월부인생 두번째 튜터링데이,
매일 꼼꼼한 가이드와 세심하게 살펴주시는 함께하는 가치 튜터님❤️을 만나뵙게 되어 너무 설렜습니다
📌비교 임장지 - 현 임장지의 위상, 비교 후 선호요소 뾰족하게 파악하기
이번 달 임장지 바로 옆 지역인 ㅇㅈㄱ는 인구 이동이 가장 많은 구 중에 하나이고,
더 상위 생활권이라는 것만 알았습니다.
튜터님께서 주신 학군, 상권 입지요소 지도를 보고 지역은 작지만
단지가 몰려있어 좋은 택지임을 가늠할 수 있었습니다
시세를 따다보니, 대장 단지는 가격이 +4억정도 더 나가는데
익히 알고 있던 랜드마크 단지가 생각보다 저렴해서 궁금했습니다
지금 절대적으로 저렴한 시장이라 가격 순위가 뒤바뀐건가? 생각했는데 임장해보니 경사도로 인해
앞,뒷동 가격 차이가 큰 단지임을 알게 되었고, 00시 사람들이 "평지"를 얼마나 선호하는지 다시 깨닫게 되었습니다
균질하고 단과학원, 소아과/소아치과이 꽉 들어찬 상권을 보면서
학부모들이 왜 이지역을 선택할 수 밖에 없는지 확인할 수 있었습니다
이번달 앞마당에서 ㅅㅁ ㅇㅇㅍㅋ를 선호하는게 이해하기 어려웠는데, 연식 강점 외에 사택 수요가 많고
배후 직장을 가졌기 때문에 뾰죡한 수요를 가졌음을 알게 되었습니다.
간혹 나홀로 신축인데 가격이 높은 단지들은 왜 그럴까 생각했는데,
직주근접을 원하는 전문직, 의사, 연구직들의 수요가 있고 커뮤니티가 형성된다는 것을 배울 수 있었습니다
⭐적용할 것
분임 단임을 통해 선호 생활권 순위가 계속 바꼈는데요.
비교임장 통해 ㅇㅈ 생활권이 인접 지역과의 연담화, 법조타운 직장 배후가 있어
왜 1위가 될 수 밖에 없는지 알게 되었습니다.
지역을 줌인, 줌아웃해서 보는 시각을 가져야겠습니다.
함께하는 가치 튜터님께서는 입주장에서 전세 흐름을 파악하기 위해
전임을 통해 현장 분위기를 파악하신다고 합니다.
부동산 전세 중복, 허위 등록이 많기 때문에 매물 건수를 신뢰하기 어렵다고 하셨어요
보통 전세 최저가만 확인하고 흐름을 파악하는데, 최저가는 대출 불가한 매물이 많기 때문에
"반드시 전임"을 통해 실거래가를 확인하고 오름세를 확인한다고 하셨습니다
매매가는 눌려있고, 전세가는 확 튀어오르는 신축 물건을 잡기 위해서
꼭 전임으로 시장흐름을 확인하도록 하겠습니다.
📌사임발표 - 임보 쓰는 목적 생각& 데이터를 지도 위에 계속 레이어를 쌓아 올리기
조원분들의 임보를 통해 같은 임장지 안에서 어떻게 투자 방향을 좁혀나가는지 볼 수 있는 사임시간!
bm거리를 한가득 얻을 수 있었습니다
⭐적용할 것
#똑소리님: 지도위에 모든 데이터를 표시하고, 투자와 연결지어 생각을 정리하는 법
전임때 미분양에 대한 힌트를 얻고 임보에서 확인해본점
#럭키썬님: 임장지만 보지말고, 줌 인/ 줌 아웃해서 보기
직장/학군/환경/교통 파트에서 지역핵심 선호요소를 정리하고 그 요소를 많이 가진 지역이 어딘지 정리하고 내 투자범위 압축하기
#훈훈한조장님: 이번 임장지에서 무엇을 볼지 의문 던지고, 각 파트 끝날때마다 답 내리기
시세그룹핑에서 몇가지 키워드로 정리하고, 저평가로 생각되는 단지 그래프 붙여보는것
학군 등 모든 파트에서 가격 붙여보기
정해진 형식이 없고, 내가 그때 들었던 모든 정보를 담아보라는 튜터님 말씀이 인상적이었습니다
나중에 임보를 들췄을때 다시 복기할 수 있는 임보가 좋은 보고서라는 생각이 들었습니다.
미래에 참고가 될 수 있게 해당월에 최선을 다해 정보를 넣어둬야 겠습니다
📌 공급에 대해 더 자세히 알아보기
오늘 배웠던 공급 영향 범위와 대응해야할 리스크 확인방법에 대해 하나씩 적용해봐야겠습니다
1) 공급 리스크는 어느 시기와 비슷할지 예측해보기:
과거 공급있었던 지역을 나열하고 매매/전세가가 어떻게 흘렀는지 보기
그리고 그 지금의 시기가 비슷한 시점을 통해 미래를 예측해 볼 수 있다
2) 미분양이 매매, 전세 변화에 어떤 영향 주는지 과거 데이터를 보고 미래 예측해보기
특히 해당 시점의 뉴스 캡쳐를 해두면 나중에 복기할때 당시 분위기를 확인할 수 있고
그 영향력이 예측과 어떤지 비교할 수 있다는 부분 <-임보가 진짜 중요하다
3) 인구 많이주고 받는 top3 말고, 들어오는 지역 확인하기
4) 지도위에 표시하고 영향력 생각해 보기 :
예측했을땐 봄여가겨가 영향력을 낮게 봤는데, 유사 전세가 지역은 영향력 준다는 부분이 인상적이었습니다
5) 청약경쟁률로도 입지와 선호도 가늠해볼수 있다
6) 전세가 하락 규모/회복되는 기간 확인해보기
생활권별로 선호도 상,중,하 대표단지 뽑아보고 하락가 회복폭과 시기 보면서 리스크 파악해보기
공급 터지는 인근단지의 경우 영향력을 확인할 수 있음!
튜터님의 5년이 담긴 세월을 저희에게 아낌없이 공유해주셨습니다.
한번에 다 담을 수 있는 능력은 부족하지만 적용하면서 공급파트를 보완해 나가겠습니다
긴시간동안 많은 얘기를 해주셨는데,
계속 환경안에 있으면서 하면 다 하게 된다~ 라는 말이 기억에 남습니다
자신의 한계는 스스로가 정하는거라고 하셨는데, 그 벽을 깨려고 노력해야겠습니다
가을 소풍같은 날에 많은 인사이트를 얻을 수 있어 소중한 날이었습니다
감사합니다.
