안녕하세요!
가치 있는 부동산을 많이 가지고 싶은 욕심쟁이 부마니입니다.
여러분은 요즘 지방 부동산 시장 보면서 어떤 생각 드시나요?
이번에 앞마당 시세 트래킹을 하다가 문득 흥미로운 의문이 생겨서 가볍게 이야기 해보려고 합니다.
1. "부산·대구 공급은 줄어드는데... 왜 가격이 잠잠하지?"
앞마당을 돌며 시세를 트래킹하다 보면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다.
"부산이랑 대구는 지금 공급이 계속 줄어들고 있는데, 왜 가격이 생각만큼 팍팍 안 오르지?"
저만 이렇게 느낀 게 아니더라고요. 주변에 부산·대구 투자를 함께 공부하는 동료들도 똑같은 고민을 하고 있었습니다.
실제로 데이터를 확인해보니, 부산과 대구 모두 앞으로 향후 입주 물량(공급)이 감소하는 추세입니다.
"그럼 공급이 부족해서 가격이 크게 올랐던 울산처럼 얘네들도 많이 올랐어야 하는 거 아냐?"라는 의문이 듭니다.
2. 아실 매매/전세/월세 물량 파악하기
아실을 통해 매매, 전세, 월세 물량을 확인해 보았습니다.
- 매매 물량: 아직 시장에 많이 쌓여 있는 편
- 전세/월세 물량: 눈에 띄게 급격하게 줄어드는 중!
우리가 보통 부동산 공부할 때
"전세와 매매 물량이 동시에 줄어들면 전세가 없어지면서 매매가격 상승 할 수도 있다"고 배웠는데…
"내가 배운 것들이 틀린 걸까? 아니면 아직 매매물량이 남아있어서 투자자들이 진입한 뒤 전세나 매매 물량으로 뱉어내고 있어서 그런 걸까?" 고민이였습니다.
3. 울산·부산·대구 대장·선호 단지들의 현재 모습은?
지역 내 주요 단지들을 세부적으로 들여다보면 분위기가 또 흥미롭습니다.
1) 새아파트 공급 부족
울산의 연간 적정 수요량(약 0.6만 세대) 대비, 2023년 이후 입주 물량이 현저히 줄어든 상태이고 2024년~2027년까지 계속해서 적정 공급량을 밑도는 '공급 부족'이 이어지고 있습니다.
2) “매물은 쌓이는데... 전·월세는 씨가 말랐다?”
매매 물량 (파란색): 최근 매물량이 다소 쌓이며 상승 추세를 보임.
전세(주황) & 월세 물량(초록): 반대로 임대 물량(전·월세)은 바닥권에서 매우 부족한 상태를 유지 중.
지역에 단지별로 자세하게 보니 울산은 23년 이후로 공급이 쭉 부족해지면서 울산 남구 중심부부터 외곽가지 상승 흐름의 차이가 있지만 26년 현재까지 대부분 올라 전고점을 넘거나 전고점 가까이 있는 곳들도 보이고 조금이라도 오른 단지들이 많이 있었고 비싸진 시점이였습니다. 심지어 전세들도 오르고 많이 오르고 있었습니다.
3) "울산 남구 대장주부터 외곽까지!" 전고점?
문수로2차아이파크, 동원로얄두크, 울산송정푸르지오, e편한세상전하 등을 봤을때 2023년 이후 공급 부족이 본격화되면서 울산 남구 핵심지부터 시작된 상승 온기가 외곽 지역까지 점차 확산되었고 현재 상당수 단지들이 전고점을 넘어서거나 전고점에 바짝 다가선 상태이며, 매매가뿐만 아니라 전세가도 강한 상승세를 이어가고 있었습니다.
4) 부산광역시는 단지별로 가격이 어떻지?
- 부산의 주요 단지들을 보면 많이 오른단지들도 있지만 꼭 선호한다고 그런 단지들이 다 오른것도 아니고 아직 덜 오르고 가격이 눌려 있는 저평가인 단지들이 종종 보입니다.
5) 대구광역시는 단지별로 가격이 어떻지?
- 부산처럼 비슷하게 대구에서도 오른단지들도 많이 있지만 아직 보합하고 가격이 눌려 있는 저평가 단지들이 보입니다.
결론
- 부산과 대구는 공급이 줄고 있는 상황에서도 매매물량이 있다보니 많이 오른 단지들도 눈에 띄지만, 사람들이 선호하는 좋은 입지임에도 아직 오르지 못하고 꾹 눌려있는 단지들이 꽤 많이 보입니다.
하지만 공급과 매매/전세/월세 물량으로만 파악하기에는 아직 부족한게 있어보였습니다. 최근 재이티 튜터님 강의에서 공급에 대한 힌트를 얻었고 그것은 미분양을 잘 파악해야 한다고 했습니다.
다음에는 미분양에 대해서 확인해보고 찾아오겠습니다.
긴 글을 읽어 주셔서 감사합니다.
