안녕하세요
가치 있는 부동산을 많이 가지고 싶은
욕심쟁이 부마니입니다.
임장을 하다보면 분명 입지도 좋고 신축인데
아파트 매매 가격이 싸다면 보통 주상복합일 경우가 종종 있었습니다.
분명 입지가 좋은데?
투자 순위가 꼭 안되는 것일까 고민 해봤습니다.
먼저, 아파트와 주상복합(주복)의 차이를 알아봤는데요.
1. 구조와 용도
- 주상복합 아파트 : 상업 공간과 주거 공간이 함께 있어 편의시설 접근성이 좋아 생활 편의성이 있고 아이가 없는 신혼부부나 1~2인 가구가 살기에 좋고 보통 출퇴근이 좋은 곳에 있습니다.
- 일반 아파트 : 순수 거주 단지로 아파트는 조용하고 체계적인 커뮤니티 환경을 제공하고, 주거 만족도 측면에서 안정적이고 아이들 키우기는 가족 단위가 살기에 좋은 곳입니다
또한 높은 용적률(주상복합)과 낮은 용적률(아파트)은 실거주와 투자 관점에서 명확한 장단점을 만듭니다.
- 대지지분
- 아파트: 용적률이 낮아 세대당 나눠 갖는 대지지분이 큽니다. 훗날 재건축을 할 때 사업성이 좋아 투자 가치 면에서 유리합니다.
- 주상복합: 한정된 땅에 수십 층을 올려 세대수를 꽉 채웠기 때문에, 세대당 대지지분이 매우 적습니다. 사실상 재건축보다는 리모델링을 고려해야 하는 경우가 많습니다.(리모델링도 어려울 수 있죠)
구분 | 일반 아파트 | 주상복합 |
|---|---|---|
지어지는 곳 (용도지역) | 주로 주거지역 (쾌적한 거주 목적) | 주로 상업지역 / 준주거지역 (토지 효율 극대화) |
법정 용적률 | 보통 150% ~ 300% | 보통 400% ~ 1,000% 이하 |
건물 형태 | 동간 거리가 넓고 조경이 많음 | 초고층 위주, 동간 거리가 좁고 빽빽함 |
2. 관리와 유지비용
- 주상복합 아파트 : 상업 시설과 주거 공간이 혼합되어 있어 관리가 복잡하고 관리 비용이 높을 수 있습니다. 공급면적 대비 실제 내가 쓰는 면적(전용률)이 보통 70~80% 수준으로 높습니다.
- 일반 아파트 : 일반 아파트는 주거 전용 단지이기 때문에 관리가 비교적 단순하고 관리비가 명확합니다. 상가, 넓은 지하 주차장, 기계실 등 공용면적이 많이 포함되어 전용률이 50~70% 수준으로 낮습니다. 같은 평형이라도 아파트보다 집 내부가 좁게 느껴지고 관리비가 상대적으로 더 높게 나옵니다.
3. 주거 인프라
- 아파트: 단지 내 조경이 잘 되어 있고, 학교가 가깝거나 조용한 동네에 위치해 아이 키우기 좋은 쾌적함이 장점입니다.
주상복합: 역세권이나 상업지구 한가운데 위치해 교통이 매우 편리하고, 엘리베이터만 타고 내려가면 병원, 마트, 식당을 이용할 수 있는 압도적인 편의성이 장점입니다.
주상복합은 치명적이 약점이 하나 더 있습니다.
주택도 아니고 저층도 아닌데 아파트에 일조권 침해라니? 처음에는 의아했습니다.
위 사진을 보면
분명 아파트가 버젓이 있는데 손을 뻗으면 닿을 수 있을 거리에도
또 다른 건물이 짓고 있습니다.
안타깝게도 주상복합 아파트은 주거지역과 달리 상업용으로도 쓰이기 때문에
건축법 상으로 일조권 침해에 대응할 방법이 없다고 합니다.
만약
주상복합에 투자를 고려 했을때
바로 옆에 공터가 있거나 재개발이 이루어질 만한 환경이라면
위 사진 처럼 될 수 있는데요.
이렇게 보면 환금성, 관리, 주거 측면에서 주복투자가 힘들지 않을까 생각이 들면서
일반 아파트에만 투자 할 수 있는게 아닌가 의문이 들기 시작합니다.
그런데 정말 주상복합은 투자하기 힘들까요?
1. 수도권 : 일반아파트 VS 주상복합 아파트
- 서울 수도권 5급지
- 상동스카이뷰가 주복이지만 연식이 있다보니 팰리스카운티보다 주복이여도 매매가가 높게 형성되어 있고 지난 상승장에서는 투자금이 비슷하게 형성되어 있고 수익과 수익률이 비슷하게 나타납니다.
- 현재 상승장에서는 5급지가 다 오지 않았지만 매매가는 상동스카이뷰가 늦게 오르는 경향이 있어 팰리스카운티보다 수익과 수익률이 떨어지는 것 같습니다.
결론 : 지난장에서 스카이뷰와 팰리스카운티가 비슷하게 수익과 수익률이 났고 5급지에서 주복이 후순위더라도 이전 상승장에서 보여주듯이 이정도 연식 차이가 나더라도 충분히 투자로 검토가 가능하다는 것 같습니다. 하지만 연식이 빠지면 입지가 부족하기 때문에 장기적으로 가적으로 가져가기 힘들것 같습니다.
- 서울 수도권 3.5급지
- 신도림sk뷰가 조금 흐름이 신도림태영보다 늦었지만 비슷한 흐름으로 매매가 상승이 일어나고 있음.
- 비슷한 시기에 투자 했을때 투자금도 수익도 수익률도 비슷했음.
결론 : 서울 구로는 5급지이지만 신도림동만큼 3.5급지이고 서울 중간에서 상대적으로 위치가 좋은 신도림sk 주복임에도 투자금 대비 투자로서 밀리지 않았음.
- 서울 수도권 2급지
- 파크뷰가 백현마을5단지 보다 지난장에서도 이번장에서도 흐름이 먼저 가고 더 높게 갔습니다.
- 비슷한 시기에 투자 했을때 투자금은 비슷하거나 파크뷰가 더 조금 들었고 수익과 수익률이 상대적으로 파크뷰가 더 좋았던 적이 많습니다.
결론 : 서울 분당은 2급지이고 수도권에서 상급 생활권으로 되어 있어 살기가 정말 좋고 위치도 좋은곳이다 그런곳에 백현5단지와 파크뷰가 있는데 파크뷰가 주복임에도 수익적과 수익률 적으로도 앞서 나가고 있었습니다.
2. 지방광역시 : 일반아파트 VS 주상복합 아파트
금호타운3차와 상무광명메이루즈를 비교 했을때 환경과 연식의 차이가 있지만 이전장에서는 환금성이 떨어져 보이지만 비슷하게 갔습니다.
결론 : 이전 상승장에서 메이루즈와 금호타운3차가 수익도 비슷하고 수익률이 비슷하게 났음. 앞으로 어떻게 될지는 모르지만 이전 상승장만 봤을때 주복이 환금성이 떨어져 보이긴 하지만 이정도 연식차이가 있다면 충분히 단기적으로 투자가가능하다고 생각했습니다.
위 네개의 사례를 봤을때
경우는 따라 다르지만
주상복합 아파트가 일반 아파트에 비해 선호도가 다소 떨어지는 경우가 있다.
하지만 입지가 압도적으로 좋거나 또는 저평가가 되어 있고 투자금이 적게 들어간다면
충분히 투자로 고려가 가능하고 주복이라고 단기투자만 할게 아니라 장기투자도 가능한 것 같습니다.
주상복합 중에 신축이거나 입지 좋은 곳에 투자해도 되는데
노후화 되면 될수록 건물 가치가 떨어지다보니
재개발이 어려워지면서 선호도나 환금성이 낮아질 수 있습니다.
- 빈쓰 튜터님-
다만 주상복합은 연식이 떨어지면 건물가치가 떨어지기 때문에 재개발이 어려워져서
용적률이 상향되지 않는 이상 구축에서 벗어나기 어려울 수 있어 사람들의 선호도가
점점 빠질 수 있다는 점을 알아야 한다고 빈쓰 튜터님께서 이야기 해주셨습니다.
정리
주상복합 아파트는 일반 아파트에 비해 선호도는 다소 떨어지는 편입니다.
입지가 에 따라 주복이 입지가 좋고 선호도가 좋다면 일반아파트와 비슷하게 가거나 더 가격이 오르는 경우가 있었고 그러나 입지가 떨어지는 곳은 선호하는 일반 아파트와 매매가를 따라 잡거나 격차가 벌어진는 것 같았습니다.
여러가지 측면에서 우선적으로 일반적인 아파트를 검토하되, 가치 대비 저평가 되어있고 투자금도 적게 들어가고 장기적으로 들고 갈 수 있는 조건이 된다면 주상복합도 충분히 투자로 고려 가능할 것 같습니다.
긴 글을 읽어 주셔서 감사합니다.
