차갑게 얼어붙은 하락장에서 매도할 수 있었던 이유 1호기 매도 경험담 2탄 [26년 가을학기 적투 적적투 적투 적적투♬ 적투와 함께 적절한 투자할8자조 따간]

안녕하세요

올바른 투자원칙과 기준을 지키는 실전투자자, 따간입니다.

오늘은 지난 1호기 매도 경험담에 이어 실제 매도과정에 대한 복기와 

그에 대한 생각을 담아보고자 합니다.

지난 여름학기 튜터님과 대화하면서 매도를 결심한 이유를 말씀드렸습니다.

"따간님, 왜 굳이 손해보면서 매도하려고 하시나요? 생각이 확실히 정리된게 맞나요?"

저는 이렇게 말씀드렸습니다.
 

1. 매수당시 내가 판단했던 단지의 가치가 연이은 공급으로 빠르게 훼손되고 있는 점

2. 현재 물건을 들고간다고 할지라도 공급장 속에서 수익여부가 불투명하다는 점

3. 수도권에서 더나은 투자가 보이는 상황에서 이 지방물건을 매도하지 않을 경우 내가 잃어버릴 기회비용 측면

세 가지를 근거로 매도를 말씀드리고 본격적으로 매도를 추진했습니다.

이미 6개월 전부터 고민해왔엇고, 이제는 행동해야 할 시기임을 본능적으로 느꼈습니다.

바로 그 다음날부터 전임을 돌리고 시장상황을 파악함과 동시에,  

반차를 써서 지방중소도시인 앞마당에 내려가서 대응전략을 수립하기로 결정했습니다.

🔥 매도에서 가장 중요했던 핵심 포인트 5가지

1. 일 잘하시는 유능한 부사님을 적극 공략할 것

2. 누가 봐도 사고싶을만큼 압도적으로 매력적인 가격구간 설정

3. 애초에 시작부터 매력적인 투자 셋팅할 것.

4. 세입자 마음 달래기(선빵필승)

5. 동료들과 적극 소통하며 용기, 자신감 갖기
 

1.하락장에서 매도할 때 유능한 부사님 찾는법은?(feat. 저승사자 부사님)

부동산 사장님의 역할은 하락장에서 보다 더 중요하다고 생각합니다.

실제로 제가 앞마당에 내려가서 인근 부동산들을 돌 때면 사장님들은 

‘그게 지금 팔리겠어요?’ 

‘실거주 입주집 아니면 팔기 힘듭니다.’

‘그 집을 지금 누가 삽니까?’

와 같은 이야기를 많이 했습니다. 

예상은 했지만 차가운 현실을 마주하자 

확실히 현장에 와야 하는 이유를 온몸으로 체감하고 매도전략에 더 힘을 쏟을 수 있었습니다.

하지만 그런 부사님만 있었던 것은 아닙니다.

‘쉽지는 않아요. 그래도 해 봅시다. 팔아야 한다면서요! 제가 해볼게요’

'매수문의가 뜸하긴 한데, 가격이 제일 중요하니깐요. 싸게 해서 내놓으면 가능성 있어요.’

시장상황이 어려워도 해봅시다! 하시는 사장님

그래도 금액이 싸면 살 사람은 어딘가 있다! 라고 의지를 불태우시는 사장님

도와주겠다며 걱정말라고, 격려해주시는 사장님

이런 사장님들이 계셨습니다. 이런 저승사자 부사님을 찾는게 중요합니다.

만약 지금 당장 현장에 가지 못하고 우선 전화 먼저 돌린다면요?

우선 단지 내 거래량이 가장 많고 매물이 풍부한 부사님 중심으로 전화를 돌리되,

단지 인근 부동산에 먼저 전화를 돌려봅니다.

매도 문의를 하고 사장님의 친절도, 적극성, 전문성을 체크하신 이후

“제가 배우자와 상의할 시간이 필요해서요. 동, 호수는 제가 다시 한번 연락드리겠습니다.”

라고 우선 통화를 종료합니다.

이렇게 했을때 추후 콜백이 오시는 사장님(문자or전화)을 잘 체크하신 후

현장에 가셔서 꼭 방문, 상담을 받아보세요. 브리핑과 유능함이 남다를 가능성이 큽니다 ★

정리하자면 다음과 같습니다.

📢일 잘하시는 유능한 부사님 찾기

① 전임 → 제가 상황 정리되면 연락드릴게요! 했을때 추후 콜백이 오는 사람.(적극성)

② 현장방문 → 친절도, 전문성, 매도의지 적극적인 분(부사님 역량 체크가능)

 2. 누가봐도 사고 싶을만큼 가격 확 낮추기(feat. 까치밥)

 까치밥 남기기는 간단합니다.

• 최근 내 투자단지의 3개월 실거래가를 체크
• 현재 지역 내 시장상황 및 공급 체크
• 상급지 선호생활권 단지 2~3곳 / 비슷한 위상의 생활권 단지 1~2곳 / 하위 생활권 핵심단지 1-2곳 가격 체크

이 세 가지 프로세스를 통해 가격을 추려서 비교 검토해보면 

내 매도가격의 매력도 여부를 곧바로 알 수 있습니다.

가장 정확한 질문은 ‘내가 실수요자라면 이 가격에 내 단지를 사고 싶을까?’ 입니다.

시장상황에 따라 분위기가 다르겠지요

만약 상승장이라면 금액이 싸지 않아도 충분히 매도가 될 수 있습니다.

다만 우리가 매도하려는 시장이 차갑게 식어있다면 ‘가격’을 더 내리는 방법이 가장 효과가 빠릅니다.

간혹 보면 매수자가 깎아달라고 할 것을 감안해서 네이버부동산에 조금 더 비싼 가격에 올린 이후

네고가 들어오면 목표 매수가까지 내린다는 생각으로 물건을 올리시는 동료분들이 있던데요

그 생각도 나쁘지 않지만 이는 상승장이나 매수세가 막 쏟아져들어올때나 써 볼법한 방법이고

무조건 팔아야 하는 지방물건& 수요가 부족한 시장에서는 실수요자 눈에 띄는 것 자체가 핵심목표입니다.

한 명 한명이 아쉬운 상황에서 네고해줄 금액까지 감안해 네이버부동산에 올린다면

매수 문의가 올까요? 오기 힘들까요? :)

만약 내가 갈아탈 물건이 확정되어 있고, 시간이 지날수록 매도가 불리해질법한 시장상황이라면

욕심을 내려놓고 누가봐도 압도적으로 싼 가격&좋은조건으로 물건 가격을 설정하는 것이

빠른 매도를 위한 핵심 Tip이라고 할 수 있겠습니다.

📢누가봐도 사고 싶을만큼 가격 낮추기(feat.까치밥)

① 단지 내 최근 3개월 실거래가 및 지역 시장분위기, 공급체크.

② 상급지 선호생활권 단지 2-3곳 / 비슷한 위상의 생활권 단지 1-2곳 / 하위생활권 핵심단지 1-2곳 가격체크.

③ 깎아줄 금액 감안하지 말고, 최저가로 가격 설정 고려하기(상황에 맞게 유연하게!)

 3. 애초에 시작부터 매력적인 조건으로 셋팅 및 보유하기

가슴 아프지만 3번의 영역은 사실 우리가 할 수 있는게 없습니다.

애초에 살때부터 좋은걸 사야 한다는 건 특히나 시장상황이 안 좋은 하락장에서 빛을 발합니다.

비슷한 투자금이라면 매매가가 500만원, 1000만원 비싸도 로얄층, 로얄동 물건을 고려하겠습니다.

만약 비선호동에 4층,5층과 같이 애매한 물건이라면 확연히 싼 가격이 아니라면 주의하겠습니다.

매수 당시 화장실에 금이 가 있던 제 투자물건은

그 자체로 엄청난 리스크와 비선호요인이 되었고 

전세입자를 신규 셋팅할때도 10팀이 넘게 집을 보아도

그 어떤 신혼부부도 제 집을 계약하려 하지 않았습니다.

결국 결단을 내린 저는 대출을 통해 기존 세입자는 내보내고

화장실 2개와 도배, LED교체, 시트지 작업, 시에4대 설치를 과감하게 결정합니다.

이로 인한 비용이 상당했지만 인테리어 과정 전반을 이해할 수 있었고

그 덕분에 하락장인 지금 빠른 매도를 할 수 있었습니다.

투자를 검토하는 단계에서부터 전세셋팅, 보유, 매도까지 고민하고 진입해야 한다는 점

잊지 않으셨으면 합니다.

📢시작부터 매력적인 조건으로 셋팅 및 보유하기

① 매도 결정을 해야 하는 지금 할 수 있는것은 거의 없다. 살 때 부터 잘 사야 한다.

② 다만 싱크대 교체, LED교체, 시트지 작업 등은 돈도 적게 드는데 효과는 크다. 필요시 적극 고려할 것.
② 정말 매도가 급하다면 지금 할 수 있는 것들을 찾고 내 물건의 단점을 적극 보완하려는 노력 병행 필요.

 4. 세입자 마음 얻기(feat. 내 선의가 반드시 호의로 돌아오는 것은 아니다)

 애초에 매도를 염두에 둔 신규 전세셋팅을 진행하고 있었기에

 세입자가 들어오며 했던 시트지 작업 요청, LED등 교체 역시 기꺼이 수락해 드렸습니다.

그리고 매도 과정에서 추후 협조를 부탁드리기 위해 전세입주 3개월 뒤 안부 문자를 보냈고

매년 설날, 추석마다 간단한 선물과 함께 안부 인사를 꼭꼭 전해왔습니다.

세입자는 늘 그때마다 감사함을 표시해왔고, 어렵게 매도를 결정했을때에도 

‘집 잘 보여줄게요’ 라며 협조적인 모습을 보였습니다.

다만 마지막 잔금일, 일잘러 부사님을 통해 듣게 된 세입자의 태도는 이와 정 반대였습니다

.

어렵게 어렵게 매수인을 설득해서 부모님과 함께 온 매수인 앞에서

제 1호기 세입자는 신경질을 부리며, 집이 안 좋다는 말들, 

입주 이후 고장난 것들, 부서진 것들, 살면서 불편한 점들을 하나하나 다 열거하며

매수 브리핑을 하는 부사님을 지속적으로 방해하고 말을 자르는 등 

제게 보였던 태도와는 정 반대의 모습을 보였습니다.

‘아, 모두가 다 내 마음과 같지 않구나. 세상은 호의를 호의로만 받아들이지 않는구나’ 하는 생각과 더불어

이 또한 투자자가 겪어야 할, 기꺼이 치러야 할 대가이구나 싶었습니다.

그럼에도 불구하고 우리가 할 수 있는 것은 정해져 있습니다.

내어 줄 것은 내어주되, 관계를 잘 유지하며 CEO의 마음으로 대응해나가는 것 아닐까요?

📢세입자 마음 얻기

• CEO의 마음으로 최선을 다하는 것.
• 미리미리 세입자와 관계를 잘 다져놓는것.
• 그럼에도 불구하고 호의를 호의로 받아들일지, 당연하게 받아들일지는 그 사람에게 달린것. 

 5. 동료들에게 도움 요청하고 함께 해 나가기(feat. 선한 사람들의 영향력)

모두 제 실력이고 제가 잘한 것 같지만 

지금의 제가 있기까지 주변의 정말 많은 도움이 있었습니다.

본인도 바쁘고 정신없는 나날에 자주 전화주시고 매도 진행상황, 칼럼 공유, 전임까지 해 주시며

매도에 힘을 쏟아주셨던  김밍키 반장님

힘들고 지칠때마다 연락드리면 늘 시간을 내어 전화해주시고

본인의 경험담과 조언을 아끼지 않으셨던 월부가즈아 부반장님(지금은 반장님이시죠? 빠이팅 ㅋㅋ)

학교 선배미 뿜뿜으로 많은 조언해주셨던 우리 주토님

함께 있으면 배울점이 너무 많고 존경스러웠던 루틴왕 케이군 형님

기사 공유, 글쓰기 및 전임으로 제게 선배란 어떤 존재인지를 보여주셨던 신나는시간1님

지방투자에 대한 고민 함께 나누고 투자계획 함께 나눠주신 

빙바나나 부반장님과 오르디님, 비마이셀프님까지

제가 다 잘했고 뛰어나서가 아니라

부족함 가득했던 저를 채워준건 옆에서 늘 함께 뛰어주던 동료들의 힘이었습니다.

매일매일 힘들고 쉽지 않은 나날이지만 함께 하고 있는 동료들,

그리고 나와 함께 했던 동료들에게도 감사함을 잊지 않고 저도 받은만큼 베풀 수 있는 사람이 되겠습니다.

이상으로 하락장에서 제가 1호기를 매도했던 경험을 복기하며

간단하게 경험담을 써 보았습니다.

각자 개인마다 처한 상황, 조건, 시장상황이 다 다르기에

이게 정답이 될 리 없겠지만 필요하신 부분만 골라 조금이라도 도움이 되신다면 좋겠습니다.

저 역시도 앞으로도 꾸준히 시장상황을 복기하며

여러분들에게도 더욱 도움이 되는 글을 쓸 수 있도록

노력하겠습니다.

제 글을 읽어주셔서 감사합니다. 모두 빠이!