안녕하세요, 존자입니다:)
이번 달에도 어김없이 가격과 시장분위기를 살펴보는 시간을 가져보려고 합니다.
이번에는 “서울 은평구”입니다.
은평구는 26.10 힐스테이트메디알레 입주를 앞두고 있는데요, 대단지 입주를 앞둔 지금 어떤 분위기인지 살펴보도록 하겠습니다.
✅가격
2026년 8월 매매/전세 증감률을 살펴보면, 양도세 강화 등 세제개편으로 인해 고가주택이 많은 1급지, 특히 강남은 매매가 감소세를 보이며, 용산구와 서초구를 비롯 1급지와 2급지 역시 상승률이 주춤하며 관망세를 보이고 있음을 알 수 있습니다.
반면 4~5급지에서는 서울 평균 이상의 매매/전세 증가율을 보이고 있는데요, 특히 노원구와 중랑구를 비롯한 5급지가 많이 오르고 있으며 은평구의 경우 오르고는 있지만 다른 4~5급지에 비해서는 상대적으로 오름세가 둔한 편입니다.
지난주의 증감률을 살펴보면 은평구의 전세 증가율이 서울 평균보다도 낮고, 다른 4~5급지에 비해서도 낮은 편이라는 것이 더 뚜렷하게 보이는데요, 이는 다음 달에 입주 예정인 힐스테이트메디알레의 영향을 받기 때문이라고 생각합니다.
메디알레는 현재 84기준 매매가 15억 후반선, 전세가 7억 초중반~8억대 / 59기준 매매가 13억대, 전세가 5억 초중반대에서 호가가 형성되어 있는데, 이 가격이 비슷한 가격대의 신축 단지들 가격 상승을 어느 정도 저지하는 역할을 하고 있다고 생각합니다.
(출처: 자이코님 시세통 https://sisetong.kr/weekly-index)
✅힐스테이트메디알레의 영향
그렇다면, 10월 입주 예정인 힐스테이트메디알레의 매물량은 어떻게 될까요?
은평구 전체적으로는 매매 물량이 아주 소폭 늘고 전세 물량도 계속 증가하는 모습을 보여주고 있습니다.
힐스테이트메디알레의 전세가 계속 쌓이고 있는 영향인데요,
메디알레의 경우 매매 물량은 지속적으로 소진되면서 60여개 정도가 남아있는 상태지만
전세는 한달 사이에 약 80개가 늘어나 327개가 되는 등 계속 증가하는 추세입니다.
힐스테이트 메디알레의 전세 상황이 인근 단지 뿐만 아니라 상위 생활권에도 영향을 주고 있는데요,
전임을 통해 지난 달부터 녹번생활권 대장단지인 녹번e편한세상캐슬이 메디알레 입주장의 영향을 받아 전세가 잘 안나간다는 이야기를 들을 수 있었고,
수색생활권에서 선호도가 떨어지는 단지이면서 메디알레와 비슷한 가격대를 보이고 있는 DMC롯데캐슬의 경우에도 메디알레 입주장 때문에 전세가 잘 안 나간다는 말씀을 들을 수 있었습니다.
실제 전세 거래를 확인해보면, 26.5에는 7건 이상 전세 거래가 되면서 최고가 7억을 여러 번 찍었던 녹번e편한세상캐슬의 경우 6월부터 신규 전세거래가 급감했음을 확인할 수 있습니다. 6월에 1건, 7월에 신규 1건, 8월에 2건 거래가 되었고, 금액도 최근 6억 초반대까지 떨어졌습니다.
DMC롯데캐슬의 경우에도 26.5에 전세 최고가 6.8억을 찍었는데, 6월부터 거래량이 감소하더니 8월에는 5억대에서 거래되고 있는 모습을 보여줍니다.
수색생활권은 DMC 직장수요가 있고 불광과 거리감도 있어서 영향을 받지 않을 거라고 생각했었는데, 6호선으로 DMC에 연결될 수 있다는 점을 간과했었던 것 같습니다.
선호도가 빠지고 가격이 비슷하게 형성된 단지의 경우에는 선호도가 상대적으로 떨어지는 생활권이어도 같은 지하철 라인을 이용하는 신축 대단지에 수요를 뺏길 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
✅시장 분위기
메디알레 입주 영향이 있긴 하지만, 은평구 전반적으로 매물이 많지 않아 매도자 우위 시장을 형성하고 있습니다.
대장단지인 DMC센트럴자이의 경우, 매물이 많지 않고 거래가 뜨문뜨문 되는 분위기이지만 한 번 거래될 때 신고가를 찍고 있습니다. 최근에는 84기준 20억에 실거래가 이루어져서 실거주 가능한 집의 호가가 20억부터 시작하고, 네고가 거의 안되는 상황입니다.
수색에서 상대적으로 선호도가 빠지는 DMC롯데캐슬더퍼스트의 경우에도 점진적으로 가격이 상승하는 모습을 보이며, 녹번 대장인 e편한세상캐슬 역시 꾸준히 가격이 올라서 84기준 실거래가가 16억을 넘겼습니다.
아주 활발한 시장 분위기는 아니고 입주의 영향도 받고 있지만 전반적으로 매매가가 상승하고 있음을 알 수 있습니다.
다른 4~5급지에 비해 아주 뜨거운 분위기가 아니고 은은하게 끓고 있는 분위기이기 때문에 GTX-A와 같은 교통호재의 가치가 가격에 반영이 되지 않은 단지도 있는 것으로 보입니다. 따라서, 은평구 내에서 개별 단지를 잘 뜯어보는 것이 중요할 것 같습니다.
이상으로 은평구 소식이었습니다. 감사합니다:)
