안녕하세요 꿈꾸는사피엔스입니다.
오늘은 너나위님이 주간머니이슈에서 다뤄주신 서울·수도권 시장 거래량을 바탕으로 이야기 나눠보려고 합니다.
주머니를 통해 시장 흐름을 정리하고, 이를 임장 보고서에도 적용해 보니 수도권 시장의 전반적인 흐름을 이해하는 데 큰 도움이 되었습니다!!!!
이번에 시장을 살펴보면서 눈에 들어온 것은 거래량의 변화였는데요.
1. 거래량은 어디에서 늘어나고 있을까?
토지거래허가 신청 건수를 통해 지역별 거래 흐름을 살펴봤습니다.
일부 지역에서는 거래량이 먼저 늘어나는 모습이 나타났습니다.
강남구는 급매물 위주로 거래가 이루어지는 것으로 보였고, 분당과 영통구 등 경기 남부 지역에서도 거래량이 늘어나는 흐름을 확인할 수 있었습니다.
그렇다면 거래는 어떤 가격대에서 활발하게 이루어지고 있을까요?
최근 거래 자료를 살펴보니 15억 원 이하 아파트가 전체 거래의 상당 부분을 차지하고 있었습니다.
여기서 한 가지 궁금증이 생기는데요?!!
왜 특정 가격대에서 거래가 더 활발하게 이루어지는 걸까요?
그 이유 중 하나는 바로 매수자의 구매력에 있습니다.
집을 살 때 중요한 것은 내가 가진 현금만이 아닙니다.
얼마나 대출을 받을 수 있는지, 그 대출을 매달 감당할 수 있는지도 매수 여부를 결정하는 중요한 요소입니다.
특히 대출 규제가 강화된 상황에서는 같은 현금을 가지고 있더라도 어떤 가격대의 주택을 매수할 수 있는지가 전후로 달라집니다.
2. 대출 조건에 따라 달라지는 구매력
지난 학기 프메퍼 튜터님의 강의를 벤치마킹해 현재 대출 조건을 정리하고, 가격대별로 실수요자가 활용할 수 있는 매수 시나리오를 살펴봤습니다.
정책대출은 상대적으로 낮은 금리를 적용받을 수 있지만, 주택 가격과 소득, 자산, 주택 보유 여부 등에 따라 이용할 수 있는 상품이 달라집니다.
대표적으로 디딤돌대출은 일반적으로 5억 원 이하 주택, 보금자리론은 6억 원 이하 주택을 대상으로 하며, 신생아 특례 디딤돌대출은 요건을 충족하면 9억 원 이하 주택까지 활용할 수 있습니다.
세부 한도와 자격은 상품 및 신청 시점에 따라 달라집니다.
반면 시중은행 대출은 주택담보대출 한도뿐 아니라 DSR, 금리, 소득에 따라 실제 빌릴 수 있는 금액이 달라집니다.
결국 같은 가격의 집이라도 어떤 대출을 활용할 수 있는지에 따라 필요한 자기자금과 매달 부담해야 하는 원리금이 달라지는 것입니다.
예를 들어 9억 원짜리 주택을 매수한다고 가정해 보겠습니다.
대출을 4억 원 받을 수 있다면 부대비용을 제외하고 5억 원의 자기자금이 필요합니다.
반면 대출을 6억 원 받을 수 있다면 필요한 자기자금은 3억 원으로 줄어듭니다.
대출 조건의 차이만으로도 매수할 수 있는 사람의 범위가 달라지는 것입니다.
물론 대출을 많이 받을 수 있다고 해서 무조건 유리한 것은 아닙니다. 실제 대출 가능 금액과 금리, 상환 부담까지 함께 고려해야 합니다.
제가 이번에 대출 조건을 정리하면서 주목한 부분은 대출 제도 자체가 아니라, 대출 조건에 따라 매수자의 구매력이 달라지고 그 결과 특정 가격대에 수요가 집중될 수 있다는 점이었습니다.
3. 규제가 바꾸는 수요의 흐름
이러한 변화는 실제 거래 자료에서도 확인할 수 있었습니다.
문화일보 분석 자료에 따르면 10·15 대책 이후 서울 아파트 거래에서 9억 원 이하 주택의 거래 비중은 40.2%에서 52.6%로 높아졌습니다. 반면 9억~15억 원 구간의 거래 비중은 33.1%에서 26.3%로 낮아졌습니다.
물론 거래량의 변화가 대출 규제 하나만으로 설명되는 것은 아닙니다. 금리와 매물 상황, 정책에 대한 관망세 등 다양한 요인이 함께 작용했을 것입니다.
다만 대출 규제가 매수자의 구매력을 바꾸고, 그 변화가 거래가 이루어지는 가격대에도 영향을 미칠 수 있다는 점은 생각해 볼 필요가 있습니다.
대출 한도가 충분할 때는 매수할 수 있었던 주택도 규제가 강화되면 추가 자기자금이 필요해집니다.
반대로 상대적으로 유리한 대출 조건을 활용할 수 있는 가격대에서는 매수 여력이 유지되는 가구가 있을 수 있습니다.
결국 규제에 따라 수요가 움직일 수 있는 범위가 달라지는 것입니다.
실제로 이번 임장지에서 6억~9억 원대 아파트를 살펴보면서 이러한 흐름을 체감할 수 있었습니다.
실거주를 위해 집을 마련하려는 수요가 움직이고 있었고, 일부 단지에서는 거래가 실시간으로 이뤄지면서 매물이 소진되가는 모습도 확인할 수 있었습니다.
자료로만 보았던 구매력의 차이가 실제 시장에서도 나타나고 있다는 생각이 들었습니다.
4. 그렇다면 투자자는 무엇을 봐야 할까?
여기서 한 가지 더 생각해 봐야 할 부분이 있습니다.
지금은 대출 규제로 인해 특정 가격대에 수요가 집중되고 있습니다.
그렇다면 지금 수요가 몰리는 가격대의 아파트를 매수하는 것이 가장 좋은 투자일까요?
지금 거래가 활발하다는 사실과 장기적으로 더 가치 있는 자산이라는 것은 구분해서 봐야 하기 때문입니다.
규제가 바뀌면 매수자가 활용할 수 있는 대출 조건도 달라지고, 수요가 집중되는 가격대도 달라질 수 있습니다.
지금 수요가 몰리는 곳이 앞으로도 계속 가장 많은 수요를 받을 것이라고 단정할 수는 없습니다.
그렇기 때문에 투자자는 현재 거래량만 보는 것이 아니라, 그 수요가 어디에서 비롯되었는지 살펴봐야 합니다.
대출 규제 때문에 일시적으로 수요가 집중된 것인지, 아니면 교통과 직장 접근성, 학군, 생활환경 등 실수요자가 중요하게 생각하는 가치를 갖추고 있어 꾸준히 수요가 유입되는 곳인지 구분해야 합니다.
현재의 거래량은 시장을 이해하는 중요한 단서입니다. 하지만 거래량만으로 자산의 가치를 판단할 수는 없습니다.
결국 중요한 것은 내가 감당할 수 있는 투자금 안에서, 앞으로도 수요가 꾸준히 뒷받침될 더 가치 있는 자산을 찾는 것이라고 생각합니다.
5. 수급은 모든 재료에 우선한다
“MONEY 2027”에는 이런 구절이 나옵니다.
“필자가 꼽는 투자 철학의 첫 번째 격언은 ‘수급은 모든 재료에 우선한다’이다.”
이번에 서울·수도권 거래량과 대출 조건을 함께 살펴보면서 이 문장의 의미를 다시 생각해 보게 되었습니다.
대출 규제는 매수자의 구매력을 바꾸고, 구매력의 변화는 수요가 몰리는 가격대와 거래량에도 영향을 미칩니다. 지금 시장에서는 정책이라는 변수가 수요의 흐름을 바꾸고 있는 것입니다.
하지만 정책은 변할 수 있습니다.
지금은 대출 조건이 유리한 가격대에 수요가 집중되더라도, 규제가 달라지면 수요가 움직이는 방향 역시 달라질 수 있습니다.
그렇다면 투자자는 무엇을 기준으로 판단해야 할까요?
저는 지금 거래가 많이 일어나는 곳을 확인하는 데서 그치지 않고, 왜 사람들이 그곳을 선택하는지 살펴봐야 한다고 생각합니다.
규제에 따라 수요가 일시적으로 뒤틀릴 수는 있지만, 결국 사람들이 살고 싶어 하는 곳에는 그만한 이유가 있습니다.
그리고 꾸준한 수요를 뒷받침하는 가치를 갖춘 자산은 시장 상황이 달라졌을 때도 경쟁력을 가질 수 있습니다.
결국 투자에서 중요한 것은 단순히 지금 수요가 몰리는 곳을 따라가는 것이 아니라, 수요가 꾸준히 뒷받침되는 더 가치 있는 자산을 찾아내는 것입니다.
앞으로도 거래량과 대출 조건을 통해 시장의 흐름을 살펴보되, 그 안에서 사람들이 왜 이 단지를 선택하는지 끊임없이 고민해 보려고 합니다.
그리고 제가 감당할 수 있는 투자금 안에서 가장 가치 있는 자산을 취득하는 것.
이번 시장 분석을 통해 다시 한번 되새긴 투자 원칙입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
