[🍁26.월부학교 가을학기 Fall(4) in 센쓰💕 슬기로운밤] 2강 강의 후기

 1강 줴러미 튜터님에 이어 2강은 저희 반 담당 튜터님이기도 하신 센스있게쓰자님이 하셨습니다!

이번 강의의 핵심 메세지는 갈아타기와 성장입니다.

강의를 준비하면서 여러 수강생들의 강의계획서와 후기들을 보면서,

투자가 가능한 수강생들도 많지만 갈아타기를 준비하고 그런 와중에 열정을 놓치지 않으면서 성장하는 방법에 대해 강의해주셨습니다.

1. 성공루틴님 강의후기 적용하기

1강 후기 중 ‘성공루틴’님의 후기를 소개하면서

이는 강의후기 뿐만 아니라 임보에도 적용해 볼 수 있음을 알려주셨습니다.

먼저 목차를 통해 전체적인 큰 틀을 통해 짜임새있게 구성하고,

원메세지로 하고싶은 바를 정확히 전달합니다.

적용할 점을 원페이지로 올린 것 역시 너무 훌륭했습니다.

강의 도중 나온 소개 된 15억 이하만 팔린다는 기사를 what-why-how 구조로 정리한 부분도 좋았습니다.

15억 이하 대출 6억으로 인해 수요가  15억 이하 단지들에게 집중적으로 몰리 있음을 알았고,

이에 한가지 더 적용해 보자면 과거 대출 정책 변화 사례를 보고서 현재 적용할 점을 찾아보면 어떤가 알아보았습니다.

과거 12.16대책으로 15억 초과 대출 금지가 이뤄지면서 거래량이 확 줄었다가 6개월 뒤 회복하는 모습을 보였고,

이러한 과거 정책을 통해서 앞으로 벌어질 시장상황에 대해 힌트를 얻을 수 있음을 배웠습니다.

성공루티님의 글 구조에 대해 지금쓰는 후기에 적용할 점이 너무나도 많지만,

오늘 강의 적용할 핵심 내용은 갈아타기 이므로 후기에 적용은 다음에 시도하려합니다.

적용할점 

• 세금직접계산<내 상황(거주/비거주, 명의)으로 27,28,29년 보유세와 양도세 계산기 없이 과정까지 정리하기>
• 임보 쓸 때 목차를 먼저 적으면서 뺄것과 넣을것을 정리하기

2. 갈아타기

갈아타기라는 단어 하나에는 매수-보유-매도-매수에 이르기까지 꽤 복잡한 내용을 담고있습니다.

이 심오한 과정을 확실하게 이행하기 위해선,

가장 먼저 자산 포트폴리오 점검이 선행되어야 합니다.

본인 상황, 앞마당, 보유 부동산과 현황, 투자금 계획까지 모든 자산을 점검하고 나면

이제 갈아타기를 3단계를 통해 판단하게 됩니다.

1. 시장파악

 kb주간시계열을 통해 25년말부터 ~ 26년 지금까지 이르까지 가격 흐름과 공급량을 보면서

서울/수도권과 지방광역시, 중소도시를 각 특성에 맞게 보고 흐름이 어디까지 왔는지 체크하는 시간을 갖었습니다.

이런 큰 시장상황에 대한 판단이 선행되어야만 뒤를 이어 나올 상황에 따른 여러가지 플랜을 짤 수 있기 때문입니다.

 2. 대상파악

 갈아타기에서 가장 중요한 단지 비교입니다. 지방투자, 수도권 비규제 투자, 수도권 내집마련 이렇게 가능한 앞마당의 모든 단지를 끌어와서 비교해봐야 합니다.

또 중요한 점은 확실한 업그레이드일 때만 실행해야 한다는 것 입니다. 

만약 옆그레이드라면 보유라는 새로운 플랜까지도 짜놔야 합니다.

단지의 입지가 아쉬울 수록 위에서 언급한 시장파악이 중요합니다.

아직 싼 것을 팔고 상대적으로 더 오른 물건을 사는 것은 아닌지 경계할 수 있기 때문입니다.

갈아타기를 위해선 지역적인 고민을 많이 해봐야 합니다.

상급지는 상승기가 길고 하락기는 짧은 반면

외곽은 급하게 오르고 상승기가 짧기 때문에,

흐름이 왔을 때 바로 매도할 수 있어야 합니다. 

1강에 나온 것처럼 3기 신도시 공급과 맞물릴 수 있기 때문에 갈아타기 시나리오를 더욱 신경써야 합니다.

이와 관련해 사례를 들면서 지방/수도권/내집마련 그리고 1주택,2주택 이상으로 케이스를 나눠서 자세히 설명해주셨습니다.

저는 앞으로 제가 나아갈 방향이라고 생각되는 수도권 2채 갈아타기 부분이 나왔을 때 더 집중할 수 있었습니다.

 3. 물건파악

• 협상가능성 판단

내가 가진 단지보다 앞단에 위치한 단지들의 가격 흐름을 먼저 살펴봐야 합니다.

실거래와 호가 가격을 비교하고, 매물 수 체크와 부사님들에게 확인까지 해보고

현 시점 매도우위시장인지 매수우위시장인지 파악한 뒤 협상 가능성을 판단합니다.

• 단지 특성 판단

단지 특성을 파악해서 로얄동과 비선호동의 가격 차이를 가늠해 봅니다. 

• 가격 판단

파악한 시장 상황과 단지 특성을 종합해서

목표 매도가와 목표 매수가를 정합니다.

적용할점

강의 끝나고 드렸던 질문은 ‘아직 1,2호기 둘 다 매수한지 2년이 안됐는데 갈아타기를 어떻게 계획해야하나?’ 였습니다.

현 시점 세금을 전부 납부하는 방향에서 갈아타기 플랜,

비과세 조건을 만족했다는 가정하게 현 시점 갈아타기 플랜,

비과세 조건이 되는 날짜에 목표 수익률을 달성했다는 가정하에 갈아타기 플랜

이렇게 총 3가지 플랜으로 이번달 임보의 결론을 내보려고 합니다.

한번도 안해본 쉽지 않은 것이 될것 같지만 화이팅해보겠습니다!

3. 성장

성장계획서에서 적는 목표수치는 단순히 열심히 해야하니까 적는것이 아닙니다.

3개월 간의 월부학교를 통해 본인이 가고자하는 목표를 이미지화해서 그려보고

그 목표에 도달하기 위해 수치로 적는 것 입니다.

매 주 목표를 달성하면 최종 목표를 달성할 수 있을지에 대한 답이 나와야 하는데

이러한 답을 내지못하고 매주 같은 것을 반복한다면 그 성장은 더딜것 입니다.

투자자로 200% 성장하기 위해선 단순 반복이 아닌,

실행을 하면 목표가 따라오는 뜻깊은 3개월 이여야 합니다.

3개월 이내 혹은 이후, 투자 목표를 설정했으면

이를 달성하기 위해 원씽과 목표들은 무엇인가를 진지하게 고민해봐야 합니다.

투자/성장 두개의 영역에서 목표를 달성하기 위한 항목들을 수치화 해야 합니다.

잘 안되는 분야가 있다면

목표로 정해서 막대한 인풋을 쏟어 넣어봅니다.

그럼 결국 성장하게 되고 지평 확장을 이루게 됩니다.

한번에 하나씩 목표를 이뤄가면서 계속해가다보면

어느새 변곡점을 맞이해 성장해 있는 나 자신을 발견하리라 믿습니다.

적용할점

저는 3개월 이후 앞으로 갈아타기 할 앞마당을 정하고,

언제든지 실행할 수 있도록 내 자산 포트폴리오를 점검하고

갈아타기가 가능한 단지들을 계속해서 리스트업하며 플랜을 짜겠습니다.

그리고 좋은 동료를 찾기 앞서 좋은 동료가 되겠습니다.

단순히 나눔을 할 줄 아는게 아니라,

도움이 될만한 좋은 나눔을 하는 것이 목표이기 때문에

나 자신의 성장 역시 매우 중요합니다.

성장계획서를 다시 한번 체크하고 칼랜더에 적어서 계획적으로 실행하겠습니다.

감사합니다.