 및 수익률 보고서 작성하기. (9월 16일 제출)
- 10월에 실전준비반 강의 듣기. (관악구 10월 안에 앞마당으로 완성하기)
마지막으로 제가 기억하기 위해 남겼던 질문과 주우이님의 답변을 남겨두려고 합니다.
(열심히 듣고 받아적었으나 100% 정확한 워딩과 문장은 아닌점.. 조금 아쉽네요.. 더 잘 적어올걸..)
Q1) 강의 내용대로라면 저는 앞마당을 만들어본 적 없기에 우선 제가 사는 지역 앞마당을 만들어야합니다. 그런데 현재 관악구는 토허제로 묶여있어서 투자 목적의 매수가 어려운 상황이고, 저는 현재 전세 투자를 해야하는 상황입니다. 임장을 해서 매물을 보거나 부동산에 가서 무언가 행동을 할 때 투자 목적과 실거주 목적은 조금 다를 것 같은데 그럼에도 관악구 앞마당을 만드는게 맞을까요?
A1) 목적이 달라도 앞마당을 만들 때 하는 행동 자체가 크게 다르지 않습니다. 관악구는 단점이 있는 지역입니다. (이건 언덕이 많아서 그렇게 말씀해주셨다고 이해했습니다.) 특히 신림선 끝까지도 가서 보는것을 추천합니다. 그리고 입지에 비해 저평가된것들이 있는지 확인해보세요.
Q2) 제 자산으로 관악구에 살 수 있는 아파트가 없는데, 저는 어떤 아파트를 골라서 매물을 봐야할까요..? 최대한 다양한 지역에 있는 아파트를 보는게 좋을까요?
A2) 매물을 고를 때 1. 투자 기준에 맞는 매물을 보고, 투자 기준에 맞는 매물이 없다면 2. 저평가된 매물을 봅니다. 다음에 실전준비반을 들으시는걸 추천드립니다.
추가로 부동산을 실제로 부동산을 방문할때는 잘 갖춰입고, 부모님이 돈이 많아요 혹은 하이닉스 7만원일 때 샀어요 등 (ㅋㅋ) 내가 공부하러 온게 아닌것을 나타내라고 하셨습니다.
(부모님이랑 같이 가라고도 말씀해주셨는데,, 엄마도 공부하느라 바쁘시긴 하지만,, 엄마 보고있지..?ㅎㅎ🫶🏻)
실제로 매수를 할 수 있는 돈이 있는지 물어보기도 할텐데, 그럴땐 대충 OO억 매물 보고있어요 라고 적당히 말하거나, 먼저 액수를 이야기하면 된다고도 말씀해주셨습니다. (말을 먼저 꺼내진 않았지만 걱정하던 부분인데 말씀해주셔서 감사했습니다🍀)
이상으로 열기 3강 오프라인 후기 마치겠습니다.🔥
